土地市場(chǎng)開(kāi)年遇冷,長(zhǎng)三角熱度仍保持高位

原創(chuàng)高鶴 2021-02-05 12:16:18 來(lái)源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊(高鶴/文)2020年8月末,房地產(chǎn)調(diào)控融資新規(guī)“三道紅線”一鳴驚人;2020年最后一天,銀行涉房貸款“兩道紅線”破土而出。一條關(guān)于房企,一條涉及銀行,均劍指房地產(chǎn)資金鏈,融資難度持續(xù)升級(jí)。

??在房地產(chǎn)融資日漸趨緊的大環(huán)境下,開(kāi)年房企拿地更加審慎。而在這種背景之下,也只有部分區(qū)域的土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)保持高位。

??開(kāi)年地市低位運(yùn)行,長(zhǎng)三角熱度維系高位

??雖然受結(jié)構(gòu)性等因素影響,地價(jià)和溢價(jià)率有所回升,但房企整體拿地意愿仍不強(qiáng)烈,1月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模處于低位。

??克而瑞日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積僅12248萬(wàn)平方米,同環(huán)比分別下降30%和70%;成交總金額3676億元,環(huán)比下降近7成。

??從各類城市來(lái)看,一線城市成交建面504萬(wàn)平方米,環(huán)比下降29%;二線城市成交建面2504萬(wàn)平方米,環(huán)比下降75%;三四線城市成交建面9239萬(wàn)平方米,環(huán)比下降75%,同比下降34%。

??從百?gòu)?qiáng)房企的拿地動(dòng)作來(lái)看,似乎更青睞二線及三四線城市。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù),1月份百?gòu)?qiáng)房企拿地建面中三四線城市占比為57%,同比提升幅度較大。二線城市占比達(dá)到42%,僅有1%位于一線城市。

??具體到區(qū)域看,1月份百?gòu)?qiáng)房企拿地中43%位于長(zhǎng)三角地區(qū),24%位于中西部,環(huán)渤海和珠三角占比相對(duì)較低,分別為18%和15%。

??值得注意的是,2021年以來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)的土拍熱度繼續(xù)保持高位。其中,杭州成交異常活躍,共計(jì)出讓59宗地,成交總建面高達(dá)405萬(wàn)平方米。且半數(shù)地塊以最高限價(jià)+競(jìng)自持出讓,最高限價(jià)成交已成市場(chǎng)常態(tài),并且商辦地塊競(jìng)拍顯著升溫。與此同時(shí),寧波、合肥等城市土拍溢價(jià)率都在20%以上。

??此外,上海更是在新年首拍中推出了臨近城市中心人民廣場(chǎng)的黃浦豫園地塊,該地塊的起拍樓面價(jià)是上海有史以來(lái)出讓地塊中起拍樓板價(jià)最高的地塊,其出讓總價(jià)也高達(dá)176億元,最終由上海城投競(jìng)得,成交樓板價(jià)為89567元/平方米,而該價(jià)格已經(jīng)超過(guò)2020年全國(guó)成交地塊的最高單價(jià)。

??規(guī)模房企仍是拿地主力

??隨著地市整體低位運(yùn)行,房企分化也更加明顯。1月份,在百?gòu)?qiáng)房企拿地中,品牌房企占比仍較大,尤其是頭部房企。

??其中,綠城中國(guó)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)單月拿地金額分別超過(guò)170億元、150億元和80億元,位列前三;TOP15房企單月拿地投入均超過(guò)50億元;TOP100中40%房企單月拿地投入不足10億元。

??整體來(lái)看,三道紅線之下,仍有部分企業(yè)尚未進(jìn)入拿地狀態(tài)。從克而瑞發(fā)布的《2021年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》來(lái)看,有22家項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商入榜也足以見(jiàn)得當(dāng)前企業(yè)投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。

??另一方面,國(guó)企央企拿地還呈現(xiàn)相對(duì)積極的態(tài)度,拿地金額排名靠前。浙系房企在長(zhǎng)三角供地較多的情況下,投資搶先一步,綠城、濱江等房企拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均和梯隊(duì)平均。

??最近一段時(shí)間以來(lái),主管部門多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,金融部門多次加強(qiáng)管控、預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)。克而瑞研究中心分析認(rèn)為,在2月份春節(jié)假期影響下,預(yù)計(jì)房企投資力度將持續(xù)維持低位。但隨著節(jié)后各城市供地恢復(fù)正常,想要在上半年快速補(bǔ)充貨值的企業(yè)將迎來(lái)窗口期。

??另外值得注意的是,1月31日,中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)體系行動(dòng)方案》中明確,將進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地要素市場(chǎng)化配置,開(kāi)展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。易居研究院分析認(rèn)為,這將會(huì)對(duì)東部沿海重點(diǎn)城市、都市圈城市、省會(huì)城市產(chǎn)生較大影響,此舉有助于增加用地緊張區(qū)域的土地供應(yīng)。從土地投資和城市投資角度看,2021年的土地市場(chǎng)尤其值得關(guān)注。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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