??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）千呼萬喚，高層對于房地產(chǎn)行業(yè)的最新定調(diào)，發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。

??7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

??會(huì)議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國內(nèi)需求不足，一些企業(yè)經(jīng)營困難，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻。疫情防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段后，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程。我國經(jīng)濟(jì)具有巨大的發(fā)展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。

??對于做好下半年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加大宏觀政策調(diào)控力度，著力擴(kuò)大內(nèi)需、提振信心、防范風(fēng)險(xiǎn)，不斷推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)、內(nèi)生動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)、社會(huì)預(yù)期持續(xù)改善、風(fēng)險(xiǎn)隱患持續(xù)化解，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。

??值得注意的是，此次會(huì)議對于房地產(chǎn)方面，也有了最新表述。

??房地產(chǎn)仍是化解風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域

??從會(huì)議公報(bào)來看，仍然將房地產(chǎn)列為化解風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

??會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??與4月份召開的政治局會(huì)議相比，此次延續(xù)了幾個(gè)要點(diǎn)：

??一是，因城施策用好政策工具箱；二是，繼續(xù)支持“居民剛性和改善性住房需求”；三是，長期目標(biāo)仍為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”；四是，繼續(xù)“加大保障性住房建設(shè)和供給”；五是，積極推動(dòng)城中村改造。

??事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢比較明顯。盡管部分重點(diǎn)城市運(yùn)行相對平穩(wěn)，但仍有大部分三四線城市相對低迷，因此在政策方面要加以區(qū)分。而對于居民剛性和改善性住房需求要更好地滿足，繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，繼續(xù)“加大保障性住房建設(shè)和供給”也與二十大報(bào)告提出的建立“租購并舉”的住房制度相吻合。

??此外，積極推動(dòng)城中村改造的提法與近期國常會(huì)的表述一致。未來這一政策的實(shí)施無論是對于改善民生居住條件，擴(kuò)大內(nèi)需，還是對推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展都具有重要意義。

??適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??然而，最令市場關(guān)注的是，會(huì)議對房地產(chǎn)行業(yè)支持政策的措辭得到進(jìn)一步加強(qiáng)。增加了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的最新定調(diào)。

??實(shí)際上，央行方面此前曾有過類似表述。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度。

??央行方面的表態(tài)，也被市場認(rèn)為是政策調(diào)整前的預(yù)熱。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政治局會(huì)議再次提及，是此次會(huì)議的最核心話語，也是后續(xù)理解“市場-政策”關(guān)系要把握的最核心內(nèi)容。此次表述關(guān)注到幾個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容充分說明對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)發(fā)展的重視，也充分認(rèn)識到市場和政策的新階段矛盾問題，具有非常強(qiáng)的導(dǎo)向。

??在植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平看來，這是中央基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化提出的最新需求。相較于以往，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場大部分地區(qū)處于供大于求的狀況，加快需求釋放、有效匹配住房供給，可能更符合新形勢下的供求關(guān)系。當(dāng)然也有少部分城市住房市場存在供不應(yīng)求的特點(diǎn)，根據(jù)因城施策的要求可作不同的政策選擇。

??需求端政策支持力度有望加大

??對房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變看似姍姍來遲，但對于整個(gè)市場而言，可謂是一場及時(shí)雨。

??國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2023年上半年全國房地產(chǎn)市場基本情況》顯示，盡管6月份房地產(chǎn)銷售環(huán)比止跌回升，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。但受制于去年高基數(shù)影響，上半年銷售面積累計(jì)同比降幅擴(kuò)大、銷售金額累計(jì)同比漲幅收窄。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等指標(biāo)尚未止跌，僅竣工數(shù)據(jù)在“保交樓”之下保持正增長。

??進(jìn)入7月份后，市場仍不見起色。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前提供的數(shù)據(jù)，7月1-20日全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降33%，同比增速為-37%。

??二手房市場也不容樂觀，包括北京、上海在內(nèi)的一些重點(diǎn)城市，隨著前期積壓需求的集中釋放，目前二手房掛牌激增，供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步回調(diào)。整體看，房地產(chǎn)市場在一季度迅速?zèng)_高后持續(xù)回落，當(dāng)前市場疲態(tài)盡顯。

??對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會(huì)議后會(huì)有系列重磅政策，尤其是限購松綁取消、房貸政策持續(xù)寬松、一線城市率先松綁等方面會(huì)有持續(xù)性的動(dòng)作，對于房屋交易和市場信心的提振將有極大作用。

??連平預(yù)計(jì)，下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合條件的一線和重點(diǎn)二線城市可能會(huì)取消限或適度取消限制性購房政策，此前已經(jīng)有若干城市調(diào)整了部分片區(qū)的限購、限貸、限售政策，未來可能會(huì)有更多城市加入，以激活購房需求。

??風(fēng)險(xiǎn)問題仍不容忽視

??盡管政策的及時(shí)出臺，有助于實(shí)現(xiàn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。但任何一個(gè)行業(yè)或企業(yè)，對政策的期盼到了“饑渴”的程度，都是一種不健康的表現(xiàn)。

??房地產(chǎn)行業(yè)必須要清醒的認(rèn)識到，其作為重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，部分房企長期積累的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要一段時(shí)間才能逐步消化。

??近年來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，雖然其中既有經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)的原因，也有長期積累的房地產(chǎn)深層次矛盾的集中反映，也是住房市場供需矛盾變化的結(jié)果。

??然而更需要反思的是，房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)在以往發(fā)展模式中存在的各種問題。要摒棄過去粗放式的發(fā)展模式，改變高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營方式。加強(qiáng)從業(yè)人員素質(zhì)，改善企業(yè)治理機(jī)制，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??同時(shí)，要保持對市場的敬畏，避免重蹈覆轍。要吸取教訓(xùn)、積累經(jīng)驗(yàn)，尊重購房消費(fèi)者權(quán)益。更要認(rèn)清，未來只有高質(zhì)量發(fā)展才是房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的唯一出路。