政策許倩 2020-11-17 09:18:31 來(lái)源:中房報(bào)
??房地產(chǎn)融資的“壞消息”一個(gè)接一個(gè)。繼“三道紅線”、新一輪地產(chǎn)信托專項(xiàng)排查后,金融監(jiān)管層又“亮劍”險(xiǎn)資。
??11月13日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》,一方面,銀保監(jiān)會(huì)放開(kāi)了險(xiǎn)資財(cái)務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制;但另一方面,也列出負(fù)面清單,為投資標(biāo)的劃出紅線。
??銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱,通知共10條,核心內(nèi)容是取消保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制,通過(guò)“負(fù)面清單+正面引導(dǎo)”機(jī)制,提升保險(xiǎn)資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。
??其中明確,保險(xiǎn)資金開(kāi)展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資,所投資的標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè),包括開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
??在這之前,根據(jù)監(jiān)管政策,保險(xiǎn)公司雖不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè),不得投資開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅,但可以作為投資者介入房地產(chǎn),如通過(guò)股權(quán)投資、舉牌、購(gòu)置物業(yè)、關(guān)聯(lián)交易等方式,作為金融資本介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
??現(xiàn)在,非上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,想要引入險(xiǎn)資,路被堵死。
??險(xiǎn)資的“地產(chǎn)野心”
??險(xiǎn)資的資金池子規(guī)模巨大,風(fēng)險(xiǎn)不得不防。
??截至2020年6月底,我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)到20.1萬(wàn)億元,增速?gòu)?018年起持續(xù)回升,目前同比增速達(dá)15.9%。如此巨額資金的投向,若稍有不慎,很可能掀起金融風(fēng)險(xiǎn)大浪。而處于調(diào)控風(fēng)暴中心的房地產(chǎn),由于低估值高收益等特點(diǎn)一直受到險(xiǎn)資青睞。
??據(jù)恒大研究院披露,目前保險(xiǎn)資金投資方向中,銀行存款、債券等固定收益類資產(chǎn)占比約為50%,為保險(xiǎn)資金第一大投向,以另類投資為代表的其他投資占比保持高位,目前是僅次于固收類的第二大配置方向,而不動(dòng)產(chǎn)投資正是保險(xiǎn)另類投資的重要標(biāo)的之一。
??近年來(lái),保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的方式愈發(fā)多樣化,除在二級(jí)市場(chǎng)舉牌抑或是戰(zhàn)略入股上市房企外,它們還直接購(gòu)買大宗不動(dòng)產(chǎn),投資商辦地產(chǎn),布局養(yǎng)老、醫(yī)療等業(yè)務(wù)。
??截至今年二季度末,險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持股市值合計(jì)達(dá)697億元,僅次于對(duì)金融行業(yè)的持股。排名TOP50房企中,有超過(guò)三分之一房企的前十大股東中有險(xiǎn)資的身影。其中,中國(guó)平安和中國(guó)人壽投資TOP50強(qiáng)房企數(shù)量相對(duì)較多。
??在保險(xiǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資版圖中,中國(guó)平安持有融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福、中國(guó)金茂、旭輝集團(tuán)、碧桂園等頭部房企股份;中國(guó)人壽持有遠(yuǎn)洋集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、招商蛇口的股份;安邦集團(tuán)持有遠(yuǎn)洋、金地、金融街、萬(wàn)科、首開(kāi)股份、保利發(fā)展等公司股份;前海人壽則持有萬(wàn)科、招商蛇口、華僑城等地產(chǎn)公司股份。
??房企融資受“三道紅線”監(jiān)管之下,險(xiǎn)資紛紛伸出戰(zhàn)略投資“橄欖枝”。
??如9月9日,陽(yáng)光城發(fā)布公告稱,泰康人壽、泰康養(yǎng)老合計(jì)受讓上海嘉聞(原陽(yáng)光城二股東)所持13.53%的股份,股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款約33.78億元。本次權(quán)益變動(dòng)后,泰康人壽、泰康養(yǎng)老及一致行動(dòng)人泰康資產(chǎn)合計(jì)持有陽(yáng)光城股權(quán)13.61%,成為公司第三大股東。
??值得注意的是,投資收益的“誘惑”下,險(xiǎn)資違規(guī)流入樓市亂象也在增多。
??今年9月中旬,銀保監(jiān)會(huì)在另類投資領(lǐng)域排查時(shí)發(fā)現(xiàn),有5家險(xiǎn)企保險(xiǎn)資金通過(guò)直接投資或金融產(chǎn)品投資方式,違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,涉及金額達(dá)到244.37億元。
??銀保監(jiān)會(huì)當(dāng)時(shí)在通報(bào)中稱,無(wú)論是險(xiǎn)資違規(guī)流入房地產(chǎn),還是險(xiǎn)資運(yùn)用領(lǐng)域的其他違規(guī)行為,下一步都將被重點(diǎn)監(jiān)管。
??房地產(chǎn)被列入負(fù)面清單
??從此次通知的核心內(nèi)容看,銀保監(jiān)會(huì)在防控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),其實(shí)是在給險(xiǎn)資“松綁”,只不過(guò)獨(dú)獨(dú)把房地產(chǎn)排除在外。
??通知取消了保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制,允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)自主選擇投資行業(yè)范圍,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)除運(yùn)用自有資金外,還可以運(yùn)用責(zé)任準(zhǔn)備金開(kāi)展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資。這體現(xiàn)了政策層面對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是中小企業(yè)及戰(zhàn)略新興企業(yè)的融資支持。
??在此之前,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行的是《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》,保險(xiǎn)資金直接投資股權(quán),僅限于保險(xiǎn)類企業(yè)、非保險(xiǎn)類金融企業(yè)和與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等企業(yè)的股權(quán),具有一定的局限性。
??但這并不意味著,險(xiǎn)資投資可以不受限制。對(duì)于保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,新規(guī)仍是嚴(yán)格監(jiān)管。
??通知明確要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要建立財(cái)務(wù)性股權(quán)投資負(fù)面清單,禁止保險(xiǎn)資金投資存在十類情形的企業(yè),其中包括:不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)預(yù)期和確定的分紅制度,或者不具有市場(chǎng)、技術(shù)、資源、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和資產(chǎn)增值價(jià)值;最近三年發(fā)生重大違約事件;面臨或出現(xiàn)核心管理及業(yè)務(wù)人員大量流失、目標(biāo)市場(chǎng)或者核心業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力喪失等重大不利變化;控股股東或高級(jí)管理人員最近三年受到行政或監(jiān)管機(jī)構(gòu)重大處罰,或者被納入失信被執(zhí)行人名單;直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè),包括開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
??這幾條,即便放在不少上市房企身上,也都有“中槍”。
??而根據(jù)通知,所謂財(cái)務(wù)性股權(quán)投資,指保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以出資人名義投資并持有未上市企業(yè)股權(quán),且按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及其關(guān)聯(lián)方對(duì)該企業(yè)不構(gòu)成控制或共同控制的直接股權(quán)投資行為。
??也就是說(shuō),此次規(guī)定所禁止的投資類型主要包括兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn):一是未上市企業(yè),二是財(cái)務(wù)投資而非控股。但并未對(duì)投資上市房企提出相應(yīng)要求,即保險(xiǎn)資金舉牌或戰(zhàn)略投資地產(chǎn)上市公司仍被允許。
??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示,近期監(jiān)管層做出的種種禁止性規(guī)定,主要是源于整體控制房企的債券融資,這導(dǎo)致房企加大股權(quán)類融資,而股權(quán)類融資也存在一定風(fēng)險(xiǎn),諸如以明股實(shí)債方式進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,由此產(chǎn)生的隱形風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。保險(xiǎn)資金對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管控要求高,如果大量進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,并不利于其穩(wěn)定和安全性。
??當(dāng)前監(jiān)管溢出效應(yīng)對(duì)于中小房企而言,破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年11月15日,今年可檢索出437條房產(chǎn)公司的破產(chǎn)文書(shū),其中大部分是中小規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目公司,而且絕大部分都是布局在三四五線城市。去年破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司也達(dá)到330家之多。
??“本次政策體現(xiàn)了險(xiǎn)資對(duì)于房地產(chǎn)投資逐漸趨嚴(yán)?!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,雖然此次政策主要針對(duì)非上市企業(yè)做出規(guī)定,對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)險(xiǎn)資仍可以正常投資,但并不意味著險(xiǎn)資投資上市企業(yè)就不具備風(fēng)險(xiǎn)性,未來(lái)行業(yè)資金監(jiān)管或?qū)⒗^續(xù)趨嚴(yán)。
??但“有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的大型上市房企依然能吸引到保險(xiǎn)資金的投資。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)因其兼具期限偏短(一般3年以內(nèi))和相對(duì)收益率較高的特點(diǎn),比較契合保險(xiǎn)資金的配置需求?!币晃浑U(xiǎn)資人士稱。
- 中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知
- 中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)取消保險(xiǎn)資金開(kāi)展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資行業(yè)限制
- 銀保監(jiān)會(huì):險(xiǎn)資投資非上市企業(yè)禁止直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
- 銀保監(jiān)會(huì)點(diǎn)名,地產(chǎn)信托須高壓監(jiān)管
- 銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“兩個(gè)指引” 細(xì)化信保業(yè)務(wù)監(jiān)管辦法
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論