??進入2023年，我國住房租賃市場發(fā)展進入快車道，支持住房租賃市場發(fā)展的導(dǎo)向仍在延續(xù)。

??在政策的利好下，2023年前三季度，越來越多的參與者進入到住房租賃行業(yè)，國企的市場占有率不斷提升，中高端的租賃市場活力加速激活，金融創(chuàng)新也在加速發(fā)力中。

??根據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年前三季度共約有143條住房租賃相關(guān)政策發(fā)布，出臺的租賃住房相關(guān)政策涉及金融稅收、市場監(jiān)管、權(quán)益保障和租賃供應(yīng)等方面，租賃供應(yīng)仍是各地住房租賃政策的主導(dǎo)方向。除此以外，前三季度各地方政府發(fā)力住房租賃市場監(jiān)管和金融稅收相關(guān)政策。

??租賃供應(yīng)：2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，提出新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套(間)，各地加速保租房供應(yīng)，深圳深圳提出新的“十四五”保租房建設(shè)目標，擴大保租房建設(shè)規(guī)模。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，推動城中村改造，為保租房持續(xù)擴容。中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中，將城中村改造納入金融支持范疇。

??市場監(jiān)管：4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)督管理總局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》，各地加強對住房租賃企業(yè)資金監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，完善住房租賃服務(wù)機制。

??金融稅收：8月16日，中央國家機關(guān)住房資金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金提取政策進一步規(guī)范提取行為的通知》，支持“租購并舉”的住房制度建設(shè)，進一步優(yōu)化住房公積金提取政策、規(guī)范提取行為。2023年7月31日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復(fù)和擴大消費措施的通知》，提出將符合條件的項目納入地方政府專項債券支持范圍。支持符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

??集中式公寓房源規(guī)模方面，至2023年8月，核心八城集中式公寓規(guī)模超86萬間，其中，上海集中式公寓規(guī)模超23萬間，位列核心八城首位。上海、深圳兩城以20萬+的市場規(guī)模遠超其他一二線城市，近一年大量新開房源入市，規(guī)模同比增長均超30%。

??新增集中式公寓規(guī)模方面，2023年1-8月，核心八城新增房源量達6.29萬間，上海以3.9萬間新增房源遠超其他城市，自2017年起，上海布局大量自持、配建及純租賃地塊用以建設(shè)租賃住房，租賃總建面規(guī)模近1500萬㎡。2023年上海進入租賃住房井噴期，大量新建租賃大社區(qū)集中入市。

??2023年以來，民企、外企以及國央企紛紛涌入住房租賃行業(yè)，創(chuàng)建自有長租公寓品牌。從進入企業(yè)類型來看，地方國企占比超50%，地方國企作為保租房籌集的主力軍，快速推進住房租賃業(yè)務(wù)落地。2023年年初濟南城市發(fā)展集團、成都興城集團等先后成立“城發(fā)成家”“興城之家”租賃運營品牌，北京的首創(chuàng)城發(fā)集團推出“首創(chuàng)和園”，上海的西部集團成立“西部樂巢”。

??此外，國內(nèi)外資管公司也開始布局租賃賽道，5月領(lǐng)盛投資宣布全面開啟中國長租公寓領(lǐng)域的戰(zhàn)略性投資布局，并推出全新長租公寓品牌“COZI可遇”。中介系貝殼租房在成都站打造首個長租公寓自營品牌項目——貝殼·海鹽公寓。住房租賃行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，吸引各類企業(yè)參與住房租賃行業(yè)中。

??近年來，國家隊企業(yè)厚積薄發(fā)，管理規(guī)模TOP30企業(yè)中，有11家企業(yè)屬于國央企，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，相較于去年同期，管理規(guī)模增長2.6萬間，拓展房源規(guī)模超過房企系和創(chuàng)業(yè)系企業(yè)。其中，上海城方、浦發(fā)有家等國有長租公寓品牌依靠租賃大社區(qū)，管理房源規(guī)模迅速上升，上海城方新增管理規(guī)模超5000間。

??國央企新增管理房源基本落于上海，2023年1-8月上海作為新開租賃大社區(qū)最多的城市，新增房源量已超2.46萬間，基本以地方國企開發(fā)為主，預(yù)計第四季度將有3萬間房源完成建設(shè)或入市運營。隨著地方國企建設(shè)項目不斷落地，未來國企的市場占有率將不斷提升，作為住房租賃市場“壓艙石”，穩(wěn)定市場整體租金價格。

??從2023年1-8月核心八城集中式長租公寓租金漲跌幅情況來看，8個月內(nèi)核心城市中廣州、上海集中式房源價格波動較大，廣州受城中村改造影響，集中式房源租金價格持續(xù)提升，上海大量保租房房源入市沖擊租金價格。北京、深圳杭州等城市集中式長租公寓租金漲跌幅均保持穩(wěn)定發(fā)展，漲跌幅基本保持在1%-3%之間。

??從核心八城2023年1-8月核心八城個人房源的租金漲跌幅來看，租金漲幅呈先揚后抑，1-4月整體租金漲幅較大，5-8月之間僅有微漲。各城市整體漲跌幅基本保持在6%以內(nèi)。

??個人房源作為租賃市場的供應(yīng)主體，與去年相比，2023年1-8月，個人房源一房掛牌租金下降3.24%，二房租金價格不變，三房和四房及以上價格大幅上漲，四房及以上價格上漲超17%。

??從成租情況來看，2023年1-8月，上海個人房源租賃市場中，三房、四房及以上的大戶型成租量占比從2022年的18.35%提升至22.54%，提升4.19%。疫情后，改善性租住需求逐漸釋放，大戶型在供需兩端表現(xiàn)優(yōu)異。

??從核心八城中高端長租公寓房源量來看，至2023年8月，中高端房源拓展規(guī)模近萬間，總體房源量增長達20%。近兩年，隨著經(jīng)濟的增長和生活觀念的轉(zhuǎn)變，更多高凈值人士選擇中高端長租公寓，北京、上海中高端長租公寓出租率基本保持在80%以上。多家住房租賃品牌相繼推出中高端長租公寓產(chǎn)品線，北京、上海中高端的金領(lǐng)及服務(wù)式長租公寓占比超10%。

??以上海為例，上海作為中高端長租公寓品牌的首選城市，近兩年中高端長租公寓市場規(guī)模得到了顯著的增長，僅8個月內(nèi)上海新開中高端長租公寓就達到了15家品牌，2023年中高端長租公寓市場規(guī)模預(yù)計將超50億元。

??2023年8月8日，“上海城投”官方發(fā)布消息稱，城投寬庭也正在加快實施資產(chǎn)證券化，計劃年內(nèi)發(fā)行上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。目前，已有青島、天津、上海等多省市的保障房項目正在籌備公募REITs上市。

??除此以外，已發(fā)行的保租房公募REITs也在積極的進行項目擴募上的持續(xù)發(fā)力，擴募新的優(yōu)質(zhì)租賃住房資產(chǎn)，能夠提升租賃住房資產(chǎn)包的整體質(zhì)量，提高經(jīng)營效益、擴大規(guī)模，通過‘降本增效’，提升現(xiàn)金分派，增加投資人收益。我國保租房公募REITs正在搭建從“培育孵化租賃住房資產(chǎn)”到“運營成熟裝入REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規(guī)?！钡目沙掷m(xù)滾動體系，增強保租房資產(chǎn)的吸引力。

??“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。隨著“十四五”進程的推進，住房租賃行業(yè)也在積極發(fā)展中，“租售同權(quán)”也在逐步落地，更多的新青年新市民通過住房租賃產(chǎn)品實現(xiàn)“安居宜居”。