??一則網(wǎng)友提問(wèn)引出了一年前杭州首次集中供地中一起退地事件。

??5月12日，有媒體報(bào)道，杭州市規(guī)劃和自然資源局蕭山分局在回答網(wǎng)友“浦陽(yáng)XSLP0701-31地塊（以下簡(jiǎn)稱“浦陽(yáng)地塊”）被浙江博策地產(chǎn)拍下了，為何一年多了還未進(jìn)場(chǎng)施工”的提問(wèn)中提到：浙江博策公司（即浙江博策房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，以下簡(jiǎn)稱“博策地產(chǎn)”）未按照國(guó)有土地出讓合同規(guī)定繳納土地出讓金，政府已與該公司解除出讓合同。

??這也意味著繼宋都股份、花樣年退地之后，杭州土地市場(chǎng)上又一家房企退地了。

??雖然該事件目前并未有過(guò)多信息披露，但參照此前宋都退地事件中5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金被沒(méi)收，博策地產(chǎn)退地可能也將損失保證金。據(jù)當(dāng)時(shí)土地出讓的公開(kāi)資料顯示，參與浦陽(yáng)地塊掛牌拍賣(mài)需繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金為2371萬(wàn)元，這對(duì)于一家小微企業(yè)而言是一筆不小的支出。

??一位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然去年首批集中供地之后，杭州市場(chǎng)出現(xiàn)了若干退地事件，但這只是個(gè)別現(xiàn)象，并不會(huì)引發(fā)大規(guī)模效應(yīng)。長(zhǎng)期以來(lái)，杭州土地市場(chǎng)熱度高居不下，2021年杭州全年土地出讓金高達(dá)3132億元，創(chuàng)歷史新高；2022年首次集中供地杭州再次攬金超800億元。上述人士認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，杭州城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定了其仍是最受開(kāi)發(fā)商歡迎的城市之一。

??博策退地

??根據(jù)公開(kāi)資料顯示，博策地產(chǎn)所退地塊為浦陽(yáng)XSLP0701-31地塊，編號(hào)為蕭政儲(chǔ)出[2021]29號(hào)地塊，位于蕭山南部，地塊旁邊就是融創(chuàng)開(kāi)發(fā)的森與海項(xiàng)目。

??2021年5月7日，在杭州首批集中供地出讓中，上述地塊經(jīng)過(guò)21輪競(jìng)價(jià)，最終由杭州博潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以封頂價(jià)約1.53億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約5533元/平方米，溢價(jià)率約28.68%，自持4%。杭州博潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司即博策地產(chǎn)全資控股的子公司。

??企查查數(shù)據(jù)顯示，博策地產(chǎn)成立于2006年，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，屬性為小微企業(yè)。且博策地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)是項(xiàng)目代理并非土地開(kāi)發(fā)。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，博策地產(chǎn)至今已經(jīng)代理過(guò)50余個(gè)項(xiàng)目，包括博宸君府、桃語(yǔ)春福里等在售項(xiàng)目。

??由于浦陽(yáng)地塊周邊被融創(chuàng)森與海項(xiàng)目包圍，博策地產(chǎn)拿地后試圖與融創(chuàng)合作開(kāi)發(fā)，但據(jù)了解此事件的人士透露二者并未就合作達(dá)成一致，尤其是融創(chuàng)自身也面臨較大資金壓力，而上述地塊在高溢價(jià)、自持和限價(jià)三重壓力下，地塊本身利潤(rùn)空間有限。杭州房企濱江集團(tuán)曾聲稱去年第一批集中供地中拿的地塊會(huì)努力做到1%~2%利潤(rùn)，可想而知其他企業(yè)的開(kāi)發(fā)壓力更大，利潤(rùn)更微薄甚至面臨虧損。

??博策地產(chǎn)退地已經(jīng)構(gòu)成《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》違約，根據(jù)《出讓合同》第三十一條規(guī)定：延期付款超過(guò)60日，經(jīng)出讓人催繳后仍不能支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償損失。

??公開(kāi)資料顯示，參與浦陽(yáng)地塊掛牌拍賣(mài)需繳納2371萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)保證金，因此博策地產(chǎn)至少將損失當(dāng)初參與地塊拍賣(mài)付下的保證金。

??杭州本土房企一位人士表示，去年第一批拿地的企業(yè)選擇退地在現(xiàn)在看來(lái)是明智的，按照行業(yè)現(xiàn)狀，如果當(dāng)時(shí)足額繳納了土地金，那么不僅有可能不賺錢(qián)，還可能給公司的現(xiàn)金流造成壓力，尤其是現(xiàn)在民營(yíng)房企債務(wù)和資金壓力很大，連頭部房企都不斷暴雷，更何況是像博策地產(chǎn)這樣的小房企，退地也算及時(shí)止損。

??退地案例不斷增多

??博策地產(chǎn)退地并非杭州市場(chǎng)首例。

??2021年7月，杭州房企宋都股份公告宣布放棄此前競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊，原因是合作方臨時(shí)變卦導(dǎo)致公司資金鋪排出現(xiàn)問(wèn)題。該事件被曝出后引起業(yè)界廣泛討論，涉事其中的3個(gè)房企各執(zhí)一詞，最終演變成一出“羅生門(mén)”。為此，宋都股份為競(jìng)買(mǎi)上述8號(hào)地塊繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金被沒(méi)收。

??無(wú)獨(dú)有偶。在去年杭州第一批集中供地中，花樣年以32.68億元競(jìng)得浦樂(lè)單元R21-21a地塊，成交樓面價(jià)為27074元/平方米，溢價(jià)率為29.78%，自持比例為2%。但據(jù)公開(kāi)報(bào)道稱，花樣年目前遭遇債務(wù)違約危機(jī)所以已退出浦樂(lè)地塊開(kāi)發(fā)，不過(guò)退地事件并未得到花樣年官方表態(tài)。

??導(dǎo)致兩家房企最終走上退地境地的根本原因還是地塊利潤(rùn)有限和資金短缺。

??地塊退給政府是其中一種情況，更多的則是企業(yè)拿地之后將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓從而實(shí)現(xiàn)“退地”。

??以融信集團(tuán)為例，作為去年杭州第一批集中供地?cái)埖卮髴?，融信集團(tuán)獨(dú)自或以合作形式共拿下7宗地塊，但截至目前，融信幾乎退出了多個(gè)聯(lián)合拿下的地塊，僅剩的一宗聯(lián)合拿地中，融信股權(quán)占比也變成了77.6%。

??除了杭州市場(chǎng)，去年以來(lái)，各地退地案例也在不斷增多。

??據(jù)公開(kāi)資料顯示，2021年最早的一宗退地事件，是蘇寧環(huán)球于2月退還安徽蕪湖未開(kāi)發(fā)的12.3萬(wàn)平方米商辦地；2021年7月9日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱正式退回佛山嶺南天地7號(hào)、8號(hào)地塊；而去年北上入京、150億元大手筆攬下4宗土地的卓越也一度深陷“退地”傳聞。

??今年，房企退地現(xiàn)象更為密集。1月，華夏幸福退掉廣州白鵝潭CBD地標(biāo)項(xiàng)目廣州幸福中心地塊；4月，招商積余公告向天津經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃局退回一宗土地；5月，廣州市土地開(kāi)發(fā)利用發(fā)展中心發(fā)布公告，解除富力地產(chǎn)和方盛實(shí)業(yè)分別位于花都、黃埔的2宗土地出讓合同。

??綜合來(lái)看，這些退地房企中超過(guò)半數(shù)存在資金問(wèn)題和經(jīng)營(yíng)壓力。

??有人退出，自然有人補(bǔ)進(jìn)，這些被“退了”的地塊基本都被當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的開(kāi)發(fā)商拿下。例如宋都股份退的8號(hào)地塊上個(gè)月被再次出讓，重新出讓的地塊范圍以及容積率等要求都有所變化，最終被綠城以14.27億元拿下，這一土地金比宋都股份當(dāng)時(shí)所拿價(jià)格低了3億元多，溢價(jià)率僅為10.04%，留給開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間有所提升。

??此外，去年杭州首批集中供地中融信、融創(chuàng)等房企拿下的地塊，最終因資金鏈緊張而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，接盤(pán)方中雖然也有星創(chuàng)、中豪等房企身影，但這些房企中不少自身也存在資金風(fēng)險(xiǎn)，最大的接盤(pán)方實(shí)際上是本土房企濱江集團(tuán)。

??一位熟悉杭州市場(chǎng)人士表示，在杭州目前的市場(chǎng)環(huán)境下，小房企已經(jīng)不具備玩家資格，也只有像濱江、綠城這樣深耕本土、市場(chǎng)占有率較高的實(shí)力房企才有能力做接盤(pán)方。