??在全國的地產(chǎn)界，廈門，一直都是神一般地存在。

??房價(jià)直追北上深、最新居民資金杠桿率高達(dá)161%位列全國第一。這座以“小清新”聞名全國的城市，同樣以房地產(chǎn)“小盤妖股”的身份為全國人民所熟知。

??吊詭的是，至今沒有一家總部在廈門的開發(fā)商，躋身全國標(biāo)桿房企行列。部分總部早早搬離廈門的房企，倒是向上躍升態(tài)勢(shì)迅猛。不知是否是這座城市安逸的性格，讓這里的房企穩(wěn)重有余，進(jìn)取不足？

??近日，一張來自廈門的“藍(lán)臉竇爾敦”，正式進(jìn)入國際資本市場(chǎng)視野。竇爾敦背后，是一家近年來躍升勢(shì)頭遠(yuǎn)超行業(yè)平均水準(zhǔn)的廈門本土房企。

??11月25日晚，大唐地產(chǎn)在港交所網(wǎng)站掛網(wǎng)聆訊后資料集，這意味著這家以“藍(lán)臉竇爾敦”為LOGO的個(gè)性房企，一只腳已經(jīng)跨越過了香江，IPO目標(biāo)已觸手可及。

??曾經(jīng)錯(cuò)失進(jìn)入資本市場(chǎng)的黃金時(shí)機(jī)的大唐地產(chǎn)，為何卻在所謂房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”的當(dāng)下策馬而上？這家曾經(jīng)只具備區(qū)域知名度的開發(fā)商，在這十年里發(fā)生了什么樣的蛻變，又有什么可供借鑒的秘訣？跨過戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)的大唐地產(chǎn)，能否成為廈系乃至閩系的一匹新黑馬？

??蛻變：全國布局，進(jìn)軍百強(qiáng)

??今年8月，在海南陵水舉行的“2020博鰲房地產(chǎn)論壇”上，大唐地產(chǎn)斬獲2020中國年度成長力地產(chǎn)企業(yè)。

??“成長力”獎(jiǎng)的背后，與大唐地產(chǎn)過去幾年高速成長息息相關(guān)，2017年至2019年，大唐地產(chǎn)的收益分別約40.19億元、54.96億元、81.8億元，復(fù)合增長率超過42%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

??伴隨而至的是大唐地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認(rèn)可度的快速提升。在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布2020年度中國500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商中，其位列第88名。而三年前，2018中國500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商中的排名中，大唐在100強(qiáng)開外，列第126名。

??為大唐地產(chǎn)近年來快速增長打下伏筆的，是10年前的一次收購。2010年，福信香港收購了由于創(chuàng)始人離世處于風(fēng)雨飄搖中的大唐地產(chǎn)。自此，大唐地產(chǎn)開始由一家主區(qū)域性開發(fā)商向全國型開發(fā)商邁進(jìn)。十年來，大唐地產(chǎn)一步一個(gè)腳印，從海西出發(fā)，先后拓展北部灣、京津冀、長江中游、成渝、長三角等經(jīng)濟(jì)區(qū)域（城市群），并在部分區(qū)域處從“追隨者”逐漸成長為“領(lǐng)先者”。

??歷經(jīng)10年鑄劍，現(xiàn)如今的大唐地產(chǎn)，已不再是10年前偏安一隅的廈門大唐，企業(yè)自身已經(jīng)完成了從一家區(qū)域性房企向全國型房企的完美蛻變。其全國范圍內(nèi)的品牌知名度和影響力，也正向著很多成名已久的大型房企看齊。在今年8到9月，大唐地產(chǎn)除了拿到年度成長力房企稱號(hào)，還先后獲得“2020中國房企品牌價(jià)值華東10強(qiáng)”、“2020年中國最具潛力價(jià)值房企”、“2020年度價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”等榮譽(yù)，這也從側(cè)面證明了，大唐地產(chǎn)近年來的發(fā)展成果，已受到國內(nèi)越來越多權(quán)威機(jī)構(gòu)和媒體關(guān)注。

??秘訣：選對(duì)城市，做對(duì)產(chǎn)品

??對(duì)于中國地產(chǎn)行業(yè)而言，中國住房改革的二十多年，也是英雄輩出的二十年，更是大浪淘沙的二十年。

??2019年，中國商品房銷售額再創(chuàng)歷史新高，逼近16萬億元。然而在前一年，標(biāo)桿房企萬科就提出“活下去”口號(hào)。這凸顯出國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已走到十字路口，一方面，地產(chǎn)行業(yè)紅利仍在，但對(duì)于頭部房企而言早就過了“閉著眼睛賺錢”時(shí)代，需要力拼出新“活法”；另外一方面，地產(chǎn)行業(yè)的后進(jìn)者想要挑戰(zhàn)行業(yè)既有格局，得有自己的核心競(jìng)爭力，否則很容易被行業(yè)淘汰。

??如此行業(yè)大邏輯下，分化成為這個(gè)行業(yè)的最大特征。大型房企紛紛賣過1000億、2000億、3000億、4000億，向萬億跨越的時(shí)候，中小型房企向上跨越的門檻越來越高，但如果只是不增長或微增長就是倒退。

??面對(duì)巨大的成長壓力和挑戰(zhàn)，大唐地早已明確了發(fā)展戰(zhàn)略和路徑，即以客戶為中心的高質(zhì)量規(guī)模化發(fā)展。圍繞這個(gè)戰(zhàn)略，大唐地產(chǎn)“研發(fā)”出一套名為“166”的獨(dú)特打法，即以1個(gè)平臺(tái)為抓手，通過6大策略（精準(zhǔn)投資、客戶定位、品質(zhì)與服務(wù)、運(yùn)營策略、融資策略、合作策略）及6大保障（組織變革、利益共享機(jī)制、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、信息化建設(shè)、風(fēng)控體系、人才建設(shè)）來實(shí)現(xiàn)三年合約銷售額躍進(jìn)新一階段的目標(biāo)。

??如果再從“166”中找出一個(gè)大唐地產(chǎn)能“逆市成長”的最特別秘訣，這個(gè)秘訣可能就是“選對(duì)城市，做對(duì)產(chǎn)品”：利用研發(fā)精準(zhǔn)適配市場(chǎng)的產(chǎn)品，在利于沖流量的城市中快速落地，使其“高質(zhì)量規(guī)?；卑l(fā)展戰(zhàn)略得以有效維系。這也是大唐地產(chǎn)現(xiàn)階段維持高速增長，持續(xù)向上跨越的“獨(dú)門利器”。

??近兩年，大唐地產(chǎn)在南寧和漳州市區(qū)的區(qū)域市場(chǎng)已樹立起市場(chǎng)領(lǐng)先地位。根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，于2018年及2019年，按合約銷售額計(jì)，大唐地產(chǎn)為南寧前三的物業(yè)開發(fā)商，大唐地產(chǎn)在2018年及2019年漳州城市區(qū)域內(nèi)的物業(yè)開發(fā)商中分別排名第一及第三。在傳統(tǒng)深耕區(qū)域通過科學(xué)運(yùn)營取得的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，使大唐地產(chǎn)擁有向全國潛力型區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)張的資金和經(jīng)驗(yàn)雙重保障。

??在潛力區(qū)域選擇上，大唐地產(chǎn)抓住了兩大關(guān)鍵點(diǎn)。

??其一來自政策面，2018年底，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見》正式印發(fā)，《意見》明確提出了：“建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新模式，推動(dòng)區(qū)域板塊之間融合互動(dòng)發(fā)展?！敝袊鞘邪l(fā)展的政策導(dǎo)向，從“均衡發(fā)展”到“城市群發(fā)展”思路的轉(zhuǎn)變，更符合實(shí)際策略，也有利于增強(qiáng)中國城市群的國際競(jìng)爭力。一些競(jìng)爭力缺乏的城市被“戰(zhàn)略放棄”，少數(shù)具有國際競(jìng)爭力的城市群將被政策重點(diǎn)“關(guān)照”。

??其二則來自城鎮(zhèn)化自然發(fā)展規(guī)律，我國的常住人口城鎮(zhèn)化率目前為60%，與發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率80%的水平相比仍然有很大差距。而城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、家庭小型化三大因素依然在支撐中國房地產(chǎn)的自住需求，國內(nèi)一些熱點(diǎn)區(qū)域正在承接這部分需求，其中長三角、粵港澳、川渝等區(qū)域，由于人口集中度和產(chǎn)業(yè)集中度在持續(xù)性提高，使得人口凈流入量一直較大，將承接未來絕大部分中國城鎮(zhèn)化紅利。

??在這樣的大背景下，大唐地產(chǎn)以住宅開發(fā)為核心為前提，抓住核心城市群，并在城市群內(nèi)選擇適合介入的二、三、四線城市，把握市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，重視在城市化進(jìn)程當(dāng)中人口遷移帶來的需求，即結(jié)構(gòu)性把握“鄉(xiāng)-城”（人口從農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)）的人口遷移帶來的剛性需求，以及“城-城”（人口從城鎮(zhèn)遷移至城鎮(zhèn)）人口遷移帶來的改善型需求。

??去年，大唐地產(chǎn)戰(zhàn)略性進(jìn)入成渝區(qū)域，并在今年進(jìn)入長三角區(qū)域。在總體上布局城市群的戰(zhàn)略之下，大唐地產(chǎn)又有靈活調(diào)整。在高能級(jí)城市里面，大唐地產(chǎn)更多的是在相對(duì)郊區(qū)布局；而在低能級(jí)城市，大唐地產(chǎn)聚焦到最核心的區(qū)域布局。

??面對(duì)不同區(qū)域，不同城市，不同細(xì)分市場(chǎng)的需求。大唐地產(chǎn)通過沉淀數(shù)十年的國風(fēng)建筑開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，推出具有針對(duì)性且標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，即在大部分建筑部件上實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，在項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)用時(shí)，又能針對(duì)不同地域、不同客群特點(diǎn)進(jìn)行不同類型的優(yōu)化組合。這也使得大唐地產(chǎn)幾個(gè)固有的國風(fēng)產(chǎn)品系一直在進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，以求更好適應(yīng)不同需求。

??相對(duì)于很多仍“癡迷于”深耕發(fā)家區(qū)域，要么“千盤千面”，要么“千盤一面”的中小型房企，大唐地產(chǎn)這套發(fā)展秘訣顯然“先行一步”。隨著未來IPO目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及“166”打法繼續(xù)堅(jiān)定執(zhí)行，相信大唐地產(chǎn)將借助資本力量“如虎添翼”，進(jìn)一步拉開與同類型房企的距離，完成向全國知名高排位房企的二度蛻變。