??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）6月18日，備受關(guān)注的上海首批集中供地終于拉開序幕。首日13宗地塊收金400億元，整體來看市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

??值得注意的是，與其他集中供地城市相比，“壓軸出場(chǎng)”的上海土地出讓制度更加規(guī)范，除了求穩(wěn)外，還嚴(yán)格禁止房企用“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

??事實(shí)上，今年以來，已有多城發(fā)文禁止房企“多馬甲搶地”，圍堵房企土拍“馬甲戰(zhàn)術(shù)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類舉措有利于土地招拍掛市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，有利于政府有序向市場(chǎng)提供土地資源，對(duì)于穩(wěn)定樓市價(jià)格具有積極意義。

??“馬甲搶地”遭6城發(fā)文禁止

??6月10日，東莞發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地招拍掛競(jìng)買資格的通告》（試行），規(guī)定東莞土地參拍企業(yè)實(shí)繳出資必須大于0；參拍企業(yè)員工參保人數(shù)必須大于0；參拍企業(yè)連續(xù)報(bào)稅1年以上，納稅大于0。這意味著，新注冊(cè)空殼公司將不能參與東莞土地拍賣。

??6月8日，南昌出臺(tái)的《南昌市人民政府辦公室發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)調(diào)控工作的通知》稱，嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競(jìng)買，“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”地塊的競(jìng)買人應(yīng)滿足土地出讓公告中明確的競(jìng)買要求，并在報(bào)名時(shí)書面承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競(jìng)買。

??5月21日，蘇州發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買要求的通告》，規(guī)定同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買，且競(jìng)買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金。對(duì)于違反規(guī)定的競(jìng)買人，將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

??4月30日，上海首批住宅用地集中出讓信息交流會(huì)上，負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)，含聯(lián)合申請(qǐng)自然人及由其擔(dān)任法定代表人或負(fù)責(zé)人的法人或其他組織，或者同一法定代表人或負(fù)責(zé)人的法人或其他組織，視為同一名申請(qǐng)人。凡申請(qǐng)人之間有直接或間接參股控股投資等關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人或其他組織，也視為同一名申請(qǐng)人。

??3月4日，無錫發(fā)布《無錫土地市場(chǎng)公開出讓掛牌文件中〈承諾書一〉的有關(guān)解讀》，其中提到，競(jìng)拍公司需承諾除該競(jìng)拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司（該競(jìng)買人）下屬控股子公司”參與競(jìng)拍，違反者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場(chǎng)。

??更早在去年9月11日，南京發(fā)布《關(guān)于網(wǎng)上交易有關(guān)事宜的補(bǔ)充說明》，明確提出同一競(jìng)買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在同一批出讓公告中不得競(jìng)得（含聯(lián)合競(jìng)得）兩塊及以上的住宅（商?。┯玫兀膊坏猛瑫r(shí)報(bào)名競(jìng)買（含聯(lián)合競(jìng)買）同一幅住宅（商?。┯玫?，其他用途的地塊除外。

??“馬甲橫飛”加速土拍內(nèi)卷化

??在業(yè)內(nèi)看來，房企設(shè)立馬甲公司“圍攻”地塊，是頗為常見的做法。

??以蘇州為例，在距蘇州首批集中供地還有十多天的時(shí)間里，金地、旭輝、綠城等多家千億房企狂設(shè)數(shù)十家“馬甲公司”。其中，最“壕”的是金地，兩天內(nèi)，其于江蘇太倉(cāng)新成立15家房地產(chǎn)咨詢公司，除太倉(cāng)棲吳房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。這15家公司均由金地100%持股，注冊(cè)資本都為50萬元，法人都是馮家生。

??上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企一天設(shè)立多個(gè)咨詢公司的做法顯然不在正常經(jīng)營(yíng)的概念中。如果企業(yè)是用于具體經(jīng)營(yíng)的，不會(huì)這么倉(cāng)促和批量去注冊(cè)企業(yè)的，所以多半都是有其他用途，例如用于馬甲式的拿地。

??而自“兩集中”新政相繼落地后，房企“披甲上陣”圍標(biāo)土地的情況越來越多。4月末在廣州首批集中供地土拍中，黃埔科學(xué)城宅地出現(xiàn)320個(gè)馬甲交了1300億保證金搶一塊宅地，有開發(fā)商硬是用了60個(gè)馬甲都沒搖上；東莞集中土拍中，一宗總貨值22個(gè)億的地，引來500個(gè)馬甲共2000億資金奮戰(zhàn)，有2家房企甚至動(dòng)用了100多個(gè)馬甲......

??一家房企投拓人士坦言，現(xiàn)在土拍政策并不是特別完善，或者說，政策還有漏洞。在每家企業(yè)都帶“馬甲”的情況下，單打獨(dú)斗相當(dāng)于自動(dòng)棄權(quán)，相信沒有哪一家房企愿意這樣做。

??事實(shí)上，房企注冊(cè)大量馬甲公司搶地的行為與近些年來土拍規(guī)則的變化有關(guān)。過去各城市土地出讓基本都是“價(jià)高者得”，這種模式下，“天價(jià)地王”不斷涌現(xiàn)，土拍弊端凸顯。為了將地價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，保持市場(chǎng)理性，“觸頂最高限價(jià)轉(zhuǎn)為搖號(hào)、抽簽”的拍地模式應(yīng)運(yùn)而生。

??如此一來，房企想要獲得那些高熱度地塊，往往最后拼的是概率和運(yùn)氣。房企的焦慮也并未減少：萬一沒有拿到地，下一次又要隔幾個(gè)月了；地價(jià)高了那么多上去，未來是不是會(huì)更高......所以，開發(fā)商們開始“瘋狂”注冊(cè)馬甲公司，畢竟多一個(gè)“馬甲”，就相當(dāng)于多一個(gè)籌碼，中簽的概率就會(huì)增加。

??有房企負(fù)責(zé)人曾抱怨，大開發(fā)商的馬甲公司一出手，土地拍賣的門檻馬上就變高了，小開發(fā)商根本沒機(jī)會(huì)。在當(dāng)下不少城市土地供應(yīng)緊張的背景下，大企業(yè)換馬甲搶地，小開發(fā)商更無機(jī)會(huì)可言。

??業(yè)內(nèi)人士也指出，拿地需要“搖號(hào)”的模式下，房企成立“馬甲”公司的目的是提高競(jìng)拍成功率，但這種行為會(huì)提升溢價(jià)率、抬高參拍門檻，從而加劇房企之間的分化。

??對(duì)“馬甲”管控或?qū)⒏訃?yán)格

??“馬甲”公司搶地有違土地使用權(quán)招拍掛制度的公平、公正、透明，相信“馬甲橫行”的時(shí)代終將會(huì)成為過去式。

??前不久，旭輝集團(tuán)CEO林峰在一篇公開發(fā)表的文章中提到，這一輪集中供地中，一些城市“馬甲”數(shù)量太多，引起外界和政府部門的關(guān)注，隨著部分城市明確禁止“馬甲”拍地，估計(jì)后續(xù)其余城市出讓土地時(shí)，對(duì)“馬甲”的管控會(huì)更加嚴(yán)格。

??上述房企投拓人士表示，無論是樓市，還是土地市場(chǎng)，政策都是一步步進(jìn)行完善，“馬甲”拍地這個(gè)漏洞必定會(huì)被補(bǔ)上。

??中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁亦表示，采取多個(gè)“馬甲”的方式拿地，實(shí)際上是干擾土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的信號(hào)。多城市禁止“馬甲”，說明這個(gè)問題具有共性，接下來各地會(huì)針對(duì)“馬甲搶地”的現(xiàn)象，加大力度彌補(bǔ)政策漏洞。