??“小區(qū)的公共用地、公攤是屬于一、二期共同業(yè)主的，三期無權(quán)規(guī)劃我們這里的共建?！?/p>

??“連通處存在圍擋，導(dǎo)致濱江壹號的業(yè)主們，不能在御龍山一、二期小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)活動，嚴(yán)重違背了合同約定的‘互通’原則?！?/p>

??一道圍欄，兩種觀點，引發(fā)一場沖突！

??4月1日，位于四川省成都市成華區(qū)御龍山一、二期與華僑城?濱江壹號的數(shù)百名業(yè)主發(fā)生肢體沖突，場面一度十分混亂。

??據(jù)悉，沖突發(fā)生的所在項目為香港開發(fā)商信和集團(tuán)（以下簡稱“信和集團(tuán)”）開發(fā)的御龍山及華僑城?濱江壹號。御龍山項目原定由四期組成，信和集團(tuán)建成一、二期，此后華僑城附屬群升發(fā)展有限公司收購了信和置業(yè)（成都有限公司）80%股權(quán)，于2017年接盤三、四兩期，并將這兩期更名為華僑城?濱江壹號。

??同一宗地塊由于不同批次開發(fā)、小區(qū)品質(zhì)和相應(yīng)售價不同，或者因不同開發(fā)商建設(shè)、不同物業(yè)公司管理、商品房與政策性住房混合開發(fā)等情況，引發(fā)同地塊不同品質(zhì)小區(qū)是否應(yīng)該“互通”共享配套設(shè)施的問題，此前在各地引發(fā)矛盾的事件并不鮮見。如上海的新湖明珠城、奧利匹克花園、中星云庭、中海建國里，以及北京部分商品住宅與政策性住房混合開發(fā)的小區(qū)等，均存在類似情況。

??四川成都華僑城濱江壹號因為圍墻建設(shè)引發(fā)的兩小區(qū)業(yè)主利益沖突，具有一定的典型性。目前，成都市成華區(qū)司法局、成都市成華區(qū)規(guī)劃和自然資源局、成華區(qū)綜合行政執(zhí)法局等相關(guān)政府部門已經(jīng)介入。

濱江壹號業(yè)主投訴圍墻的回復(fù)

??修建方：“互通”拉低小區(qū)品質(zhì) 侵犯業(yè)主合法權(quán)益

??“華僑城單方面的‘互通’承諾，侵犯了御龍山小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益；御龍山一、二期與濱江壹號，名稱不同，開發(fā)商不同，房價不同，物業(yè)公司不同，品質(zhì)不同，憑什么‘互通’？” 御龍山一、二期業(yè)主表達(dá)了強烈的不滿。

??圍墻作為反映相鄰物權(quán)關(guān)系的邊界標(biāo)志物，在城市居住隔離、居民財產(chǎn)安全、領(lǐng)域場所意義等方面，有著不可忽視的影響。尤其是住宅小區(qū)圍墻，與開放性的空間相比，能夠讓居住者有更強的安全感。然而，住宅小區(qū)修建圍墻并不是簡單的事。

??據(jù)記者了解，3 月 25 日，御龍山一、二期業(yè)主在得到小區(qū)業(yè)主委員會授權(quán)以后，在項目一、二期與華僑城濱江壹號（原御龍山三期）之間修建了鐵皮圍擋。3月30日又修建了鐵柵欄。

??4月1日，在華僑城濱江壹號項目收房當(dāng)天，御龍山的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)華僑城濱江壹號拆除了相應(yīng)圍欄。在御龍山業(yè)主們看來，兩個不同開發(fā)商（一個為信和集團(tuán)，一個為華僑城），不同屬性（一個為純住宅，一個為商住一體）、不同物業(yè)公司、不同房價、不同品質(zhì)的小區(qū)，根本沒有任何“互通”的道理。

??“當(dāng)發(fā)現(xiàn)圍欄被拆除后，我們就咨詢了相關(guān)律師?！?月2日，業(yè)主們又重新修復(fù)了被拆除的鐵柵欄。

??據(jù)悉，御龍山一、二期小區(qū)是多年前由香港開發(fā)商信和集團(tuán)在成都市成華區(qū)開發(fā)建設(shè)。2017年9月，信和成都公司及名下的信和御龍山項目整體被央企華僑城公司收購，此后的“御龍山三期、四期”，改由華僑城開發(fā)建設(shè)，項目名稱也改為華僑城濱江壹號。

??御龍山一期業(yè)主王鑫告訴記者，“我們是2015年買的房子，2016年房子交付。當(dāng)年開發(fā)商信和還在，入住以后沒多久剩下那兩塊地就賣掉了。”

??不過，知情人告訴記者，華僑城在接手之后，當(dāng)時因為限價等各方面因素，屬于高位接盤，就修改了規(guī)劃，包括簡配、容積率增加、降低綠化率等。

??記者在走訪中了解到，御龍山業(yè)主們普遍認(rèn)為，御龍山小區(qū)品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于濱江壹號，華僑城接手御龍山三期四期后，不僅修改了以前的規(guī)劃，拉低了小區(qū)品質(zhì)，還單方面對濱江壹號院的業(yè)主做了“互通”承諾，侵犯了御龍山業(yè)主的合法權(quán)益?！巴瑫r，如果實現(xiàn)‘互通’，大量濱江壹號業(yè)主甚至社會人員可以在御龍山小區(qū)自由活動，勢必增加御龍山小區(qū)的管理難度，而這些成本的增加，也勢必由御龍山業(yè)主進(jìn)行買單。”

??“小區(qū)的公共用地、公攤是屬于御龍山一、二期共同業(yè)主的，三期（濱江壹號院）無權(quán)規(guī)劃我們這里的共建。”

??御龍山二期業(yè)主劉強向記者表示，雖然是同一塊地，但卻是不同的開發(fā)商分開修建交付。“購房者取得產(chǎn)權(quán)以后，如果要‘互通’，就必須征得我們的同意，而不是開發(fā)商說‘互通’就可以。根據(jù)民法典物權(quán)篇，業(yè)主對小區(qū)專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?/p>

??劉強向記者出示了12345市民熱線向他們業(yè)主回復(fù)的內(nèi)容，內(nèi)容顯示御龍山二期和濱江壹號分別為兩個單獨區(qū)劃，容積率、綠化率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均獨立，無共用設(shè)備設(shè)施情況。

??此外，御龍山業(yè)主劉強表示，根據(jù)民法典物權(quán)篇，業(yè)主對小區(qū)專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時，根據(jù)《民法典》第271條（小區(qū)公共區(qū)域的所有權(quán)、使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，它的使用、管理由小區(qū)業(yè)主大會決定），小區(qū)內(nèi)設(shè)圍欄圍墻已得到2022年業(yè)主大會決議通過，設(shè)在小區(qū)地界內(nèi)（非分界線上）合法合規(guī)，且不需《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，需拆除也要程序合法。同時華僑城購房合同稱“小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域無任何阻擋”，但不是與其他小區(qū)無任何阻攔。

成華區(qū)規(guī)劃和自然資源局給華僑城濱江壹號業(yè)主回函

??拆除方：開發(fā)商承諾 政府允許

??“在濱江壹號與御龍山一、二期的連通處存在圍擋，導(dǎo)致濱江壹號的業(yè)主們，不能在御龍山一、二期小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)活動，嚴(yán)重違背了合同約定的‘互通’原則?！?華僑城濱江壹號業(yè)主則有著完全不同的看法。

??“一、二期（御龍山）業(yè)主設(shè)置的隔檔圍欄是違建，并且建在三期（濱江壹號院）的入戶門和消防通道位置，對三期住戶安全形成隱患，應(yīng)該拆除?！?/p>

??華僑城濱江壹號的業(yè)主王明向記者表示，一、二期（御龍山）業(yè)主在沒有法定許可的允許下，闖入（濱江壹號院）三期公共區(qū)域，私自搭建圍欄，毀壞三期的公共設(shè)施，該行為本身屬于違法。這種伸張自己所謂的合法權(quán)益，卻使用違法手段，即便民法典有關(guān)于業(yè)主修建權(quán)利條款，但具體實施也是有規(guī)劃法約束，此外召開業(yè)主大會和業(yè)委會僅僅是程序合法，但并不意味業(yè)主大會通過的決議必然合法，若業(yè)主大會決議不符合法律規(guī)定，則也是違法，在小區(qū)內(nèi)修建原規(guī)劃沒有，且現(xiàn)階段未獲得建設(shè)許可修建隔離墻的決議本身就不合法。

??同時，王明向記者表示，開發(fā)商變更后，再也沒有了“御龍山三期”，而是更名為“華僑城·濱江壹號”。但在開盤售賣時，開發(fā)商華僑城已經(jīng)向購房者作出承諾，濱江壹號將與御龍山一、二期進(jìn)行連通，不設(shè)圍墻，業(yè)主可以共享彼此的綠地、配套設(shè)施。

??業(yè)主張彪告訴記者，包括成都區(qū)自然資源和規(guī)劃局等職能部門在內(nèi)，均表示他們小區(qū)和一、二期同屬一個小區(qū)。在張彪向記者出示的材料里，有一份蓋有成都市規(guī)劃管理局印章的《迎暉路塔子山六號地塊三期總平面圖》，其中在二期和三期小區(qū)交界處赫然寫著“二期和三期小區(qū)之間不設(shè)圍墻、共用消防通道?！?/p>

??2023年1月16日，成華區(qū)規(guī)劃和自然資源局在給出回復(fù)函中稱：“信和置業(yè)（成都）有限公司于2007年通過招拍掛方式取得位于成華區(qū)多寶寺片區(qū)約373畝土地，現(xiàn)已分期辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》，您所反映的‘信和御龍山一、二期與華僑城濱江壹號’均屬于該項目。根據(jù)項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖，該項目分期范圍線沒有隔斷、圍墻等分隔設(shè)施。所以大家應(yīng)該共享御龍山的公共資源。”

??2022年6月份起，三期（濱江壹號院）的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)在交付工程中存在一系列質(zhì)量問題，業(yè)主們希望開發(fā)商對包括地下車庫、綠化、公建等配套進(jìn)行整改，把小區(qū)整體品質(zhì)提升上來。在此過程中，三期業(yè)主注意到了圍擋的存在，便要求開發(fā)商進(jìn)行拆除。

??然而，在濱江壹號交付前期，御龍山一、二期小區(qū)業(yè)主在與濱江壹號連通處設(shè)置了圍欄，并蹲守數(shù)夜，于是就有了文章開頭時的沖突。

??“當(dāng)時開發(fā)商承諾在三批次交房前進(jìn)行全面拆除。如果這些圍擋一直存在，那么華僑城向購房者許諾的‘互通’肯定不能兌現(xiàn)，我們?yōu)I江壹號的業(yè)主們也不會前來收房?！?/p>

??北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所李楠楠律師向記者表示，四期同屬一塊宗地、一個規(guī)劃條件，一、二期雖已交付入住，但三、四期尚未交付，部分業(yè)主不能以成立業(yè)主委員會為由代表所有業(yè)主的權(quán)益。

濱江壹號總平圖

??第三方：按規(guī)劃實施 以規(guī)劃總圖為準(zhǔn)

??“首先，上述三個小區(qū)是共用一張土地使用權(quán)證只要在一張土地證上，就意味著小區(qū)之間不能用圍墻進(jìn)行阻隔和拆分。一張地面是不能被圍墻拆分開來?！蹦称放品科蟮捻椖控?fù)責(zé)人張強向記者表示。

??張強告訴記者，以往這類情況多發(fā)生在土地證沒有補全，或者拆遷沒有完成的情況下。

??關(guān)于小區(qū)建設(shè)圍墻，杭州市司法局曾給出過建議，首先小區(qū)建圍墻應(yīng)依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可。在城市建設(shè)中，圍墻屬于構(gòu)筑物，不與主體建筑一同建設(shè)的圍墻，應(yīng)向規(guī)劃管理部門單獨報批申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

??其次，小區(qū)建圍墻要兼顧相鄰權(quán)利人的利益。圍墻反映了相鄰關(guān)系這一權(quán)利形態(tài)。所謂相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。小區(qū)新建圍墻不僅要注意地籍界限問題，還應(yīng)充分考慮是否對相鄰權(quán)利人出行、安全等方面產(chǎn)生影響，正確處理好相鄰關(guān)系。

??據(jù)悉，御龍山一、二期與濱江壹號“互通”之爭，已經(jīng)持續(xù)一年之久，雙方爭議早已公開化且愈演愈烈。雙方均曾反復(fù)向成華區(qū)職能部門進(jìn)行情況反饋，但矛盾始終得不到任何化解。

??4月1日下午，濱江壹號數(shù)百名業(yè)主來到小區(qū)內(nèi)，他們的訴求是拆除圍欄和鐵欄桿，徹底實現(xiàn)兩個小區(qū)的“互通”。有多名濱江壹號、御龍山小區(qū)的業(yè)主也有一致的觀點：此事的根源，在于開發(fā)商由信和集團(tuán)變更為華僑城后，華僑城并未按照原有的品質(zhì)對濱江壹號進(jìn)行建設(shè)，導(dǎo)致原本同屬一宗地塊的濱江壹號和御龍山，形成了強烈的品質(zhì)和價格反差。

??雙方多名業(yè)主均表示，業(yè)主之間其實并不存在“深仇大怨”，往后也需要做鄰居，更希望和睦共處，而非如4月1日一般，彼此之間大打出手，最終還得由華僑城出面來解決此事。但不論“互通”與否，雙方認(rèn)為“各自利益受損”的觀點均不會改變。

??類似爭議曾以規(guī)劃總圖判斷

??據(jù)公開報道顯示，此前各地類似的事件并不鮮見。比如上海的新湖明珠城、奧利匹克花園、中星云庭、中海建國里等，均存在不同品質(zhì)、不同年代小區(qū)共存的類似情況。

??以中海建國里為例，知情人介紹，該小區(qū)建于2022年，和相鄰的小區(qū)老西門新苑就存在類似的歷史遺留問題。

??由于老西門新苑和中海建國里均在同一張土地證上。但兩個小區(qū)由于建設(shè)年代不同，小區(qū)環(huán)境、公建設(shè)施自然不同。

??中海建國里的業(yè)主自行設(shè)置了路障，但設(shè)完不到一天，就被隔壁的老西門新苑業(yè)主拆除，此后雙方矛盾一直不斷。

??當(dāng)然，也有“和睦相處”的小區(qū)，比如新湖明珠城先期建設(shè)的一期、一期和此后交付三期，小區(qū)物業(yè)費各不相同，但依然實現(xiàn)“互通”。

??張強向記者表示，如果實現(xiàn)兩個小區(qū)完全的“物理隔斷”，設(shè)立圍墻的前提是要滿足新的建筑規(guī)范要求，比如小區(qū)之間的圍墻要退建至少8米，才能有建筑物。

??同時，兩個完全獨立的小區(qū)須配有獨立門崗，開發(fā)商還要重新設(shè)置出入口和和消防通道。目前，市面上很多小區(qū)通過把車庫隔開，小區(qū)大門隔開的方式將兩個小區(qū)進(jìn)行半隔離。在張強看來，這些都是開發(fā)商在節(jié)約成本上打“擦邊球”，本質(zhì)上還是一個小區(qū)。

??類似的情況在上海出現(xiàn)過多次，最終處理結(jié)果均是以規(guī)劃總圖為準(zhǔn)。如非本身就限定明確，否則公建配套是大家一起使用。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，建筑施工都要按照規(guī)劃進(jìn)行推進(jìn)，如果政府批示的總平圖（設(shè)計規(guī)劃圖）沒有圍墻的話，理論上是不能增加圍墻的設(shè)置的。同時，張波也表示，有些小區(qū)由于是商品房+動遷房混合往往商品房限高加裝圍擋，即便兩個小區(qū)物業(yè)費不同，也不能以此為由增加圍擋設(shè)置，應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃優(yōu)先。

??“除非申請規(guī)劃變更，但更改規(guī)劃本身就是一件很復(fù)雜的事。

??據(jù)記者了解，4月5日，成都市成華區(qū)司法局、住建委、資源規(guī)劃局、綜合執(zhí)法辦等相關(guān)政府部門已經(jīng)介入，向一、二期業(yè)主表示，圍墻最終的去留一切以法律為準(zhǔn)，業(yè)主也表示準(zhǔn)備走司法程序，按法律執(zhí)行。

??不過，濱江壹號的業(yè)主則向記者表示，相關(guān)部門已經(jīng)要求對圍墻進(jìn)行限期拆除。

??（應(yīng)受訪者要求 文中王鑫、劉強、王明、張彪均為化名）