??2022年，我國60歲以上老年人口超過2.8億，居家養(yǎng)老成為絕大多數(shù)老年人的養(yǎng)老選擇。家和社區(qū)，成為老年人日常生活重要的依托。隨著老齡化走上快速、深度的進(jìn)程，如何滿足老年群體的適老居住需求成為社會(huì)各界熱議的話題。

??10月23日，在重陽節(jié)之際，北京鏈家研究院與中國人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院專家課題組舉辦“積極老齡化 適老新居住”沙龍，并聯(lián)合發(fā)布《2023年北京老年居住需求洞察報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）。

《2023年北京老年居住需求洞察報(bào)告》發(fā)布現(xiàn)場

??基于北京鏈家近五年的真實(shí)交易數(shù)據(jù)，《報(bào)告》描摹出北京老年群體的置業(yè)現(xiàn)狀、置業(yè)偏好、置業(yè)行為的圖景，為老年居住保障體系設(shè)計(jì)、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等提供一個(gè)參照樣本。

??“老人老房”迎來拐點(diǎn)  催生適老居住新需求

??隨著人口老齡化進(jìn)一步加劇，2022年北京市60歲及以上常住人口占比達(dá)到21.3%。經(jīng)歷了改革開放40年，特別是上世紀(jì)90年代住房制度改革以來，60歲及以上老年人已普遍從“筒子樓”時(shí)代進(jìn)入“基本適居”。

??《報(bào)告》顯示，目前多數(shù)老人所擁有的住房處于城市中心區(qū)域，能夠享受較好的公共服務(wù)。但隨著時(shí)代變遷，“人老房也老”的問題愈發(fā)凸顯。很多老舊小區(qū)從居住條件到周邊配套，在適老化與舒適度方面難以滿足養(yǎng)老需求。

??例如，北京目前城市老舊樓房配備電梯比例不足25%，而一半的北京市老年群體居住在無電梯住房中，其中7成以上居住在中高樓層，一旦腿腳不便，體力不足，爬樓就成了阻礙老人自如活動(dòng)的一大障礙。

??與此同時(shí)，舊有社區(qū)、建筑設(shè)計(jì)的缺陷，也難以滿足老年人居住需求。以戶型為例，1998年前住宅的兩居室戶型普遍客廳較小，采光相對(duì)較差，空間動(dòng)線合理性不足。

??在北京鏈家研究院院長高原看來，人口老化、住宅老化與社區(qū)老化等同步發(fā)生，“老人老房”步入拐點(diǎn)，改善住房條件或周邊配套設(shè)施，成為當(dāng)下城鎮(zhèn)老人提升居住品質(zhì)的核心訴求。而伴隨房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，老人通過房屋增值分享到城市發(fā)展的紅利，為其滿足改善居住需求，提供了支付基礎(chǔ)。

??“雙驅(qū)動(dòng)”模型下  減量與增量并存

??《報(bào)告》顯示，在北京售房老人調(diào)查樣本中，出于改善性換購動(dòng)機(jī)的占比達(dá)到40.8%。在改善居住的同時(shí)，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，從而構(gòu)成老人住房交易的“雙驅(qū)動(dòng)模型”。在《報(bào)告》的售房老人樣本中，代際支持占比達(dá)到42.2%，其中最多的是幫助子女購房，其次是作為財(cái)產(chǎn)分配給子女或幫子女還債。

??在雙驅(qū)動(dòng)模型下，老年群體在房屋置換過程中呈現(xiàn)出增量和減量并存的特征，與中青年群體以增量改善為主的置換模式明顯不同。

??一般來說，對(duì)于家庭財(cái)富條件相對(duì)較好或子女依賴度較低的老年人，會(huì)選擇增量置換實(shí)現(xiàn)理想居住?！秷?bào)告》顯示這部分群體占比在27.9%，且更頻繁發(fā)生在現(xiàn)有房屋居住價(jià)值較低或較高的兩端人群。

??對(duì)于原有房屋價(jià)值較低的老年群體，通常表現(xiàn)為賣出原有200-400萬的一居室，購入400-600萬兩居室；對(duì)于原有住房價(jià)值相對(duì)較高的群體，加上更強(qiáng)的支付能力，在置換中追求“從好到優(yōu)”，偏好大面積商品住宅。

??另一方面，樣本中也有32%的老年人出于對(duì)子女的代際支持等原因，選擇“賣高買低”的減量置換模式。比如原值600-800萬的老年業(yè)主，超一半在置換后房屋價(jià)值發(fā)生下降。

??不過，即使總價(jià)下降，但由于老年群體通常傾向選擇五六環(huán)間、中間戶型、中等面積、中等價(jià)格的住房，相較于原有四環(huán)內(nèi)、小戶型、高總價(jià)住房，其實(shí)際居住條件事實(shí)上也得到改善。

??中國人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院社保系主任白晨表示， 在中國文化中，住房不僅是用來居住的住所，也是老年人維系家庭關(guān)系的重要紐帶。無論是適老化居住改善需求，還是代際支持需求，都為我們?cè)凇皞€(gè)體生命周期”視角之外，提供了理解老年人住房消費(fèi)需求與動(dòng)機(jī)的更加豐富的視角。

??偏愛主城區(qū)和近郊  優(yōu)質(zhì)物業(yè)付費(fèi)意愿高

銀齡品質(zhì)居住沙龍圓桌討論環(huán)節(jié)現(xiàn)場

??在大眾普遍認(rèn)知中，老年人更喜歡安靜的郊區(qū)。但《報(bào)告》顯示，老年人置業(yè)更傾向于主城區(qū)和近郊，在空間特征上，老年人置業(yè)更喜歡中心城區(qū)，希望住在二到四環(huán)間的老人甚至比青年人更多。

??一方面，出于代際支持，老年人傾向選擇與子女較為接近的片區(qū)，可以更便于父母子女相互照應(yīng)。同時(shí)，隨著年齡的增長，老年人更加依賴便捷的公共交通，以及中心城區(qū)更好的醫(yī)療、商業(yè)配套設(shè)施。

??在樓齡方面，七成以上老人在購置住房時(shí)，傾向選擇建成年代更晚的新房或次新住房。物業(yè)服務(wù)方面，值得關(guān)注的是，63.2%的北京老年人置換后選擇了物業(yè)費(fèi)更貴的房屋，且年齡越大，所置換房屋物業(yè)費(fèi)增加的比例越大。對(duì)老年群體而言，更貴的物業(yè)費(fèi)，意味著更高品質(zhì)的社區(qū)和物業(yè)、適老化程度更高，更能滿足老年人對(duì)外部服務(wù)需求。

??在對(duì)居住條件的要求方面，大部分老年群體選擇中等面積、中間套型的“理想型”。據(jù)推測，這可能出于減輕家務(wù)清潔壓力和減輕孤獨(dú)感?！秷?bào)告》數(shù)據(jù)顯示，38.2%的老年群體偏好60-90平方米的房屋，選擇120平方米以上的老年人不足兩成。

??從《報(bào)告》研究結(jié)果看，老年群體置換需求“理想的約數(shù)”是五到六環(huán)之間、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。

??適老化居住需多方共同發(fā)力

??隨著我國社會(huì)從快速老齡化走向深度老齡化，如何實(shí)現(xiàn)適老新居住，需要社會(huì)多方共同發(fā)力，這也成為此次“積極老齡化 適老新居住”沙龍上嘉賓們討論的焦點(diǎn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊致辭

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊表示，隨著時(shí)間的推移，老年人對(duì)住房的需求發(fā)生了顯著變化，但住房服務(wù)的供給與老年人的居住需求之間的矛盾日益凸顯，亟需社會(huì)各方合力提高適老化程度，完善居住保障體系設(shè)計(jì)、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，讓老年人擁有更美好的居住環(huán)境，積極享受老齡生活，共享社會(huì)發(fā)展的紅利。

??北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志對(duì)此表示認(rèn)同，在他看來，適老化居住需要在住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、城市更新等方面積極探索，深度挖掘更多真實(shí)的老齡居住場景，將需求場景精細(xì)化，與適老化有機(jī)結(jié)合，為老年人提供更加便捷、觸手可及的日常照料和醫(yī)療康養(yǎng)服務(wù)，讓老年人“老有所醫(yī)”、“老有所養(yǎng)”、“老有所樂”。