??11月29日，杭州2022年第四批集中供地正式出讓。相比前幾個(gè)批次，本次集中供地顯得有些平靜。

??根據(jù)土地出讓安排，本批次共推出8宗宅地，分布于上城區(qū)（1宗）、蕭山區(qū)（4宗）和富陽區(qū)（3宗），總起價(jià)91.2億元。此次供地采取“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式出讓，取消了一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，上限溢價(jià)率為12%。

??從最終結(jié)果來看，8宗地中3宗地塊觸頂搖號(hào)、1宗土地溢價(jià)成交、4宗地塊底價(jià)成交，本次土地出讓共收金98.9億元。

??在拿地企業(yè)方面，4宗底價(jià)成交地塊分別由富陽百合地產(chǎn)、杭州東吳、浙江新世界以及濱江集團(tuán)斬獲，1宗溢價(jià)地塊由濱江集團(tuán)以10.75%的溢價(jià)率獲取，剩余3宗觸頂?shù)貕K則分別由建杭置業(yè)搖中四堡七堡地塊、中天美好集團(tuán)搖中世紀(jì)城核心區(qū)01號(hào)地塊、富陽山水置業(yè)搖中銀湖地塊。

??在杭州本土市場(chǎng)一些人士看來，杭州第四批次集中供地由于出讓地塊數(shù)量較少，部分房企觀望情緒加重，導(dǎo)致市場(chǎng)整體熱度有所下降。但在中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生看來，杭州第四批次集中供地整體出讓情況符合市場(chǎng)預(yù)期。

??“談不上熱度下降，市場(chǎng)分化依舊。此次推出的地塊質(zhì)量差異較大，底價(jià)成交地塊多位于遠(yuǎn)郊區(qū)域，而熱門板塊的地塊仍然是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)?！备咴荷硎?。

??至此，杭州2022年集中供地已全部結(jié)束，全年土地出讓金達(dá)到約1914億元，同比2021年有所回落。

??規(guī)則調(diào)整熱度分化

??相比此前三次集中供地，杭州第四批集中供地也出現(xiàn)一些新的變化。

??首先就是規(guī)則再次做出調(diào)整。此次土地出讓取消了線下一次報(bào)價(jià)的方式，即地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限溢價(jià)12%后直接采用線下公開搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。

??在一位長(zhǎng)期觀察杭州土地市場(chǎng)的專業(yè)人士看來，規(guī)則改變之后，對(duì)于資金實(shí)力比較強(qiáng)的企業(yè)優(yōu)勢(shì)將會(huì)更加明顯。

??“之前的規(guī)則中，即使地塊價(jià)格觸頂也還要二次報(bào)價(jià)，二次報(bào)價(jià)之后也不一定就會(huì)進(jìn)入到搖號(hào)歡節(jié)。尤其是二次報(bào)價(jià)過程中，房企還需要進(jìn)行一些博弈。新的規(guī)則中取消了一次性報(bào)價(jià)這一環(huán)節(jié)，整個(gè)流程更加簡(jiǎn)單，對(duì)于一些拿地意愿和資金實(shí)力均較強(qiáng)的企業(yè)來說，拿地概率會(huì)提高?！鄙鲜鍪袌?chǎng)人士表示。

??今年至今，杭州已經(jīng)舉行了四批次集中供地，前三個(gè)批次分別推出60宗、45宗、19宗地塊。相比之下，第四批次出讓的土地?cái)?shù)量最少，僅有8宗。這也意味著此次土地出讓中給房企的選擇面較窄。

??在這8宗土地中，不同板塊的地塊熱度也出現(xiàn)分化。11月29日上午，5宗未進(jìn)入搖號(hào)階段的土地均確定了競(jìng)得人，而3宗觸頂?shù)貕K則在當(dāng)日下午搖號(hào)確定最終競(jìng)得人。

??從成交情況來看，熱門板塊的地塊，如四堡七堡地塊和世紀(jì)城核心區(qū)01號(hào)地塊則成為房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。據(jù)交易資料顯示，5家單位參與四堡七堡地塊的搖號(hào)，42家單位參與世紀(jì)城核心區(qū)01號(hào)地塊的搖號(hào)，富陽的銀湖地塊也憑借自身低密屬性、偏低的成本、較優(yōu)質(zhì)的地理位置也受到了熱捧，2家單位參與銀湖地塊的搖號(hào)。

??相比之下，位于富春、場(chǎng)口、河上等區(qū)域的地塊，由于地處遠(yuǎn)郊，對(duì)房企的吸引力不大，最終4宗地塊底價(jià)成交。

??房企拿地更加理性 濱江再落兩子

??在不少杭州市場(chǎng)人士看來，第四批次集中供地市場(chǎng)整體熱度有明顯下降，這一方面是因?yàn)榇舜喂┑赝瞥龅牡貕K數(shù)量最少，可供房企選擇的余地不大，另一方面，接近年關(guān)，盡管政策利好持續(xù)在釋放，但是購房者信心依然缺失，新房市場(chǎng)并未走出泥濘，即使是像杭州這樣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、市場(chǎng)韌性足的城市安全度也在邊際遞減，這導(dǎo)致房企拿地?zé)崆橛兴陆?，觀望情緒加重。

??在高院生看來，實(shí)際上，這也是企業(yè)在拿地方面更加理性的表現(xiàn)。其表示，房企對(duì)于地塊的競(jìng)拍不僅考慮利潤(rùn)，也重點(diǎn)關(guān)注流速，即使同一板塊內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)力度也會(huì)有所不同。例如本次供地中錢江世紀(jì)城的3宗地塊，世紀(jì)城核心區(qū)01號(hào)地塊位置最佳，也是三者中唯一封頂；世紀(jì)城核心區(qū)塊08、14號(hào)地塊位置次之，最終溢價(jià)10.75%；位置更偏僻的世紀(jì)城南11號(hào)地塊則以低價(jià)成交。

??從拿地企業(yè)構(gòu)成來看，杭州的本土房企再次扛起大旗。其中，本土龍頭企業(yè)濱江集團(tuán)競(jìng)得錢江世紀(jì)城的2宗地塊，河上、場(chǎng)口、富春的地塊則分別由浙江新世界、杭州東吳、富陽百合等本土房企競(jìng)得。3宗封頂?shù)貕K中，由建杭置業(yè)搖中四堡七堡地塊，中天美好集團(tuán)搖中世紀(jì)城核心區(qū)01號(hào)地塊，富陽山水置業(yè)搖中銀湖地塊。

??作為杭州土地市場(chǎng)上的“?？汀?，濱江集團(tuán)此次攬獲2宗地塊，斥資約36.58億元。結(jié)合前三批次集中供地的表現(xiàn)，濱江今年共計(jì)獲得28宗地塊，拿地總金額達(dá)479.38億元。

??值得注意的是，杭州第四批次集中供地中本地城投企業(yè)托底的現(xiàn)象減少，這也與此前國(guó)家發(fā)布政策不允許地方城投公司托底拿地有直接關(guān)系。

??至此，杭州2022年集中供地已全部結(jié)束。據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，截至目前，杭州2022年全年土地出讓金達(dá)到1914億元，同比2021年有所回落，但在22個(gè)集中供地城市中依然名列前茅。

??在高院生看來，杭州今年土地出讓金相比去年有所回落，原因主要受整體市場(chǎng)環(huán)境回落以及房企資金困境影響。但相比于其他城市而言，杭州市場(chǎng)仍具有較充足的韌性，房企依然中長(zhǎng)期持續(xù)看好。