??“今年確實(shí)太難了！”武漢市自然資源部門一位負(fù)責(zé)人無(wú)奈地表示。

??7月13日，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)充公告，對(duì)P（2023）038號(hào)地塊予以終止出讓，該地塊原于6月30日出讓未果。這一地塊被認(rèn)為是武漢主城區(qū)內(nèi)環(huán)最優(yōu)質(zhì)的一宗地塊。

??P（2023）038號(hào)地塊出讓的曲折歷程，也是今年上半年武漢土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影，地塊延期、終止出讓輪番上演，這一跡象表明，目前房企拿地意愿低迷，出手謹(jǐn)慎。

??據(jù)武漢市土地市場(chǎng)網(wǎng)消息，2023年上半年武漢市各類用地（包括房地產(chǎn)用地和工業(yè)用地）出讓總金額187.08億元。其中，涉宅用地出讓金額169.49億元，較去年同期下滑約15%；樓面地價(jià)9401元/平方米，較去年同期略有下浮，平均溢價(jià)率1.62%。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，武漢市涉宅用地出讓金收入169.49億元，僅位于全國(guó)第15位。

??“在市場(chǎng)波動(dòng)筑底階段，安全性、收益性成為房企投拓的重要考量?！蔽錆h地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)殷躍建說(shuō)，可喜的是，武漢終于改變了供地方式與思路，“以老帶新”，并讓中心城區(qū)熱門板塊成為市場(chǎng)競(jìng)逐的目標(biāo)，維護(hù)市場(chǎng)“熱度”

??終止出讓輪番上演

??今年上半年，武漢最大規(guī)模的一場(chǎng)土地拍賣在調(diào)整中完成。

??6月30日，武漢舉行今年第10次土地拍賣活動(dòng)，出讓21宗地塊。因6月17日公告有2宗地終止，加上之前6宗地塊延期到了6月30日，本次土地拍賣共出讓25宗地塊。

??當(dāng)日，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，對(duì)P（2023）034、038號(hào)地塊延期出讓；P（2023）019、020、021、022、024、025、027、030、036、037號(hào)等10宗地塊終止出讓；這些延期和終止的地塊待后期適時(shí)發(fā)布清單繼續(xù)出讓。最終，該次土地拍賣共成交13宗房地產(chǎn)用地，成交土地面積46.91公頃，規(guī)劃建筑面積134.5萬(wàn)平方米，成交金額僅131.14億元。

??值得關(guān)注的是，在這次土地拍賣中，武漢市洪山區(qū)楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)5宗地塊為去年12月撤牌的P(2022)114、115、116、117、118地塊。相較之前，本次起拍價(jià)從去年的38.56億元降到了32.97億元，降價(jià)5.59億元。此次土地拍賣，僅P（2023）018號(hào)地塊由武漢市都市產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司以底價(jià)70920萬(wàn)元競(jìng)得，樓面地價(jià)9319元/平方米，其余4宗地塊仍未能拍出。

??華潤(rùn)置地分別拿下武漢東湖高新區(qū)及江岸區(qū)兩宗地塊，成為唯一亮色。

??其中，P（2023）028號(hào)地塊位于東湖開(kāi)發(fā)區(qū)東至瑞云路，南、北至荷葉山路，西至關(guān)谷一路，屬于住宅、社會(huì)福利用地，該地塊3家房企經(jīng)過(guò)29輪競(jìng)拍由武漢潤(rùn)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以150360萬(wàn)元競(jìng)得，樓面地價(jià)11025元/平方米，溢價(jià)率10.27%；位于武漢市江岸區(qū)香港路以西、高雄路以東的P（2023）033號(hào)住宅地塊，地處鯇子湖精致生活圈，是“小而精”的代表性項(xiàng)目，經(jīng)5家企業(yè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)16輪后觸發(fā)“熔斷”，進(jìn)入“搖號(hào)”環(huán)節(jié)，最終被華潤(rùn)拿下，成交總價(jià)23000萬(wàn)元，項(xiàng)目溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)16393元/平方米。

??拍賣中，被高度關(guān)注的武漢市主城區(qū)的兩宗地塊遇冷，業(yè)界人士均倍感意外。

??P（2023）039號(hào)地塊位于江漢區(qū)發(fā)展大道與唐家墩路交會(huì)處，屬于住宅、商服、公園與綠地、教育用地，土地面積108786平方米，建筑面積381581平方米，是近年來(lái)武漢市江漢區(qū)核心片少有的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目，規(guī)劃齊整、規(guī)?？捎^，教育、養(yǎng)老、商業(yè)等配套齊全，未來(lái)將打造高品質(zhì)住宅生活小區(qū)。然而，當(dāng)日并未受到有實(shí)力的品牌房企追崇，最終被武漢市江漢區(qū)國(guó)資平臺(tái)公司武漢市金融街集團(tuán)有限公司兜底摘取。

??P（2023）038號(hào)地塊區(qū)位優(yōu)越、規(guī)模較大，是被業(yè)界看好的優(yōu)質(zhì)地塊。6月30日該地塊卻未能順利拍出；延期至7月13日后，卻又被遺憾撤牌。地塊信息顯示，P（2023）038號(hào)地塊位于江岸區(qū)解放大道與臺(tái)北路交會(huì)處，土地面積88300平方米，住宅、商服、公用設(shè)施、教育用地，建筑面積297100平方米，競(jìng)買保證金101100萬(wàn)元，起始價(jià)50.55億元，起始樓面價(jià)17014.47元/平方米，出讓最高價(jià)581325萬(wàn)元，最高樓面價(jià)19566.64元/平方米。該地塊要求，商服部分與住宅部分同步開(kāi)工、同步建設(shè)，確保先行完成商服部分建設(shè)；建設(shè)一所24班小學(xué)，并在土地移交之日起24個(gè)月內(nèi)交付使用；建設(shè)一棟辦公樓及地下排水泵站，在土地移交之日起24個(gè)月內(nèi)交付使用；配建1所12班幼兒園，用地面積不小于4860平方米、建筑面積不小于3600平方米。

??有專業(yè)人士認(rèn)為，P（2023）038號(hào)地塊未能順利拍出，除了該地塊附加了較多規(guī)劃條件外，其超50億元的價(jià)格也讓很多房企掂量著是否有實(shí)力與能力開(kāi)發(fā)。

??“目前，我們?nèi)种钠髽I(yè)都在生存線上保命，即使有很好的地塊絕大多數(shù)房企已拿不出錢來(lái)了！”一位TOP房企華中區(qū)老總無(wú)奈地說(shuō)，從去年開(kāi)始，很多民營(yíng)房企資金鏈紛紛斷裂，無(wú)錢拿地，地方國(guó)企與投資平臺(tái)就開(kāi)始兜底拿地，目前，這些國(guó)企手中土地儲(chǔ)備貨值也已經(jīng)太多，有些國(guó)企也拿不動(dòng)了。

??據(jù)一位武漢本土國(guó)資背景的人士透露，近兩年，武漢一家最大的國(guó)資房企獲取土地資源較多，土地儲(chǔ)備已超2600萬(wàn)平方米，開(kāi)始面臨較大去化壓力。

??殷躍建認(rèn)為，盡管全國(guó)各大城市都在根據(jù)自己的具體情況與節(jié)奏供地，武漢市今年上半年的土地拍賣成績(jī)也并不完全代表全年?duì)顩r，但目前武漢土地市場(chǎng)的表現(xiàn)確實(shí)顯得非常低迷。

??遇冷謀變，再推31宗地塊

??實(shí)際上，去年以來(lái)，武漢土地市場(chǎng)就已陡然下滑，武漢市2022年土地拍賣出讓總金額僅940億元；2021年土地拍賣總金額為1904億元，同比減少51%。

??為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)極速下滑，武漢開(kāi)始主動(dòng)應(yīng)變。

??2月6日，武漢市人民政府出臺(tái)《關(guān)于激發(fā)市場(chǎng)主體活力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》（武政規(guī)〔2023〕5號(hào)），發(fā)布十六條激發(fā)市場(chǎng)活力的具體措施，在強(qiáng)化土地供給保障方面，下調(diào)土地競(jìng)買保證金，新出讓土地可按照不低于起始價(jià)的10%確定競(jìng)買保證金，允許銀行出具保函代替競(jìng)買保證金。除競(jìng)買保證金之外的剩余土地出讓價(jià)款，允許在1年內(nèi)繳清，特殊項(xiàng)目可2年內(nèi)繳清。在保證城市功能和品質(zhì)的前提下，武漢新出讓住宅項(xiàng)目將原則上不附帶宗地范圍以外的建設(shè)義務(wù)；宗地范圍以內(nèi)，因落實(shí)城市規(guī)劃確需由競(jìng)得企業(yè)代建的市政及公共服務(wù)設(shè)施等，除政策明確規(guī)定須無(wú)償移交的以外，其他建成后原則上按照成本價(jià)進(jìn)行有償回購(gòu)。

??然而，從今年1~6月武漢市土地拍賣的表現(xiàn)看，整體市場(chǎng)情緒仍然低迷，房企拿地仍不積極。為避免因成交降溫導(dǎo)致房企布局信心下降，武漢對(duì)多宗地塊進(jìn)行了多次延期，延期也或?qū)⑵鸬揭欢ň彌_作用，可以維持土地出讓率；同時(shí)，出于和其他城市錯(cuò)峰拍地的考量，給房企留出喘息時(shí)間，這樣力爭(zhēng)減少一定流拍現(xiàn)象。

??“今年太難了！”武漢市自然資源部門一位負(fù)責(zé)人表示，為鼓勵(lì)各類企業(yè)參與土地拍賣，武漢今年本著多批次、小體量、供好地的宗旨，特?fù)駜?yōu)供應(yīng)項(xiàng)目，并對(duì)競(jìng)買規(guī)則進(jìn)行了多輪精簡(jiǎn)和優(yōu)化：統(tǒng)一采取地價(jià)“熔斷”后以“搖號(hào)”方式直接確定競(jìng)得人；拍賣流程更為靈活、快捷。

??在6月30日的土地拍賣中，武漢對(duì)硚口古田P（2023）041地塊掛牌文件作出特別調(diào)整：一是不設(shè)土地出讓底價(jià)，也不設(shè)出讓最高價(jià)；二是最高有效報(bào)價(jià)為成交價(jià)格，最高有效報(bào)價(jià)者為土地競(jìng)得人。

??價(jià)高者得！但是沒(méi)有底價(jià)（保留價(jià)），這在武漢近5年內(nèi)土地拍賣中并未出現(xiàn)過(guò)。

??前述武漢自然資源部門人士表示，為更好打造契合企業(yè)需求的項(xiàng)目，武漢一方面廣邀具備代表性的開(kāi)發(fā)企業(yè)，定期舉辦座談會(huì)聽(tīng)取企業(yè)意見(jiàn)和建議；另一方面，快速轉(zhuǎn)化調(diào)研成果，根據(jù)企業(yè)建言不斷優(yōu)化供地政策，尤其針對(duì)企業(yè)提出的“優(yōu)先供應(yīng)中心城區(qū)土地”“合理設(shè)置單宗項(xiàng)目規(guī)模”“提高土地供應(yīng)透明度”“完善答疑反饋機(jī)制”“增強(qiáng)規(guī)劃可落地性”等建議，優(yōu)化擬供項(xiàng)目的入市條件，使其更具吸引力，由于今年行業(yè)預(yù)期下滑，成效并未體現(xiàn)。

??7月7日，武漢市發(fā)布2023年度第二批供地清單。將推出土地項(xiàng)目31宗，土地總面積約205公頃，其中中心城區(qū)項(xiàng)目18宗，土地面積約111公頃；新城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目13宗，土地面積約94公頃。根據(jù)供地安排，該批次土地項(xiàng)目擬于7月7日至10月7日間以“少量多次”的方式，分批發(fā)布正式公告。

??梳理土地信息發(fā)現(xiàn)，本次供地一是熱點(diǎn)片區(qū)供地較多，清單中武漢中心城區(qū)項(xiàng)目18宗、占比約58%，很多項(xiàng)目周邊配套成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，交通便利，開(kāi)發(fā)前景較好；二是“小而精”項(xiàng)目增多，12宗地塊的土地面積在3公頃左右，容積率多在3.0以內(nèi)，規(guī)模適中，更契合行業(yè)發(fā)展的新模式；三是住宅搭配多功能，助力居住環(huán)境升級(jí)。

??“新城新區(qū)的發(fā)展建設(shè)要擺脫對(duì)土地的依賴，武漢終于改變了供地方式與思路，'以老帶新'，讓中心城區(qū)熱門板塊成為市場(chǎng)競(jìng)逐的目標(biāo)，維護(hù)市場(chǎng)熱度，主城區(qū)的項(xiàng)目配套成熟，房企拿地可以分享城市紅利。”殷躍建說(shuō)，近年來(lái)武漢市新城區(qū)供應(yīng)了大量土地，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，就業(yè)機(jī)會(huì)少，人口流入緩慢，房企拿地后銷售艱難、陷入困境。

??殷躍建建議，城市規(guī)劃建設(shè)要堅(jiān)守一張藍(lán)圖繪到底，處理好新城發(fā)展建設(shè)與主城有機(jī)更新的關(guān)系，武漢要加強(qiáng)房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，科學(xué)合理確定土地供應(yīng)的量與價(jià)，為房企預(yù)留適度的利潤(rùn)空間。

??目前，武漢地產(chǎn)市場(chǎng)仍在分化中，業(yè)界都在期盼行業(yè)預(yù)期與生態(tài)盡快好轉(zhuǎn)起來(lái)。