??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（11月16日）公布的《2020年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資116556億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積133294萬(wàn)平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%；商品房銷售額131665億元，同比增長(zhǎng)5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有45個(gè)，環(huán)比下跌的城市有19個(gè)，6個(gè)城市環(huán)比持平。根據(jù)易居研究院測(cè)算，10月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅為4.2%。相比9月份的數(shù)據(jù)，環(huán)比和同比均有收窄。

??易居研究院分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢(shì)頭，短期內(nèi)會(huì)成為穩(wěn)投資的重要力量。同時(shí)，全國(guó)商品房銷售面積同比增速出現(xiàn)了止跌，具有積極效應(yīng)。對(duì)于房?jī)r(jià)，進(jìn)入11-12月房企銷售的壓力仍然較大，后續(xù)兩個(gè)月價(jià)格方面不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)，這也使得房?jī)r(jià)漲幅本身會(huì)繼續(xù)收窄。

??全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.3%

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資116556億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資86298億元，增長(zhǎng)7.0%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??目前，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)保持了連續(xù)五個(gè)月同比為正的態(tài)勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢(shì)頭，當(dāng)前處于（5%，10%）的區(qū)間。開(kāi)發(fā)投資的走勢(shì)不會(huì)改變，短期內(nèi)會(huì)成為穩(wěn)投資的重要力量。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17775萬(wàn)平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11386億元，增長(zhǎng)14.8%，增速提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金153070億元，同比增長(zhǎng)5.5%，增速比1-9月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款22378億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金50045億元，增長(zhǎng)6.5%；定金及預(yù)收款51287億元，增長(zhǎng)4.3%；個(gè)人按揭貸款24312億元，增長(zhǎng)9.8%。

??土地購(gòu)置數(shù)據(jù)比預(yù)期的要弱，依然保持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。隨著“三道紅線”政策的實(shí)施，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。另外，從到位資金情況看，該指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)四個(gè)月為正的良好態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然當(dāng)前從房企角度看，“三道紅線”是一個(gè)約束，但外部的金融大環(huán)境寬松也是明確的。所以某種程度上說(shuō)，房企對(duì)外部金融環(huán)境也不必過(guò)于悲觀。

??商品房銷售面積同比增速止跌

??商品房銷售方面，前十月商品房銷售面積同比持平。從商品房單月銷售情況看，雖然較上月有所下降，但與2019年同期相比，單月銷售情況仍好于去年同期水平。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月份，商品房銷售面積133294萬(wàn)平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)0.8%，辦公樓銷售面積下降14.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元，增長(zhǎng)5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降15.8%。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積同比增速呈現(xiàn)了跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前出現(xiàn)了止跌，具有積極效應(yīng)。這至少說(shuō)明當(dāng)前房屋買賣市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，甚至是房地產(chǎn)指標(biāo)里面較早轉(zhuǎn)正的指標(biāo)。

??另外，從商品房單月銷售情況來(lái)看，較上月有所下降。但從同比情況來(lái)看，今年10月份的單月銷售情況仍好于去年同期水平。

??根據(jù)2020年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，10月份商品房銷售面積達(dá)16221萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.73%。商品房銷售額為16018億元，環(huán)比下降14.36%。從同比情況來(lái)看，2020年10月份商品房銷售面積和銷售額相比2019年同期分別上漲了15.27%和23.92%。

??庫(kù)存方面，10月末商品房待售面積49492萬(wàn)平方米，比9月末減少89萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少148萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加31萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少36萬(wàn)平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，商品房待售面積和住宅待售面積自1-2月份達(dá)到階段高點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌。經(jīng)測(cè)算，10月份住宅待售面積為22308萬(wàn)平方米。

??10月45城新房?jī)r(jià)格環(huán)漲，揚(yáng)州領(lǐng)漲

??雖然大多數(shù)房地產(chǎn)指標(biāo)在逐漸走出低谷，但由于受到嚴(yán)格管控，10月份商品住宅銷售價(jià)格漲幅呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，上漲城市的數(shù)量也在減少。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日（11月16日）公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有45個(gè)，環(huán)比下跌的城市有19個(gè)，6個(gè)城市環(huán)比持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為55個(gè)、8個(gè)和7個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有39個(gè)，環(huán)比下跌的城市有27個(gè)，4個(gè)城市持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為50個(gè)、17個(gè)和3個(gè)。

??根據(jù)易居研究院測(cè)算，10月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅為4.2%。相比9月份的數(shù)據(jù)，環(huán)比和同比均有收窄。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似收窄的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明當(dāng)前正處于降價(jià)促銷階段，房?jī)r(jià)漲勢(shì)不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)。另外從房屋成交表現(xiàn)來(lái)看，10月份弱于預(yù)期，這也會(huì)牽制房?jī)r(jià)的漲幅。此外，10月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為2.1%。從數(shù)據(jù)上看，其環(huán)比漲幅處于今年4月份以來(lái)的最低值。

??具體來(lái)看，在新建商品住宅方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，10月份揚(yáng)州（0.9%）、昆明（0.8%）兩個(gè)城市漲幅居前，徐州和三亞漲幅并列第三，為0.7%。岳陽(yáng)和北海跌幅靠前，為0.7%，常德跌幅為0.6%。同比方面，安慶、濟(jì)南、北海、常德、鄭州、南充、太原、韶關(guān)、瀘州、遵義10個(gè)城市新房?jī)r(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)。

??二手住宅方面，10月份深圳領(lǐng)漲，漲幅為0.9%，沈陽(yáng)、銀川和揚(yáng)州緊隨其后，漲幅均為0.8%。太原、長(zhǎng)春、牡丹江、岳陽(yáng)、北海和南充6個(gè)城市跌幅居前，均為0.5%。同比方面，有超過(guò)三成的城市出現(xiàn)下跌。

??值得注意的是，揚(yáng)州成為新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲最快的城市，而上一個(gè)月為徐州。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，蘇北蘇中的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭略有抬頭。尤其是今年和明年的高鐵規(guī)劃中，蘇中和蘇北是大贏家。此類城市房?jī)r(jià)容易受到炒作，后續(xù)需要積極進(jìn)行管控。在二手房方面，深圳成為環(huán)比漲幅最大的城市。實(shí)際上，深圳潛在的購(gòu)房需求仍然較大。此前幾個(gè)月的調(diào)控下，房?jī)r(jià)有所管控。但此類城市房?jī)r(jià)漲易跌難，后續(xù)仍要防范價(jià)格的炒作風(fēng)險(xiǎn)。