??2021年2月，全國土地市場成交建面環(huán)比下滑。受2月底“22個重點城市集中供地新政”影響，以北上廣為代表的重點城市已經(jīng)暫緩了土地掛牌，重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊在短期內(nèi)面臨斷供。

??在此影響下，房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲，特別是現(xiàn)金流較緊張的中小房企，拍地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致土拍熱度進一步升溫。2月土地市場熱度再度上漲：地價、溢價率均進一步走高，流拍率也回落至10%以下。

??隨著22個重點城市集中供地的落地實施，預(yù)計重點城市土拍熱度將有所回落，溢價率指標將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強、而拿地機會減少的情況下，對于那些稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊而言，反而會獲得更高的市場關(guān)注度，導(dǎo)致重點城市不同地塊間的冷熱分化進一步加劇。

??01部分“集中供地”城市已出現(xiàn)“零供應(yīng)”

??2021年2月，土地市場整體掛牌量較1月有小幅增長，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積16511萬平方米，環(huán)比增加7%，同比增幅達54%，從數(shù)據(jù)來看，同比增幅突出的主要原因為，去年同期疫情影響嚴重，整體市場跌入冰點，多城延后或中止土地掛牌，在去年同期較低基數(shù)的影響下，今年同比數(shù)據(jù)較為突出。

??2月底以來，22個重點城市集中供地新政引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，共傳出22個重點城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。內(nèi)容主要涉及“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

??部分城市受“22城市集中供地”新政影響，暫緩了土地掛牌，如北上深本月均是零供應(yīng)，僅少數(shù)未在傳聞名單中的城市有土地供應(yīng)，整體供應(yīng)量位于低位。

??成交方面，受春節(jié)傳統(tǒng)假期影響，2月全國土地市場成交規(guī)模較上月有所回落，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積11010萬平方米，環(huán)比減少29%，同比持平。各能級城市的成交建面環(huán)比均不敵上月。

??價格方面，本月平均樓板價延續(xù)高位運行，并進一步逼近3000元/平方米大關(guān)，平均地價達2922元/平方米。這主要是因為，上海、廣州等多個熱點城市受“集中供地”新政影響暫緩了土地掛牌，部分房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲，搶占“末班車”，拍地?zé)崆楦邼q。

??各能級城市表現(xiàn)方面，一線城市平均地價為18382元/平方米，環(huán)比大漲52%；二線城市因上月成交主力高地價的杭州、南京等城市供地量減少，二線城市本月成交樓面價環(huán)比下降12%至4774元/平方米；三四線城市的平均地價也在熱點三四線優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多的帶動下較上月有所回漲，環(huán)比微漲2%至1777元/平方米。

圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地月度成交量價走勢（單位：萬平方米，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??02 熱點三線高溢價地塊成交增多

??在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加特別是熱點三線城市高溢價地塊成交幅數(shù)明顯增加的影響下，2月成交溢價率延續(xù)上月的回升勢頭，增至16.6%，環(huán)比1月增加了3個百分點，已漲至2020年以來的最高點。

??各能級城市表現(xiàn)一致，溢價率環(huán)比1月均呈現(xiàn)上升的趨勢。其中一線城市升溫最顯著，溢價率環(huán)比1月增加了7.1個百分點至10.8%，北上廣均有溢價率超過30%的地塊成交；二三線城市溢價率環(huán)比上月也明顯上漲，其中三四線城市的溢價率更是在徐州、南通等熱點城市有超高溢價地塊成交的拉動下進一步逼近20%。

圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價率走勢圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??土地流拍方面，受優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多，加上年初各大房企拿地資金相對充裕影響，2月土地流拍現(xiàn)象出現(xiàn)了一定的環(huán)節(jié)。CRIC重點監(jiān)測城市中，流拍率已降至9.8%，環(huán)比上月下降了0.7個百分點。

圖：重點監(jiān)測城市的經(jīng)營性用地流拍率走勢圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??03 熱點城市優(yōu)質(zhì)土地拉動地價繼續(xù)走高

??雖然2月土地成交建面較上月有所回落，但優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)仍然不少，特別是上海、廣州、北京等城市的部分重大項目用地或者區(qū)位優(yōu)越的純宅地，吸引了市場較高的關(guān)注度。

??從2月成交總價前十和單價前十的地塊來看，除了少數(shù)出讓條件較為苛刻的土地以底價出讓，其他大部分地塊的成交溢價率均已超過10%，區(qū)域特別優(yōu)越的純宅地，成交溢價率基本都在20%，且競爭激烈。

??在這其中，上海表現(xiàn)最為耀眼，2月，上海的土地成交金額再次突破400億元，達到421億元，共涉及11宗地，除臨港新城外，虹口北外灘、普陀石泉社區(qū)、寶山羅店均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。其中市場關(guān)注度最高的地塊莫過于虹口嘉興路街道純宅地和普陀石泉社區(qū)純宅地，這兩宗地均位于中環(huán)內(nèi)，區(qū)位十分優(yōu)越，土拍競爭激烈，競拍輪次均超過百輪。最終，兩宗地分別以92648元/平方米和84356元/平方米的樓板價成交，并分別創(chuàng)下虹口區(qū)和普陀區(qū)的單價最高紀錄。

表：2021年2月全國城市經(jīng)營性土地成交總價排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2021年2月全國城市經(jīng)營性土地成交單價排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??2021年2月，適逢春節(jié)假期，全國土地市場成交規(guī)模土地成交建面環(huán)比大幅回落，不過在滬廣等熱點城市高價地集中成交的推動下，地價仍在上升，溢價率指標也在隨之上漲。土地市場升溫之下，調(diào)控政策也隨之而來，其中供地“兩集中”政策成為月內(nèi)土地市場調(diào)控的關(guān)鍵詞，且當前青島、濟南、天津等多個城市已明確響應(yīng)。

??接下來，在供地“兩集中”政策背景下，預(yù)計重點城市土拍熱度將有所回落，溢價率指標將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強、而拿地機會減少的情況下，對于那些稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊而言，反而會獲得更高的市場關(guān)注度，導(dǎo)致重點城市不同地塊間的冷熱分化進一步加劇。另一方面，在“兩集中”試點推進的情況下，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進一步向其他“次熱點”城市轉(zhuǎn)移，如南通、鹽城等，這些城市的競爭格局和行政管控也將迎來更多新的變數(shù)。