??7月28日，隨著最后一宗地塊成功出讓，今年上海第二批集中供地也落下帷幕。

??此次，上海共推出34幅地塊（含2幅城中村改造地塊），涉及浦東、靜安、長寧、普陀、楊浦、寶山、閔行、嘉定、松江、青浦、奉賢、金山12個(gè)區(qū)，起始總價(jià)約746.46億元。此次土地出讓于7月25日-7月28日分4天拍完，共攬金780億元。

??“上海二批次集中供地首日，熱度相對較高?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)整期，房企投資的避險(xiǎn)趨勢較為明顯，核心城市仍然受到房企的追捧，上海整體去化速度較快且利潤空間充足，對房企的吸引力十足。

??本次推出的地塊中，2宗是城中村改造地塊，9宗是僅有一位競買人的地塊，這11宗地塊最終均以底價(jià)成交；其余有多位競買人參與的地塊有23幅，其中13宗地塊拍賣至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，競爭較為激烈。

??由于本次上海在地塊質(zhì)量上有所提升，故平均成交樓面價(jià)為33224元/平方米，較今年首批次的19707元/平方米增長近68.6%，平均溢價(jià)率為4.49%，較今年首批次3.32%有所提升。

??從拿地企業(yè)來看，國企、央企仍是主力軍，招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份展現(xiàn)了布局上海的決心，分別占據(jù)此次房企拿地總數(shù)榜單TOP3。除此以外，此輪上海集中供地中也出現(xiàn)了不少值得關(guān)注的企業(yè)，例如近兩年鮮少在上海拿地的新城控股、寶華集團(tuán)，首次進(jìn)入上海的新面孔南昌市政等。

??此外，張凱也提到，從結(jié)果來看，上海的房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，在與首批次間隔時(shí)間較短、企業(yè)資金壓力較大的情況下，本次聯(lián)合拿地的情況明顯增多。

??多宗優(yōu)質(zhì)地塊引房企激烈爭奪

??“有人欣喜有人遺憾”

??經(jīng)歷了6月的快速出貨回籠之后，7月底的這一次土地出讓也被業(yè)界看作是部分房企的拿地盛宴。

??從土地質(zhì)地來看，上海該批次推出的土地優(yōu)質(zhì)地塊較多。

??“現(xiàn)在地方政府肯拿出那么好的土地出來也顯示出相當(dāng)大的誠意。”據(jù)上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦介紹，本輪上海土拍政府誠意度較高，除了8幅傳統(tǒng)市中心地塊，其他很多地塊諸如徐涇、七寶等都是改善關(guān)注度較高的熱門板塊，因此，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，也推動(dòng)上海土地市場進(jìn)入正常熱度。

??7月25日下午開拍的長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊是本批次上海出讓的地塊中最大亮點(diǎn)地塊之一。

??根據(jù)資料顯示，長寧區(qū)本身出讓土地較少，而該地塊位于長寧中外環(huán)之間的西郊板塊，左邊緊鄰上海動(dòng)物園，右邊不遠(yuǎn)處則是西郊賓館，周邊盡是夏都花園、明苑別墅、西郊清溪花園、檀宮等開發(fā)較早具有歷史底蘊(yùn)的別墅區(qū)，居住環(huán)境相當(dāng)幽靜，雖然不是絕對的市中心，但交通便利。因此，該地塊一經(jīng)推出便備受矚目。

??“這塊地從技術(shù)指標(biāo)來看也非常吸引人，1.2的容積率可以做一些聯(lián)排或者疊加別墅再配合一點(diǎn)多層的洋房類產(chǎn)品，雖然不及周邊別墅那么豪氣，但眼下這樣低的容積率已經(jīng)很少見了。此外，這幅地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到16.3萬元/平方米，突破上海土地市場的房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)價(jià)最高紀(jì)錄，和去年新天地的預(yù)售備案均價(jià)差不多。這在客觀上也肯定了這塊地的價(jià)值?！北R文曦表示。

??雖然地塊總價(jià)不到30億元，但加上出讓條件里的配建要求以及地塊各方面的優(yōu)越性，在開拍之前，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，一些擅長高周轉(zhuǎn)的房企不一定對該地塊有興趣，但對于一些擅長做豪宅的港資房企或者內(nèi)地精品房企而言，拿下這塊地是難得展現(xiàn)產(chǎn)品力的機(jī)會(huì)。

??據(jù)上海土地交易官網(wǎng)上顯示，該地塊吸引了保利發(fā)展、中華企業(yè)、招商蛇口、新長寧、上海城投和新城控股6家企業(yè)參拍。經(jīng)過激烈角逐，上海城投控股以27.63億元拿下，溢價(jià)率為9.67%。從拍賣過程來看，主要集中在上海城投控股和中華企業(yè)之間競爭，兩家企業(yè)報(bào)價(jià)積極，你追我趕。在競價(jià)36輪后地塊觸發(fā)中止價(jià)規(guī)則，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。由于上海城投控股的報(bào)價(jià)最接近平均價(jià)，因此獲得最后勝利。

??在盧文曦看來，中華企業(yè)在長寧開發(fā)諸多項(xiàng)目，這次沒能拿下這幅地塊比較遺憾。

??值得注意的是，該幅地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)16.3萬元/平方米，創(chuàng)下“限價(jià)”政策以來上海土地出讓指導(dǎo)價(jià)的最高紀(jì)錄。

??除了長寧宅地，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為6.4萬元/平方米的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)B6-01地塊也引發(fā)房企激烈爭奪。

??據(jù)資料顯示，該地塊吸引4家房企、3位競買人參與現(xiàn)場交易。經(jīng)過多輪報(bào)價(jià)，該地塊觸及中止價(jià)后進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，最終南昌市政公用房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“南昌市政”）和招商蛇口旗下的上海虹潤置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體以44.84億元的總價(jià)競得，成交樓板價(jià)34225元/平方米，溢價(jià)率9%。

??4天交易時(shí)間，23宗地塊現(xiàn)場交易，其中有13宗地塊報(bào)價(jià)觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)的地塊占比超過5成，有8宗地塊溢價(jià)率超過9%。

??國企央企仍是主力 民企展現(xiàn)參拍熱情

??上海第二批供地的拿地企業(yè)中，國企央企仍是拿地主力，這一特點(diǎn)與重點(diǎn)城市第二批集中供地的趨勢一致。

??在上海第二批集中供地首日出讓的15宗地塊中，有14幅地塊被國企央企拿下，比例超過90%。從第二輪集中供地整體出讓情況來看，國企、央企背景的房企拿地比例至少占到80%。

??這其中，招商蛇口、保利發(fā)展以及華發(fā)股份3家房企此次共拿下13宗地塊，占出讓地塊的四成，說明3家企業(yè)在上海拿地的決心較大。根據(jù)市場傳言，在此輪集中供地中，僅招商蛇口和保利發(fā)展就報(bào)名了近20幅地塊，華發(fā)股份也報(bào)名了近10幅地塊。

??從結(jié)果來看，3家房企也確有斬獲。招商蛇口和保利發(fā)展，每個(gè)出讓日均有土地收入囊中，拿地?cái)?shù)量均為5幅，并列成為此輪上海集中供地中拿地最多的房企。

??從拿地金額來看，招商蛇口拿下的5幅地塊總價(jià)達(dá)到164.78億元，若按照聯(lián)合體拿地的平均份額計(jì)算權(quán)益出資額，則招商蛇口此次斥資約76.69億元。保利發(fā)展拿下的5幅地塊總價(jià)達(dá)到178.06億元，按照上述同等計(jì)算方法，保利發(fā)展此次斥資83.33億元。

??在今年上海第一批集中供地中，招商蛇口就展現(xiàn)了重倉上海的決心，斥資超百億元拿地，成為彼時(shí)拿地金額和拿地?cái)?shù)量最高的企業(yè)。在第一輪集中供地中顆粒無收的保利發(fā)展，此次也吸取了上一輪的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，此輪中與越秀地產(chǎn)、上海建工等企業(yè)組成聯(lián)合體拿地，底氣十足，收獲頗豐。

??華發(fā)股份在此輪供地中斬獲4幅地塊，雖然拿地?cái)?shù)量不及招商蛇口和保利發(fā)展，但由于獨(dú)立拿地?cái)?shù)量較多，因此華發(fā)股份也成為此輪供地中拿地金額最高的房企，所拿地塊總價(jià)達(dá)到115.19億元，除去聯(lián)合體拿的一宗地，華發(fā)股份此次權(quán)益拿地金額也超過百億元。

??相比上述房企，陸家嘴集團(tuán)此次也獲取2幅地塊，但由于均為獨(dú)立拿地，因此，2塊地的總價(jià)達(dá)到79.35億元，拿地金額僅次于華發(fā)股份和保利發(fā)展。越秀地產(chǎn)、南昌市政等企業(yè)也均斬獲2宗地塊。

??此次供地中，部分久未在上海獲地的民營房企也顯示出較高的參拍熱情。例如，作為長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)地塊的6位競買人之一的新城控股，上一次在上海公開市場上拿地還是2020年5月。

??在長寧地塊的拍賣過程中，新城控股也進(jìn)入到最終的一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，不過因?yàn)閳?bào)價(jià)與地塊平均價(jià)相差較多，最終與該地塊失之交臂。

??“在上海拍地確實(shí)需要一些運(yùn)氣，沒拿到很遺憾?！币晃唤咏鲁强毓傻膬?nèi)部人員表示。長寧這塊地確實(shí)較為優(yōu)質(zhì)，新城控股上海公司也準(zhǔn)備了充足的拿地金，在其看來，如果能拿下該地塊是一件鼓舞人心的事。

??在上海第二輪集中供地首日成功拿下一宗地塊之后，一位寶華集團(tuán)員工發(fā)了一條朋友圈寫道“普陀，我們回來了”，難掩興奮之情。據(jù)公開信息顯示，寶華集團(tuán)于2018年在普陀開發(fā)了寶華城市之星項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)在12萬元/平方米左右。

??新面孔首入上海 聯(lián)合拿地分?jǐn)倝毫?/strong>

??上海土地市場格局一直在變，同時(shí)也在不斷吸引新的面孔加入。

??在第二日和第三日的土地出讓中，南昌市政與招商蛇口組成聯(lián)合體分別拿下嘉定區(qū)和青浦區(qū)共2宗宅地，且這2塊地均在多輪報(bào)價(jià)后觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，競爭較為激烈。同時(shí)，2塊地的溢價(jià)率也都超過了9%。

??南昌市政是江西國資旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。據(jù)南昌市政公用集團(tuán)官網(wǎng)介紹，南昌市政公用房地產(chǎn)集團(tuán)是集投資、開發(fā)、運(yùn)營、管理為一體的綜合性房地產(chǎn)運(yùn)營商，已經(jīng)在北京、天津、山東、江蘇等15個(gè)城市落子布局。

??長期以來，南昌市政多次與房企合作，其中合作較為頻繁和緊密的要屬融創(chuàng)中國，二者合作最早可追溯至2014年，雙方首次合作項(xiàng)目便是北京東二環(huán)外的香河園3號(hào)地項(xiàng)目（即北京使館壹號(hào)院）。

??此次上海集中供地，南昌市政又搭檔招商蛇口，一舉拿下2幅地塊。盧文曦認(rèn)為，對南昌市政這樣的新面孔，能夠和長期扎根上海的房企合作，以此為突破口獲取土地是比較理想的方案。

??值得注意的是，相較于第一批集中供地，此輪上海集中供地中，聯(lián)合體拿地明顯增多。在第一輪供地時(shí)招商蛇口還在單獨(dú)拿地，但這一輪供地中，招商蛇口拿下的地塊均是聯(lián)合體拿地。

??盧文曦表示，招商蛇口最近幾年在上海擴(kuò)張節(jié)奏非?？?，重倉上海的信號(hào)非常清晰。不過也可以注意到，在持續(xù)擴(kuò)張后，招商蛇口也采取了聯(lián)合拿地的方式?？赡芑趦煞矫嬉蛩?，一是持續(xù)拿地資金肯定會(huì)有壓力；另一方面，市場未來預(yù)期可能還需要謹(jǐn)慎樂觀，聯(lián)合拿地可以分?jǐn)倝毫Α?/p>

??除了招商蛇口，保利發(fā)展此次在上海拿地亦是以聯(lián)合體形式?？梢姡幢憔哂醒肫?、國企背景，資金面始終是房企不可回避的壓力，而強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合恰能實(shí)現(xiàn)“1+1大于2”的效果。

??盧文曦認(rèn)為，上海第二批出讓的這些土地平順成交也顯示出上海樓市的質(zhì)地和韌性，也給7月、8月淡季增添一些信心。預(yù)計(jì)受此提振，后續(xù)市場成交會(huì)持續(xù)向好運(yùn)行。