??中房網訊（亞晨/文）進入2022年，雖然房地產大環(huán)境持續(xù)改善，但樓市銷售持續(xù)低迷，房企流動性危機并未緩解，償債壓力仍存。

??盡管去年底，政策層面出臺相關措施，引導優(yōu)質房企通過收并購加快市場出清。但從目前進展來看效應有限，一些大型房地產企業(yè)仍然對收并購保持謹慎。

??對比之下，一些信托公司卻“迎難而上”，這也為正在“縮表出清”的房地產行業(yè)帶來一絲轉機。

??并購市場仍存謹慎

??實際上，為了幫助出險房企走出困境，政策層面在去年底加碼，資金端開始“放水”。

??2021年12月20日，人民銀行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質的房地產企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目。

??隨后，浦發(fā)銀行成為首個“吃螃蟹”的金融機構。今年1月21日，浦發(fā)銀行發(fā)行期限為3年的50億元房地產項目并購主題債券；1月27日，廣發(fā)銀行也計劃發(fā)行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

??此后，招商銀行分別與華潤置地、華潤萬象生活，以及大悅城控股分別簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別授予200億元、30億元和100億元的并購融資額度。3月3日，招商銀行又分別授予碧桂園集團與美的置業(yè)150億元和60億元的并購融資額度，用于并購業(yè)務。合計來看，招商銀行已經為上述5家企業(yè)提供并購融資額度高達540億元。

??3月22日，美的置業(yè)公告稱，建設銀行將授予美的置業(yè)人民幣100億元并購融資額度用于并購業(yè)務。另外，平安銀行、興業(yè)銀行、交通銀行和上海銀行，也均在今年相繼啟動對房地產項目并購融資的支持計劃。據中房網不完全統(tǒng)計，上述提到的8家金融機構所提供的并購融資額度，累計高達1020億元。

??人民銀行金融市場司司長鄒瀾在去年底召開的發(fā)布會上表示，房地產企業(yè)間的項目并購是房地產行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

??此前，人民銀行、國資委曾組織房地產領域優(yōu)質大型民企、央企、國企開會，鼓勵按照市場化法治化原則，并購出險和困難大型房地產企業(yè)優(yōu)質項目。

??盡管主管部門多次表態(tài)支持，金融機構也拿出相當大的誠意，但對于出險房企的并購，市場仍持謹慎態(tài)度。

??目前，不少拿到并購融資額度的企業(yè)，都在與出險房企商談項目收并購事宜，但由于雙方在資產價格上的分歧，使得收并購始終未見太多進展。

??一位業(yè)內人士對中房網表示，由于行業(yè)信心尚未修復，加之一些央企、國企出于自身安全考慮，在實際操作過程中，能夠達成協(xié)議的項目不多。

??信托“入局”

??出售資產本是緩解出險房企流動性的重要途徑，但在資產價格分歧的僵持下，面臨著無人接盤的隱憂。于是，一部分積極的信托公司“迎難而上”，完成了多起接盤動作。

??根據克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年以來，已有五礦信托、平安信托、中融信托、光大信托等進入收并購市場，相繼接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權、債權。

??2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向其出售4個項目的相關股權，轉讓總對價21.3億元。通過此次股權轉讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項目涉及的債務約70億元。

??信托公司接管后，向項目公司注入資金，滿足正常運營需求，后期項目建設、交付也將得以保障，可謂一舉兩得。

??從信托公司接盤項目來看，原本即存在股權掛鉤，繼而更多尋求控制權。與其被動等待房企修復，信托公司從已投項目出發(fā)，接盤更多股權，有利于掌握主動權，再通過尋求代建、引入資金等方式保證項目建設，能夠更快回籠資金，這種模式對于與出險房企共投項目尤為適用。

??整體來看，信托公司逆市接盤，對緩解行業(yè)流動性壓力、加速市場出清有著重要的意義。

??實際上，信托公司接盤，極為考驗風控能力和運作效率。盡管通過股權投資接盤確實是改變被動局面的可參考路徑，但目前信托市場受房地產違約牽連，處境亦不樂觀。

??克而瑞研究中心指出，當前房地產市場現(xiàn)狀下，不確定性風險甚大，信托公司在地產項目選擇、評估定價、后期去化等多方面都面臨挑戰(zhàn)，疊加信托市場自身動蕩不安，也難成“救世主”，中短期內，信托市場對于房地產股權投資勢必保持謹慎，以機會型投資為主。

??但從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨，而逐步減輕重資產的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn)，借助資本市場進行輕型化轉型無疑是一大突破口，這將驅動房企與信托等金融機構合作進一步加強。未來，信托公司等金融機構將是開發(fā)項目重資產的主要持有者，房企則轉向提供代建、設計建造、營銷管理服務端。在此趨勢下，也將倒逼信托公司等金融機構強化房地產股權投資專業(yè)化管理能力，優(yōu)勢企業(yè)將享受更多趨勢紅利。