合肥土地拍賣規(guī)則生變:取消地價限制和搖號

土地吳若凡 2023-09-28 10:06:30 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??取消“限購、限售”政策后,合肥土地市場也迎來了一波政策調(diào)整。

??9月26日,網(wǎng)傳合肥將在下一輪土地拍賣中取消地價限制,取消搖號政策,恢復(fù)開發(fā)商舉牌,價高者得。合肥當?shù)囟嗝科笙嚓P(guān)人士證實了這一消息,稱具體要等官方公布正式消息。

??從2021年至今,合肥的土地拍賣規(guī)則根據(jù)市場行情的變化,已經(jīng)歷了多次調(diào)整。在業(yè)內(nèi)人士看來,此次調(diào)整主要目的是給予市場充分的價格信心,進而通過高端市場來輻射外圍市場,對于修正房價預(yù)期有一定好處。

??土地拍賣規(guī)則生變

??具體來看,此次土地拍賣規(guī)則調(diào)整核心是取消地價限制,此前在“穩(wěn)地價”原則下,規(guī)定了最高限價。

??克而瑞合肥機構(gòu)總經(jīng)理周開拓表示,取消地價上限,意味著“地王”或?qū)⒅爻鼋?,而不同板塊之間的地價差距分化也將繼續(xù)加深。

??根據(jù)合肥當前的土地拍賣政策,當?shù)貎r達最高限價即進入競品質(zhì)階段,每家房企投報競品質(zhì)住宅建設(shè)方案,再進行搖號拿地?,F(xiàn)在則是采用開發(fā)商舉牌,誰出價高誰拿地。這意味著未來房企在合肥拿地不再憑借運氣,而是要拼實力、拼財力。

??當土地限價打開之后,對房企的經(jīng)營能力也提出了新的要求。

??周開拓表示,原先,房企需要按照地價來測算最低限度的房價,只要能賣掉就是合理的,如今,規(guī)則改變之后成了開放式的問題?!霸诘貎r和售價都未知的情況下,考驗的是開發(fā)商對于市場的綜合判斷力?!?/p>

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波則表示,合肥的土地出讓政策調(diào)整,是一個風向標,未來更多城市的土地出讓將不再設(shè)定行政性限制,也不再附加各種自持地塊要求,土地側(cè)更有利于房企行進一步自由競爭,房企無需再通過“馬甲”方式來增加拿地的成功率。

??此次,土地拍賣取消地價限制,疊加9月的合肥新政中的“調(diào)整價格政策,充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用,鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,取消商品住房樓層差價率限制。”

??周開拓認為,這是為了下一階段的土地拍賣做打算,目的是為了進一步推高土地價格,進而讓開發(fā)商在項目品質(zhì)上下功夫?!爸挥衅焚|(zhì)的提升,才能支撐房價?!?/p>

??某品牌房企合肥區(qū)域的投拓負責人表示,按照規(guī)則的精神,是期待有一波房價上漲,但落到實操層面,具體取決于土地的質(zhì)素情況。

??市場進入“強者恒強”階段

??規(guī)則中還對“合作拿地開發(fā)”進行了規(guī)定,意味著限制了小房企的進入。

??合作開發(fā)能促進企業(yè)布局及規(guī)模擴張,有利于房企獲取土地、分散風險,在開發(fā)中實現(xiàn)優(yōu)勢互補。不過,隨著“不允許合作拿地"這一政策落實并執(zhí)行,提高了房企的準入門檻,小房企拿地尤其是拿合肥優(yōu)質(zhì)地塊的機會將大大減少。

??周開拓表示,這樣做為了讓更多實力雄厚的房企用更高的價格和品質(zhì)來支撐高端市場,待價格提升之后,讓整個市場熱度進一步向外圍區(qū)域傳導。

??這樣做的好處有利于房企進一步在合肥深耕,同時也對房企的經(jīng)營能力和現(xiàn)金流提出了更高要求,而資金實力一般的房企顯然無法適應(yīng)接下來的規(guī)則,勢必被合肥市場所淘汰。

??前述房企的投拓負責人表示,從2年前起,合肥土地市場就成了央企、國企和實力雄厚本土房企的天下。

??“政府希望一些有資質(zhì)的房企支撐起高端市場,進一步抬升價格體系。給市場充分的價格信心,進而通過高端來輻射外圍市場,對于激活市場信心有了好處?!敝荛_拓表示。

??張波表示,隨著規(guī)則的改變,未來對于房價的限制的可能性會進一步下降,未來市場的房價的分化會表現(xiàn)得更為明顯,優(yōu)質(zhì)地塊的搶奪也將更為激烈。

??周開拓預(yù)計,核心板塊的投資邏輯不會出現(xiàn)變化,短期內(nèi),合肥土地市場會延續(xù)冷熱不均的情況,也意味著核心板塊的競爭會更加激烈。長期來看,隨著利潤空間的回歸,市場會變得更加均衡,有利于土地市場投資邏輯的修正。

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