??北京租賃住房金融產(chǎn)品迎來“風(fēng)口”。

??日前，北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人的“華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（以下稱“華夏北京保租房公募REITs”）在上交所的項目狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行金額11.51億元。

??近年來，在“房住不炒”大框架下，中央關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的文件相繼出臺，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。但在各地實踐中，租賃住房建設(shè)普遍面臨資金沉淀大、租金收益率不足等痛點。

??第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人李想認(rèn)為，從租賃住房的角度看，發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，可在一定程度上改變目前以傳統(tǒng)債務(wù)融資方式滿足保障性租賃住房融資需求的現(xiàn)狀，擴(kuò)寬直接融資渠道，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險，降低政府或企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

??盤活企業(yè)資產(chǎn)，打通租賃住房退出環(huán)節(jié)

??招募說明書顯示，華夏北京保租房公募REITs的原始權(quán)益人為北京保障房中心有限公司（以下稱“北京保障房中心”），成立于2011年6月27日，其由北京市國資委全資持有，截至目前注冊資本為481.46億元，是北京市最重要的公租房持有主體。

??記者了解到，截至2021年底，北京保障房中心持有公租房14.13萬套，遍及全市16個區(qū)，已投入運營9.82萬套，已入住8.42萬戶。項目包括：雙合家園、燕?！ぐ贋臣覉@公租房、燕?！け苯辜覉@公租房、康潤家園公租房等。

??自公共租賃住房正式推出以來，北京市公共租賃住房行業(yè)取得了長足發(fā)展，但目前仍然存在較大的住房保障需求，截至2021年初，全市尚有公租房輪候家庭11.8萬戶，每年新增備案家庭超2萬戶。

??此外，北京市明確將在“十四五”期間，爭取建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)到40%，其中2022年預(yù)計籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬套。

??推進(jìn)保障房建設(shè)，則需要大量的資金投入。但受其功能定位影響，北京保障房中心凈利潤長期處于低位水平，近年來規(guī)模維持在2億元左右。2021年度，營業(yè)收入40.99億元，增長6.72%；凈利潤1.74億元，減少20.14%。

??此外，保障性租賃住房建設(shè)由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報率低、回收周期長，更多依賴財政補(bǔ)貼及銀行貸款等資金支持。根據(jù)招募書，北京保障房中心獲得各銀行綜合授信額度為662.19億元，已使用301.47億元，未使用360.72億元。

??克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波認(rèn)為，資產(chǎn)證券化工具的引用，可為重資產(chǎn)持有保租房資金退出提供一個參考路徑，將有效縮短資金回報周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對一些近兩年有保租房建設(shè)任務(wù)的國企來說具有重要意義。

??“從理論上講，公募REITs可以盤活保障性租賃住房資產(chǎn)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，形成‘投資建設(shè)-REITs盤活-回收資金再投資’的良性發(fā)展格局?！绷植ㄕf道。

??據(jù)悉，通過華夏北京保租房公募REITs項目的發(fā)行，北京保障房中心可凈回收資金6.77億元，并計劃將回收資金用于北京焦化廠停產(chǎn)搬遷后，在其剩余地塊上建設(shè)的公租房項目，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房等。

??ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析稱，公募REITs擴(kuò)容至公租房領(lǐng)域后，可靈活處置物業(yè)資產(chǎn)，真正實現(xiàn)前端銀行貸款+住房租賃專項債，中期證券化手段盤活存量，到后期公募REITs的全線布局。

??“對于公募REITs發(fā)行，國企速度可能更快一點，因為資產(chǎn)本身合規(guī)性更強(qiáng)。至于民營租賃企業(yè)，業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為，下半年可能會有一些，但說不準(zhǔn)，應(yīng)該會很少?！壁w然進(jìn)一步說道。

??項目升值空間有待評估，尚需市場觀察

??2017年，北京保障房中心向北京城建興華地產(chǎn)有限公司回購了海淀區(qū)清河小營二類居住D1地塊公共租賃住房，共計5棟住宅樓、1396套房源，結(jié)算收購價為4.89億元。

??同年，北京保障房中心向北京首開仁信置業(yè)有限公司回購了朝陽區(qū)高井2號地保障性住房用地(配建商品房及公建)項目公共租賃住房，共計2棟住宅樓、772套房源，收購價款總額為2.35億元。

??而本次基金的原始資產(chǎn)文龍家園和熙悅尚郡，便是上述被收購地塊項目，兩個項目同樣屬于公租房，分別位于海淀區(qū)文龍家園一里（北五環(huán)外）和朝陽區(qū)北路82號（東五環(huán)內(nèi)）。

??據(jù)記者了解，截至今年一季度末，文龍家園項目平均簽約租金為52元/平方米/月，同期該項目所在的西三旗板塊平均市場租金價格為96元/平方米/月，僅相當(dāng)于同區(qū)域市場租金水平的54%；熙悅尚郡項目平均簽約租金為60元/平方米/月，同期該項目所在的青年路板塊平均市場租金價格為107.5元/平方米/月，僅相當(dāng)于同區(qū)域市場租金水平的56%。出租率方面，文龍家園和熙悅尚郡近3年及1期的出租率均大于90%。

??此外，根據(jù)戴德梁行出具的評估報告，文龍家園項目和熙悅尚郡項目總計面積11.28萬平方米，按收益法估值為11.51億元，折合單價僅為1.02萬元/平方米。

??來源：招募說明書。

??對比周邊房價來看，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，文龍家園周邊二手房價格在6萬元~8萬元/平方米，而REITs的估值僅為9626元/平方米，不到周邊房價的12%~16%。熙悅尚郡周邊二手房房價在3.6萬元~7萬元/平方米左右，而REITs的估值僅為11426元/平方米，為周邊房價的16%~30%。

??合富研究院高級分析師李興旺表示，從投資角度來看，上述兩項目的所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，疊加國企在項目估值方面的讓利積極性更高，投資回報良好。

??不過，李興旺進(jìn)一步補(bǔ)充道，“基金在上市之后，還要結(jié)合資產(chǎn)經(jīng)營情況具體分析，比如收益能否兌現(xiàn)等等，市場起碼需要一年的觀察時間”。

??行業(yè)融資渠道受限，公募REITs市場規(guī)?？善?/strong>

??沒有適合行業(yè)發(fā)展的長線低成本資金，成為困擾長租行業(yè)多年的頑疾。

??如今，這種局面正在被打破，無論是的房貸集中度管理新規(guī)（保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理），還是保障性租賃住房公募REITs加速落地，都預(yù)示著拖累長租行業(yè)發(fā)展的融資問題有望從根本上得到解決。

??2020年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動REITs試點。而2021年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發(fā)行試點范圍。

??7月29日，證監(jiān)會發(fā)布公告，中金廈門安居REITs、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs正式獲得發(fā)行批文，國內(nèi)即將迎來首批保障性租賃住房公募REITs。

??記者從公開信息發(fā)現(xiàn)，有些招標(biāo)公告、中標(biāo)結(jié)果的公告也顯示出不少保租房REITs產(chǎn)品在路上。

??2022年5月6日，西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目中標(biāo)候選人公示：第一中標(biāo)候選人：中信證券股份有限公司（含聯(lián)合體：華夏基金管理有限公司）；第二中標(biāo)候選人：招商證券股份有限公司（含聯(lián)合體：博時基金管理有限公司、博時資本管理有限公司）；第三中標(biāo)候選人：中金國際金融股份有限公司（含聯(lián)合體：廣發(fā)基金管理有限公司、廣發(fā)證券資產(chǎn)管理（廣東）有限公司）。

??2022年6月14日，北京市海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司發(fā)布“基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)團(tuán)隊選聘項目中標(biāo)結(jié)果公示”，中標(biāo)人為中航基金管理有限公司，發(fā)行階段費用為360萬元，存續(xù)階段費用為0.23%/年。

??據(jù)記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。這也意味著，隨著首批保障性租賃住房公募REITs的即將發(fā)行，未來還有更多產(chǎn)品出爐。

??據(jù)上海一家基金公司人士表示，保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)儆趪抑攸c鼓勵方向，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），有望成為重要的公募REITs資產(chǎn)類別之一。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，可以預(yù)見，在加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)的監(jiān)管前提下，通過增加合格收益率為基礎(chǔ)的重資產(chǎn)有效供給，輔以一定的財稅補(bǔ)貼政策，激勵多元化市場主體參與，同時借助公募REITs這一金融創(chuàng)新工具，將是我國發(fā)展租賃住房市場的必由之路。