??昨天，中央人民銀行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR），一年期LPR下調至3.55%，五年期以上LPR下調至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR均降低了10個基點。

??LPR的上一次調降是在去年8月，之后一直按兵不動，至今已有10個月。2021年底至今，一年期LPR已累計下降30個點，五年期以上LPR已累計下降45個點。

??如果從2019年8月LPR改革算起，至今年6月，LPR已經(jīng)發(fā)生了9次變動，其中包含幾次不對稱調整。

??作為房貸利率報價的參考基準，五年期以上LPR的調整將對購房者的房貸產(chǎn)生直接影響，LPR下行代表購房者的月供額度降低，購房成本也將隨之下降。此次降息后，房貸利率已降至歷史低位。

??從國家統(tǒng)計局6月15日公布的5月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，當前經(jīng)濟雖延續(xù)修復態(tài)勢，但主要生產(chǎn)指標的增速均有所回落，說明經(jīng)濟修復的內生動力不強、需求不足等問題仍在持續(xù)，企業(yè)和居民投資預期尚未修復，經(jīng)濟復蘇還需政策的進一步支持。

??此次LPR報價下調將有助于穩(wěn)增長、降成本和提信心，但一次LPR的下調作用有限，如果要解決當前信心不足及預期有待提振等問題，后續(xù)仍需要采取進一步的“穩(wěn)增長”政策，以促進需求修復。

??此次LPR下調在市場的預期之內。

??6月7日，央行行長易綱在赴上海調研，并在隨后的講話中表示，人民銀行將按照黨中央、國務院決策部署，繼續(xù)精準有力實施穩(wěn)健的貨幣政策，加強逆周期調節(jié)，全力支持實體經(jīng)濟，促進充分就業(yè)，維護幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定。

??其中，“加強逆周期調節(jié)”的表述引發(fā)市場關注。貨幣政策的逆周期調節(jié)通常指向降準降息等總量寬松工具。

??6月8日，六大行集體宣布下調活期及多個長期限定期存款掛牌利率，并帶動股份行、農商行存款利率下行。當時市場普遍認為，銀行存款利率的下調是在為下調MLF利率鋪平道路，以引導降低LPR。

??從央行逆回購利率下調10個基點，到6月15日是MLF如期下調，以及昨天LPR的調降，各項邊際寬松的政策措施開始從預期變成現(xiàn)實。

??按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR減20個基點（5年期以上LPR-20個基點）；二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR加60個基點（5年期以上LPR+60個基點）。

??此次5年期以上LPR下降10個基點至4.2%，意味著購買普通住宅首套房貸利率下限降至4.0%，二套房貸利率下限降至4.8%，已降至歷史低位。

??以100萬元商業(yè)貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，按基準利率計算，月供額可減少58.54元，總利息支出可減少約2.1萬元。若以200萬元貸款金額、30年期等額本息還款計，月供額可減少約117元，總利息支出可減少4.22萬元。

??由于居民對收入預期偏謹慎，目前樓市中以剛需、改善為主體的需求，在按揭首付和月供上的壓力較大，因此，本次降息對促進樓市企穩(wěn)有一定作用，但每月的月供節(jié)約幾十元或者上百元仍然難以緩解市場主要客群在首付和可持續(xù)支付月供方面的壓力，可以預見，提前還貸的風潮還將會繼續(xù)。

??有媒體報道稱，昨天LPR下調后，已有上海的銀行跟進，表示新發(fā)放的按揭貸款利率將按照新LPR定價，首套房的利率調整到4.55％，之前是4.65％。

??最近連續(xù)發(fā)布的5月份經(jīng)濟運行及金融數(shù)據(jù)顯示，我國的生產(chǎn)需求正在逐步恢復，就業(yè)和消費價格總體穩(wěn)定，經(jīng)濟運行保持恢復態(tài)勢，但金融數(shù)據(jù)連續(xù)兩個月不及預期，5月社融、信貸、M2等數(shù)據(jù)同比增速全面下滑，尤其是居民中長期信貸消費偏弱，加杠桿意愿不高，可以看出經(jīng)濟復蘇的內生動能不足。

??今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，各城市政府可對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估，對于評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。今年以來，已經(jīng)有超過40個城市降低首套房貸利率下限至4%以下。

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2023年6月，全國百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。

??據(jù)CRIC重點監(jiān)測的30個核心城市數(shù)據(jù)顯示，5月各地樓市環(huán)比表現(xiàn)冷熱分明，除成都市場保持火熱外，前期略顯低迷的武漢、濟南、寧波等都有不同程度的觸底回升行情。反觀合肥、嘉興、徐州等城市，經(jīng)歷了前期的放量后市場回歸理性。

??今年4月以來，全國新房及二手房銷售熱度有所回落，部分房企的經(jīng)營壓力再度提升，市場情緒又趨于悲觀。因此，此次LPR下調可能只是開始，要達到提振經(jīng)濟、扭轉預期的效果，還有待后續(xù)一系列配套支持政策的出臺。

??市場對于“救市”的期待也并非憑空而來。6月16日，國務院常務會議指出，“針對經(jīng)濟形勢的變化，必須采取更加有力的措施，增強發(fā)展動能，優(yōu)化經(jīng)濟結構，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好”“圍繞加大宏觀政策調控力度、著力擴大有效需求、做強做優(yōu)實體經(jīng)濟、防范化解重點領域風險等四個方面，研究提出了一批政策措施”。

??市場普遍預期，央行開展降息并引導LPR下降僅是宏觀政策發(fā)力的起點，后續(xù)還有更多增量政策在路上。

??本月LPR調降，再次傳遞出穩(wěn)增長、促發(fā)展的政策信號，進一步穩(wěn)定市場預期，提振市場信心。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月百城成交環(huán)比降3%，同比增15%，北京、上海、深圳等一線城市高位回落。同時，購房者對未來經(jīng)濟形勢、出生率、結婚人數(shù)、收入、房價等的后市判斷，均顯示出信心不足，市場整體呈下調趨勢。

??此次LPR下調及最近高能級城市非核心區(qū)域優(yōu)化限購等放松政策，對提振購房者信心和樓市銷售的正向提升雖有一定效果，但作用仍然有限。

??我們認為，未來政策的發(fā)力點還是穩(wěn)信心。經(jīng)濟要穩(wěn)增長，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性不言而喻。從今年前5月的數(shù)據(jù)看，房企的投資信心恢復速度和力度均不及居民置業(yè)信心。因此，有效防范及化解優(yōu)質頭部房企風險，緩解房企經(jīng)營壓力，應是下一步房地產(chǎn)政策的重點。