??在2023年3月拿到房產(chǎn)證后，黑龍江省的吳先生赫然發(fā)現(xiàn)，土地使用期限竟然到2031年11月29日就截止了，這意味著，他所購買的兩套寫字樓使用年限僅剩8年時間。

??“開發(fā)商賣房時不是說產(chǎn)權40年嗎？早知道就剩這么點時間，我根本不可能去買?！边@讓吳先生懊惱不已。

??吳先生是在2017年11月27日在廣西壯族自治區(qū)防城港市金地時代廣場買的房，2套公寓花了100多萬元。房子于2019年交付，2023年3月開發(fā)商通知可以辦理房產(chǎn)證了，吳先生的愛人去了防城港，拿證時發(fā)現(xiàn)了這個問題，還和開發(fā)商的人吵了好久。

??“從開發(fā)商簽的售房合同來看，約定的土地使用權終止日期是到2041年11月29日，比房產(chǎn)證上的終止時間晚了10年，這不是合同欺詐嗎？此外，當時開發(fā)商還和購房者約定，購買商鋪和公寓他們負責對外出租，會定期把租金收益打到業(yè)主賬戶里，但從收房到現(xiàn)在3年多了，業(yè)主們沒有收到過一分錢。”吳先生告訴中國房地產(chǎn)報記者，金地時代廣場的業(yè)主維權群里有100多人，來自北京、山東、四川、黑龍江、河北、新疆等多個省市。20多位業(yè)主約定，8月22日集體到防城港共同維權。

??8月23日，中國房地產(chǎn)報記者來到防城港市開展調查采訪。8月25日，防城港市不動產(chǎn)登記中心答復稱，他們將金地時代廣場的土地起止時間弄錯了，將會聯(lián)系開發(fā)商和已辦證業(yè)主，把房產(chǎn)證收回修改時間后重新發(fā)放。同時記者獲悉，對于開發(fā)商“售后返租”違約一事，不少業(yè)主表示將找律師訴訟維權。

??房產(chǎn)證到手土地僅剩8年使用期

??業(yè)主們房產(chǎn)證上的土地終止時間與購房合同上差了10年。

??吳先生在黑龍江省做貿(mào)易生意，在防城港買房主要是看中了這里的港口資源，2017年11月27日，他在金地時代廣場買了2套公寓，一套70多平方米，一套90多平方米，均價每平方米還不到7000元，“這個價格甚至比老家的車庫還便宜?！眳窍壬嬖V記者，買房時光聽置業(yè)顧問說，他們的房子有40年產(chǎn)權，簽合同時也是匆匆忙忙，根本沒注意到土地使用終止日期到2041年?！斑@一點置業(yè)顧問并沒有告知，如果早知道也不可能去買。”

??和吳先生不同，來自河北的楊女士注意到了合同上的土地年限。楊女士是趕在2018年防城港樓市大熱時期到金地時代廣場買了一套建筑面積12.33平方米的商鋪。“當時老鄉(xiāng)在這買了商鋪，介紹我過來一起看看，到了售樓處看到又是砸金蛋，又是紅地毯的，人來人往很熱鬧，頭腦一熱就買了?！睏钆炕貞洠I完商鋪后，開發(fā)商還和她們簽了委托經(jīng)營管理合同，將商鋪委托給防城港市昌盛物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理并對外出租，自2020年1月1日起至2029年12月31日，共計10年時間，前3年無償提供使用，第4年起將租金定期支付給業(yè)主們。

??“2020年我來過一次，看到我的商鋪還沒租出去，等今年3月份來辦房產(chǎn)證時，發(fā)現(xiàn)鋪子租給了一家瑜伽店在經(jīng)營，我問了托管公司，對方稱現(xiàn)在是在養(yǎng)鋪階段，都沒有收房租，我們的商鋪到第四年了還沒有一分錢收益。”楊女士告訴記者，拿到房產(chǎn)證后，發(fā)現(xiàn)土地使用權終止日期比合同約定早了10年，變成了2031年。她曾多次找過開發(fā)商防城港市金地房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“金地公司”），但負責人始終不露面，她又先后到防城港市信訪辦、自然資源局、房地產(chǎn)領域矛盾糾紛調處中心、不動產(chǎn)登記中心等多個部門投訴，并沒有得到合理的解釋，只是告訴她合同里約定了，土地到期了由開發(fā)商負責延長使用年限。

??“現(xiàn)在金地公司的負責人已經(jīng)不露面了，法人也被限制高消費了，如果到2031年開發(fā)商破產(chǎn)倒閉了，續(xù)期的費用最終還是由我們這些業(yè)主來埋單?！眮碜员本┑睦钕壬f，他曾去過托管公司要租金，對方告訴他商鋪因為3年疫情影響，一直免費給租戶使用著，他要求出示與商場租戶的免租金合同，但托管公司并沒有給他看，“這種做法明顯違反常理。”

??來自四川的楊女士告訴記者，她去防城港市住建局時，工作人員曾致電開發(fā)商，要求來人與業(yè)主們協(xié)商解決糾紛，但對方稱法人沒在防城港市，從頭到尾也沒有一個人露面。

??防城港市不動產(chǎn)登記中心：我們弄錯時間了

??8月24日，中國房地產(chǎn)報記者來到防城港市住建局進行采訪，該市住建局住房保障中心提供的資料顯示，金地公司于2010年取得的土地證，明確了該土地使用年限到2041年11月29日到期，他們也是據(jù)此批得預售許可，合同上標注的時間是沒有問題的，但為何與房產(chǎn)證上的不符，建議找自然資源局和不動產(chǎn)登記中心進行了解。

??購房合同上明明寫著土地使用期限到2041年終止，為何房產(chǎn)證上的起止時間卻成了1991年至2031年？

??土地入市這么久，為何多年之后才進行開發(fā)，是否涉嫌長期閑置？

??8月24日，中國房地產(chǎn)報記者將這些問題遞交給了防城港市自然資源局，該局辦公室工作人員表示，將會查閱相關資料后再進行解答。

??8月25日中午，防城港市自然資源局和不動產(chǎn)登記中心的相關負責人約見記者并介紹了該土地的相關情況。2001年，當時的防城港市國土局將一宗占地40多畝的商住用地出讓給了防城港市展廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地年限為40年，使用權終止日期到2041年11月29日。

??后來因為債務糾紛，2004年，法院將其中30多畝土地裁定給了柳州鼎富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2008年，又因為債務糾紛，法院將這30多畝土地裁定給了如今的防城港市金地房地產(chǎn)有限公司。2010年，該處土地規(guī)劃進行了調整后到了目前金地時代廣場所在的位置，同年，金地公司辦理了土地證，國有土地使用權證號為防港國用2010第0083號，面積為19999.04平方米。

??中國房地產(chǎn)報記者查閱金地時代廣場相關資料發(fā)現(xiàn)，該項目自2015年10月1日啟動建設。一宗從2001年就入市的土地，卻在多個開發(fā)商之間流轉，10多年后才啟動建設，等到購房者買房時，原本40年的土地使用權僅剩下20多年，按照《閑置土地處置辦法》規(guī)定，未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。該宗土地是否涉嫌閑置多年未開發(fā)？防城港市自然資源局相關負責人解釋稱，因為債務糾紛法院多次查封土地，該處土地相當長的時間內并不具備開發(fā)條件，但具體信息還需進一步查閱資料后才能給記者解答。

??“接到記者反映的問題，我們進行了核對，因為不動產(chǎn)登記中心2016年啟動成立的，新系統(tǒng)里登記的歷史數(shù)據(jù)因為遷移時出現(xiàn)了差錯，將金地時代廣場項目的土地證起止日期搞錯了?！狈莱歉凼胁粍赢a(chǎn)登記中心技術科張姓科長表示，“發(fā)證以后開發(fā)商也沒有表示過異議，如果記者沒來，我們還不知道這件事。”

??張科長表示，下一步他們將逐一通知開發(fā)商和已辦證的業(yè)主，將房產(chǎn)證上的時間進行修改后重新發(fā)證，外地的業(yè)主也可將房產(chǎn)證郵寄過來辦理。

??得知這一消息，不少業(yè)主欣喜表示，“心里的一根刺沒了?！?/p>

??業(yè)主打算起訴解除托管合同

??“售后返租”是一種租售綁定的營銷模式，也叫“售后包租”。其實質就是開發(fā)商為了促進商品房的銷售，承諾給予購房者租金回報，從而吸引購房者購買其開發(fā)的商品房的一種模式?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

在全國，由商鋪售后返租投資回報率不及預期引發(fā)的糾紛，常常見于媒體報道，且此類問題往往難以解決，最終高價買來項目的業(yè)主血本無歸，維權遙遙無期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進曾就“售后返租”模式接受媒體采訪時表示，從售后房租的模式看，往往有兩點是有很多通病的。第一，很多項目是沒竣工前就承諾售后返租，這是違法的。第二，若是給予了各類租金承諾，同時此類租金承諾中往往暗示高租金回報，這可以理解為一種誘導的做法，甚至是有非法集資的嫌疑。

??一位業(yè)主向記者提供的委托經(jīng)營管理合同。

??多位業(yè)內人士表示，購房者簽訂租賃合同后，在后續(xù)的合同履行過程中，往往租賃公司以經(jīng)營不善為理由拖延租金，有些干脆破產(chǎn)倒閉了事，而此時開發(fā)商基于其不是租賃合同相對應方和返租義務承擔者而免責。減少此類糾紛，需要多方合力。一方面，監(jiān)管部門應加強執(zhí)法，杜絕開發(fā)企業(yè)違規(guī)虛假宣傳，以不切實際的回報率誘惑投資。另一方面，在購買之前，投資者要增強風險意識，準確認識這一類商鋪的特性，綜合各類風險因素再做抉擇。

??企查查APP顯示，金地公司法人為周昌善，注冊資本為1000萬元，成立于2007年6月4日，大股東為廖秀玲，持股比例51%，2022年該公司因未履行法定義務被限制高消費，此外，還因商品房預售合同糾紛、商品房預約合同糾紛等案件被起訴。8月25日上午，記者來到金地公司辦公地點，該公司客服部一位工作人員請示領導后表示拒絕接受采訪。

??記者了解到，目前已有多位業(yè)主聯(lián)系了律師，準備通過法律訴訟解除托管合同，維護自己的權益。