??陳寧 中房報記者 李葉 北京、唐山報道

??汪小菲怎么也想不到，他這個昔日招商引資的座上賓，如今要與開發(fā)商對簿公堂。

??10月14日，俏江南集團CEO汪小菲在自己的微博上發(fā)文稱：10年前在唐山買了一個8000多平方米的樓，被開發(fā)商唐山城投房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“唐山城投”）用各種理由一直不給辦房產(chǎn)證。后來才知道，開發(fā)商抵押了這處土地房產(chǎn)，以謀求其自身的貸款。

??在汪小菲看來，“相當(dāng)于你買了房，開發(fā)商不給你辦證兒，還拿你的房地做抵押?！?/p>

??目前，汪小菲方提起訟訴，一審勝訴。資料顯示，相關(guān)二審于河北省高級人民法院開庭，當(dāng)事人為俏江南股份有限公司（以下簡稱“俏江南”）與唐山城投，案號為（2021）冀民終502號。

??記者通過企查查APP了解到，唐山城投成立于2009年2月，由唐山市城市建設(shè)投資有限公司100%持股。唐山市城市建設(shè)投資有限公司則由唐山市政府出資成立。2008年底，唐山市政府對公司變更注冊，公司注冊資本18.6億元，截至2009年11月，公司總資產(chǎn)206.8億元、凈資產(chǎn)74.6億元，成為唐山市屬國有資本運營機構(gòu)之一。

??10月15日，汪小菲通過其助理接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，“唐山城投不僅瞞著我們，也沒有將房產(chǎn)真實情況告知進行抵押貸款的銀行，實際上就是一種欺詐行為。對此，我們只得訴諸法律?！?/p>

??就汪小菲方面的公開指責(zé)，記者聯(lián)系到唐山城投的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方則表示，領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)對此事不作回應(yīng)。

??一拍即合進唐山

??俏江南與唐山城投糾紛中的這處房產(chǎn)位于唐山大南湖風(fēng)景區(qū)南湖休閑美食廣場內(nèi)。南湖休閑美食廣場項目是唐山市委、市政府確定的2009年全市重點項目工程之一。

??“俏江南當(dāng)年選擇入駐唐山，是被唐山市政府的招商誠意打動了。”俏江南一名長期與唐山城投交涉溝通的陸姓負(fù)責(zé)人向記者表示，當(dāng)年唐山市政府領(lǐng)導(dǎo)和唐山城投的領(lǐng)導(dǎo)多次到北京拜訪我們公司董事長張?zhí)m女士和CEO汪小菲先生，邀請俏江南入駐南湖休閑美食廣場，描述了項目的美好前景，也表示會給予一些相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

??2011年9月25日，俏江南與唐山城投正式簽訂《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，購買了南湖美食廣場商品房D4-1-D4樓。

??根據(jù)合同，該處房產(chǎn)套內(nèi)建筑面積為8000多平方米，總價值7000余萬元。

??“當(dāng)時，俏江南在全國開了50-60家店，都是在核心商圈租賃店面，唐山這處房產(chǎn)是俏江南唯一的置業(yè)?！鄙鲜鲫懶肇?fù)責(zé)人告訴記者，如果跟原先描繪的藍圖一樣，俏江南為當(dāng)?shù)乩瓌酉M、解決就業(yè)，當(dāng)?shù)卣疄榍谓咸峁┮恍﹥?yōu)惠政策，這是個雙贏的事。

??2012年1月，俏江南在唐山南湖休閑美食廣場舉行了隆重的開業(yè)慶典。

??彼時的唐山市委常委、常務(wù)副市長，唐山市委原常委、政法委原書記，唐山市人大常委會副主任，唐山市政協(xié)副主席等領(lǐng)導(dǎo)都出席了慶典，并與張?zhí)m、汪小菲一起為俏江南唐山南湖店剪彩。

??除了俏江南外，2010年開園至今，入駐該美食廣場的還有全聚德、東來順、鴻宴飯莊等老字（更多政策，請查閱中房網(wǎng) xbpwlkj.com）號餐飲品牌。

??不過，唐山本地人表示，南湖休閑美食廣場所處位置并不優(yōu)越，商業(yè)項目經(jīng)營狀況一般。

??房產(chǎn)10年無證起紛爭

??事情的發(fā)展遠沒有想象中順利。

??“開業(yè)之后，我們多次催促唐山城投給我們辦理房產(chǎn)證，但對方一直用各種理由推諉?！标懶肇?fù)責(zé)人表示，唐山城投那邊開始說要跟其他房產(chǎn)一起集中辦理，后來又說當(dāng)?shù)胤抗芫钟行抡咭纫坏?。我們對?dāng)?shù)氐恼吆褪袌霾⒉皇?，出于對唐山城投國資背景的信任，就一直沒有進一步調(diào)查。

??房產(chǎn)證久拖未辦，俏江南唐山分店的經(jīng)營也出現(xiàn)問題。

??根據(jù)（2020）冀02民初302號判決書中所述，俏江南主張“2012年初開業(yè)以來受市場環(huán)境及政策的巨大影響經(jīng)營發(fā)生嚴(yán)重困難，缺少流動資金，分店經(jīng)營狀況惡劣。”

??在判決書中，俏江南方面還認(rèn)為，原本可以通過對涉案房屋抵押等融資方式度過危機，但由于唐山城投早已于2013年將包括涉案房屋在內(nèi)的部分土地使用權(quán)及房屋一并抵押，而俏江南對此一直不知情，導(dǎo)致唐山分店最終被迫閉店，并嚴(yán)重影響了公司正常經(jīng)營。

??“由于經(jīng)營狀況不好，前幾年唐山分店就閉店了，但是物業(yè)費還一直在繳納?！标懶肇?fù)責(zé)人稱，在2019年年末至2020年年初期間，唐山城投仍沒有解決房產(chǎn)證的問題，我們就自己去了唐山市行政服務(wù)中心想要弄清楚情況，結(jié)果工作人員告訴我們“這處房產(chǎn)有問題，被抵押了”，我們才恍然大悟，這么多年一直被他們蒙在鼓里。

??2020年7月29日，俏江南向唐山城投公司發(fā)出《催辦函》，要求唐山城投于2020年8月4日前明確回復(fù)辦理完成該房地產(chǎn)房產(chǎn)證的時間。截至8月3日，唐山城投未有答復(fù)。

??同年8月4日，俏江南公司發(fā)出《關(guān)于解除協(xié)議并退房返還房屋價款的通知函》，要求唐山城投與其解除購房合同，并退回購房款。

??11月2日，唐山城投起訴俏江南公司，請求法院確認(rèn)“關(guān)于解除協(xié)議并退房返還房屋價款的通知函”無效。11月16日，唐山市路南區(qū)人民法院作出（2020）冀0202民初2171號民事裁定書，裁定對城投公司的起訴不予受理。

??11月27日，俏江南起訴唐山城投的官司開庭。

??法庭上的爭議焦點

??今年4月，河北省唐山市中級人民法院經(jīng)過一審確認(rèn)俏江南與唐山城投簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議于2020年8月14日解除。據(jù)此做出了相關(guān)判決，要求唐山城投返還俏江南購房款，并賠償土地使用稅、房產(chǎn)稅和滯納金等費用。

??此后，唐山城投提起上訴。

??根據(jù)資料，相關(guān)二審于河北省高級人民法院開庭。最終的判決結(jié)果目前還未知。

??根據(jù)一審判決書中被唐山市中級人民法院認(rèn)可的證據(jù)，該處房產(chǎn)在售賣給俏江南后曾于2013年起，先后3次被唐山城投對外抵押，其中包括兩家銀行和一家金融機構(gòu)。

??俏江南工作人員表示，“這些情況，俏江南均不知情。直到俏江南2020年向城投公司提起訴訟之時，該房產(chǎn)仍處于抵押狀態(tài)?！?/p>

??雖然唐山城投辯稱，抵押給銀行的南湖休閑美食廣場項目的抵押物清單并不包含本案所涉房屋。

??但在唐山城投提供的唐山房權(quán)證路南（廣）字第501002518房權(quán)證書及房產(chǎn)分丘圖、國用（2015）第20646號主地證及宗地圖中，可以看到涉案房屋，宗地圖上注明的信息也印證了涉案房屋已經(jīng)被抵押。

??對此，俏江南的工作人員表示難以理解，“為什么賣了的房產(chǎn)，開發(fā)商還有權(quán)多次進行抵押？”

??帶著疑問，記者聯(lián)系到唐山城投的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方則表示，領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)對此事不作回應(yīng)。

??對于房屋銷售后開發(fā)商仍可將其進行抵押貸款的問題，記者采訪了北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正。齊正告訴記者，購房者雖然已經(jīng)和開發(fā)商簽訂了購房合同辦理了備案，但是因為尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證書，擁有房屋及相對應(yīng)的土地使用權(quán)的權(quán)利主體仍然是開發(fā)商，購房者在未辦理不動產(chǎn)權(quán)登記前僅是相對于開發(fā)商擁有了所購買不動產(chǎn)的債權(quán)，而不是物權(quán)。所以開發(fā)商才可以進行抵押。

??頻發(fā)的“房本”維權(quán)何時休

??有法律界人士向記者透露，通常來看，一審勝訴、二審被推翻的情況是比較少見的，除非一審的主要事實證據(jù)被推翻。

??俏江南相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“汪小菲這次通過微博發(fā)聲，是希望這個事件能夠引起社會關(guān)注，政府方面能夠盡快幫我們解決問題?！?/p>

??記者注意到，在汪小菲的房產(chǎn)維權(quán)微博下，有不少網(wǎng)友留言表示也遭遇過購買的商鋪、住宅遭抵押，難辦房產(chǎn)證的問題。有網(wǎng)友感嘆：“名人遭遇這類房屋糾紛尚且要通過微博維權(quán)，我們普通人就更難了?！?/p>

??現(xiàn)實中，購房后難拿房產(chǎn)證的情況并不少見，其中也不乏“名人”。

??去年9月，成龍在北京東城區(qū)的兩套豪宅被拍賣，中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，“成龍賣房”的背后是該處房屋購入后13年未辦房產(chǎn)證，開發(fā)商因欠債被申請強制執(zhí)行。

??同年11月，藏族歌手阿蘭在微博喊話稱，2016年購買的某處房產(chǎn)4年未拿到房產(chǎn)證。

??“作為普通人，沒有像‘名人’一樣的影響力，維權(quán)更難。因為購房和辦理房本之間存在很長的時間差，購房者很難獲得足夠的信息，購房之后也只能被動地等著開發(fā)商通知辦房產(chǎn)證，完全無法了解開發(fā)商這期間又將房屋和土地抵押的信息，本來高高興興地買新房，卻跟買‘盲盒’一樣，這不利于誠信社會的建設(shè)?！?/p>

??齊正認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺法律保護購房者的利益。比如購房者已經(jīng)購房后又被開發(fā)商抵押的，法律應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無效。這樣做的好處是既保護了購房者，也可以督促銀行和債權(quán)人更加審慎的對待開發(fā)商抵押放款，避免銀行和債權(quán)人的損失。

??他建議，國家應(yīng)當(dāng)建設(shè)透明化新房產(chǎn)權(quán)平臺，讓購房者獲得更全面的房產(chǎn)信息，可以及時看到自己購買的房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。還有希望國家推動新房購房后，立刻能辦理房產(chǎn)證的制度，這樣能從根本上杜絕開發(fā)商偷偷抵押的問題，最大程度保護購房者，維護誠信和公平。