??2023年6月25日，蘇州迎來(lái)2023年第三季集中供地，成功出讓12宗地塊，其中2宗觸頂搖號(hào)，2宗溢價(jià)成交，8宗底價(jià)成交，總成交金額118億元。

??26日，姑蘇胥江、園區(qū)斜塘兩宗地?fù)u號(hào)結(jié)果出爐：姑蘇胥江地塊競(jìng)價(jià)38輪后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交總價(jià)68625萬(wàn)元，成交樓面價(jià)23000元/平方米，溢價(jià)率15%，由萬(wàn)科競(jìng)得；園區(qū)斜塘26號(hào)地塊經(jīng)過(guò)30輪報(bào)價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交總價(jià)為140845萬(wàn)元，成交樓面價(jià)為28175元/平方米，溢價(jià)率15%，由大家競(jìng)得。

??從第三批次土拍掛出的12宗地塊來(lái)看，由于三批次的地塊條件不如前兩批次核心且優(yōu)質(zhì)，土拍的熱度也大幅降低，整體溢價(jià)率降至2.45%，平均樓面價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米，國(guó)央企和城投再度成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

??2023年以來(lái)，在優(yōu)質(zhì)地塊的助推之下，蘇州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的熱度，表現(xiàn)為城市頭部?jī)r(jià)值板塊的優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍輪次多達(dá)40、60輪次，且意向房企中民企數(shù)量增加，投資拿地意愿強(qiáng)烈。

??如在蘇州首輪土拍中，斷供已久的園區(qū)湖西地塊純宅地的推出，激起了諸多房企的參拍熱情，競(jìng)拍輪次高達(dá)65輪。

??蘇州第三批次共掛牌12宗含宅用地，總建面68.2萬(wàn)平方米，總規(guī)模與今年的首輪相近，比第二輪總建面提升47%，但與第二輪“少而精”的供應(yīng)分布相比，第三批次核心熱點(diǎn)區(qū)域的供應(yīng)量有所減少，12宗地塊中有一半地塊來(lái)自相城區(qū)。

??受其影響，蘇州第三批次整體溢價(jià)率降至2.45%，比今年的首輪、次輪分別回落5個(gè)百分點(diǎn)和6.65個(gè)百分點(diǎn)，整體熱度大幅下降，回到2022年前3輪的水平。

??12宗地塊中，僅姑蘇區(qū)24號(hào)、園區(qū)26號(hào)地觸頂成交，溢價(jià)率達(dá)到15%，此外園區(qū)27號(hào)地塊溢價(jià)率僅0.34%，相城區(qū)34號(hào)地塊溢價(jià)率0.97%，其余8宗地塊均為底價(jià)成交。

??對(duì)比地塊的成交樓板價(jià)與周邊市場(chǎng)情況來(lái)看，本次地塊的盈利空間尚可，部分地塊周邊正處于新房市場(chǎng)空白或所剩房源不多的情況，例如姑蘇區(qū)25號(hào)地塊、工業(yè)園區(qū)27號(hào)地塊等，且姑蘇區(qū)25號(hào)地塊周邊次新房達(dá)6.1元/平方米左右，項(xiàng)目盈利空間較大；姑蘇區(qū)24號(hào)地塊周邊價(jià)格存在倒掛，一手房售價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，二手房售價(jià)4.7-5.4萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目入市后也將有較大的空間。

??反之，園區(qū)26號(hào)地塊、相城區(qū)31號(hào)地塊周邊則面臨新房競(jìng)爭(zhēng)壓力較大或庫(kù)存壓力較大等問(wèn)題，雖然有一定盈利空間，但需加強(qiáng)去化。

??從拿地房企來(lái)看，仍舊以中建國(guó)際、保利置業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)、中建三局等穩(wěn)健的央國(guó)企為主，還有蘇州軌交、相城區(qū)元和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、吳中經(jīng)開(kāi)國(guó)發(fā)、漕湖置地等地方國(guó)企，新進(jìn)房企及民企的投資積極性有待提升。

??第三批次土拍延續(xù)了二批次的央國(guó)企和地方國(guó)企聯(lián)合拿地的模式，12宗地塊中有7宗為合作拿地。如中建國(guó)際和蘇州軌交聯(lián)合拿下吳中城南地塊，建發(fā)＆蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司聯(lián)合斬獲相城黃橋兩塊地等。

??按企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，城投公司再度成為拿地主力，12宗地塊中城投參與拿地的地塊達(dá)到8宗。民企在本輪投資中積極性不高，均以與城投合作的方式底價(jià)拿地。

??截止本輪，蘇州在年內(nèi)共進(jìn)行了3次集中供地，成交總金額356億元、總建面185萬(wàn)平方米，拿地金額TOP5房企分別為華潤(rùn)、建發(fā)、中建三局、中建國(guó)際&蘇州軌交以及華發(fā)股份(9.590, -0.31, -3.13%)。

??綜合來(lái)看，蘇州本次土拍熱度大幅降低，一方面是當(dāng)前市場(chǎng)銷售預(yù)期仍未修復(fù)，另一方面，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點(diǎn)地塊以外均為低溢價(jià)或底價(jià)成交，房企參拍的積極性有限。

??土地市場(chǎng)的分化持續(xù)在城市之間、區(qū)域之間甚至板塊之間發(fā)生，未來(lái)僅有最優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企積極參拍，而相對(duì)普通一些的地塊遇冷的概率則持續(xù)增大。

??企業(yè)層面，央國(guó)企、城投依然是地市遇冷時(shí)的主要支柱，與前兩輪相比民企拿地積極性下滑，主要仍是由于本次地塊自身?xiàng)l件不足以吸引大批房企入場(chǎng)參拍。