??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）得益于去年末熱點(diǎn)城市熱度的延續(xù)，以及今年春節(jié)期間一二線城市購(gòu)房情緒升溫，提振了上半年樓市的整體表現(xiàn)。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)高位運(yùn)行。其監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交同比增長(zhǎng)44%，較2019年同期增長(zhǎng)21%。另一方面，百?gòu)?qiáng)房企1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長(zhǎng)36.7%，業(yè)績(jī)規(guī)模整體提升。

??土地市場(chǎng)方面，在集中供地的帶動(dòng)下，上半年熱度有所上漲，集中供地帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)房企投資積極性顯著回升。整體來看，50強(qiáng)房企投資金額1.64萬(wàn)億，與去年上半年相持平。而在區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角依然是投資的主力區(qū)域。

??單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛?9家房企銷售超“千億”

??報(bào)告顯示，TOP100房企6月操盤銷售規(guī)模12829.6億元，較2019年同期增長(zhǎng)21.5%，略高于2020年6月。單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僮砸患径纫詠沓史啪徻厔?shì)，6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期。另外，從累計(jì)業(yè)績(jī)看，百?gòu)?qiáng)房企1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長(zhǎng)36.7%，業(yè)績(jī)規(guī)模整體提升。

??以全口徑金額核算，上半年銷售金額超過千億元水平的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)19家。其中，碧桂園全口徑銷售金額達(dá)4264.2億元，中國(guó)恒大、萬(wàn)科和融創(chuàng)中國(guó)均超過3000億元。保利發(fā)展和中海地產(chǎn)銷售金額超過2000億元，招商蛇口的銷售金額為1769.7億元，華潤(rùn)置地、綠地控股和金地集團(tuán)銷售金額超過1600億元。整體來看，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)門檻繼續(xù)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，TOP30房企依舊保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

??具體到企業(yè)表現(xiàn)，考慮到2020年上半年受疫情影響，部分企業(yè)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)可比性較弱。2021年上半年絕大部分的百?gòu)?qiáng)房企相較2019年同期均實(shí)現(xiàn)明顯的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企上半年累計(jì)銷售業(yè)績(jī)較2019年同期的增幅在50%以上。

??從6月單月業(yè)績(jī)方面來看，百?gòu)?qiáng)房企中有27家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增速在30%以上。其中，綠城、招商、華潤(rùn)、濱江等房企6月單月同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。而在大部分房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升的同時(shí)，也有近3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降。對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，一方面，近期大灣區(qū)市場(chǎng)疫情防控出現(xiàn)反復(fù)、網(wǎng)簽備案放緩，影響到部分企業(yè)6月的業(yè)績(jī)沖刺。另一方面，也有少數(shù)房企在業(yè)績(jī)沖刺過程中，貨量供應(yīng)未能及時(shí)跟上，整體去化情況不及預(yù)期。

??投資積極性大幅回升

??土地市場(chǎng)方面，上半年在集中供地的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱度有所上漲。

       根據(jù)報(bào)告，上半年全國(guó)土地市場(chǎng)成交面積達(dá)94576萬(wàn)平方米，同比下降13.4%，但成交金額卻在重點(diǎn)城市集中供地的拉動(dòng)下同比上漲12%。同時(shí)，市場(chǎng)熱度也較去年同期有所上漲，平均樓板價(jià)為3487元/平方米，同比上漲29%，平均溢價(jià)率達(dá)17%，同比上漲2個(gè)百分點(diǎn)。

??截至6月末，22城首輪集中供地合計(jì)出讓含宅地塊782幅，成交金額高達(dá)10486億元。值得注意提，杭州、北京、南京、廣州和武漢位列成交金額前五位。這也意味著，房企在上述城市拿地表現(xiàn)較為積極。此外，廈門、深圳首輪涉宅地塊供應(yīng)量不足10幅，這也說明兩個(gè)城市的土地資源相對(duì)較為稀缺。

??報(bào)告顯示，上半年末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為105.1億元，同比上漲32%。其中，年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值超過千億的房企達(dá)到13家，碧桂園年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值率先突破3000億元。從各梯隊(duì)新增貨值集中度來看，TOP1-10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)房企的38%，較5月末提高2個(gè)百分點(diǎn)。TOP11-20強(qiáng)占比17%，與5月末保持一致。后50強(qiáng)房企新增貨值僅占百?gòu)?qiáng)的19%?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，在集中供地影響下投資集中度將進(jìn)一步提升，短期強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)并未改變。

??雙集中供地帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)房企投資積極性顯著回升，2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比達(dá)到0.3，較一季度末的0.2大幅提升。分梯隊(duì)來看，21-30強(qiáng)房企拿地積極性提高最為顯著，1-6月末拿地銷售比達(dá)到0.37，梯隊(duì)內(nèi)融信、濱江、正榮在杭州及廈門等熱點(diǎn)城市均有土儲(chǔ)進(jìn)賬。TOP10房企拿地銷售比僅次于TOP21-30，相較于此前最為謹(jǐn)慎的態(tài)度，集中供地之后龍頭房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)的積極性明顯高于其他城市。整體來看，2021年50強(qiáng)房企投資金額1.64萬(wàn)億，與去年上半年相持平。

??此外，在區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角依然是投資的主力區(qū)域，與長(zhǎng)三角核心城市較多，集中供地體量更大不無(wú)關(guān)系。報(bào)告顯示，1-6月份百?gòu)?qiáng)房企拿地中47%位于長(zhǎng)三角，環(huán)渤海、中西部和珠三角分別占19%、17%和16%。

??供貨節(jié)奏與投資腳步或?qū)⒎啪?/strong>

??展望7月，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，房企供貨節(jié)奏或?qū)⒂兴啪?，屆時(shí)供應(yīng)或?qū)⒚黠@回落，成交也將緩步下行。

??同時(shí)，22個(gè)城市均已完成首批集中供地，其中規(guī)模房企、國(guó)企央企優(yōu)勢(shì)顯著。但考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉(zhuǎn)變，頭部房企首發(fā)領(lǐng)跑的同時(shí)，同樣需要兼顧“三道紅線”、融資監(jiān)管和現(xiàn)金流等多重壓力。在上半年積極補(bǔ)充貨值后，預(yù)計(jì)投資的腳步將略有放緩。

??另外值得一提的是，核心城市第二、三輪集中供地或?qū)⒊蔀橹行》科笸顿Y的機(jī)遇期，類似武漢這種土拍調(diào)控相對(duì)寬松、拿地門檻較低的核心城市，是中小房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的首選。