政策高拯坤 2021-01-22 10:28:04 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??著眼于人口增長(zhǎng),南京近年多次出臺(tái)人才購(gòu)房寬松政策,但人才效果并不明顯,反而使得樓市預(yù)期提高,投機(jī)行為增多。
??1月15日,南京市發(fā)布《南京市人才購(gòu)買商品房住房辦法》,在原有政策基礎(chǔ)上“打補(bǔ)丁”,提高了人才購(gòu)房社保時(shí)間,并明確要對(duì)弄虛作假行為實(shí)行頂格處罰。
??對(duì)于投機(jī)行為為何會(huì)增多,南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳翔華教授表示,這是因?yàn)橄迌r(jià)政策下,一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重,這意味著房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制仍需在設(shè)計(jì)上下功夫。
??吳翔華還表示,近幾年以來(lái),許多地方政府在制定人才政策時(shí),往往只顧著設(shè)計(jì)政策,卻沒(méi)有考慮到人才需要什么。對(duì)于南京來(lái)說(shuō),近幾年人口增長(zhǎng)放緩有一部分原因是因?yàn)槿瞬抛》繂?wèn)題沒(méi)有得到妥善解決,這釋放了城市發(fā)展考慮不足的信號(hào),這需要注意。
??人才購(gòu)房政策適當(dāng)收緊
??與此前施行的2020版人才購(gòu)房辦法相比,南京這次收緊的新版人才購(gòu)房辦法增加了45歲以下本科學(xué)歷人才分類,并在2020版基礎(chǔ)上明確,碩士學(xué)歷需在南京繳納社保滿6個(gè)月,本科學(xué)歷人才需在南京繳納社保12個(gè)月。
??此前,南京市規(guī)定在登記注冊(cè)并經(jīng)認(rèn)定的規(guī)模以上企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)工作的人才,購(gòu)房只需提供1個(gè)月社?;騻€(gè)人所得稅繳納記錄即可。
??這次新版辦法還明確,伙同他人弄虛作假騙取《人才購(gòu)房證明》的,取消該企業(yè)所有人才購(gòu)房申請(qǐng)資格;如有弄虛作假,尚未購(gòu)房的取消人才購(gòu)房資格,已經(jīng)購(gòu)房的,將追回房源。
??這些年,為了吸引更多人才的加入,南京已先后發(fā)布多項(xiàng)人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。
??2018年,南京發(fā)布“高層次人才購(gòu)買商品住房服務(wù)工作辦法(試行)的通知”,規(guī)定人才購(gòu)房具有優(yōu)先權(quán)利;2019年,南京發(fā)布《2020年南京市人才購(gòu)買商品住房辦法(試行)》,進(jìn)一步將新房資源向人才傾斜。
??在給人才購(gòu)房開綠燈的同時(shí),南京還放寬了高淳區(qū)、六合區(qū)的購(gòu)房政策,僅憑學(xué)歷證明、居住證或勞務(wù)合同等,就可在南京安家置業(yè)。
??到了2020年4月,南京還出臺(tái)《關(guān)于支持促進(jìn)高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項(xiàng)措施》,提出45歲以下人才憑本科學(xué)歷證書即可落戶,可優(yōu)先購(gòu)房。
??人才焦慮的背后,是南京未來(lái)5年想要晉升為超大城市的野心:常住人口突破1000萬(wàn)、經(jīng)濟(jì)總量突破2萬(wàn)億元。
??數(shù)據(jù)顯示,2020年預(yù)計(jì)南京全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1.48萬(wàn)億元,可比價(jià)增長(zhǎng)4.5%左右,增幅居GDP超萬(wàn)億元城市前列,經(jīng)濟(jì)規(guī)模自改革開放以來(lái)首次躋身全國(guó)大中城市前十強(qiáng)。人口方面,2019年年末南京市常住人口為850.00萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)人口707.20萬(wàn)人,但2019年南京常住人口僅增加6.38萬(wàn),戶籍人口增加12.88萬(wàn)。
??樓市預(yù)期提高投機(jī)增多
??寬松的人才購(gòu)房政策推動(dòng)之下,2019年的南京樓市十分火熱,即便是受疫情影響嚴(yán)重的2020年,南京樓市的表現(xiàn)依舊可圈可點(diǎn)。
??2020年3月,疫情剛剛得到控制,南京樓市就率先復(fù)蘇并迎來(lái)一波高潮。房?jī)r(jià)上漲,限價(jià)突破、萬(wàn)人搖號(hào)、地王頻出一度成為南京樓市上半年的關(guān)鍵詞。
??火爆的后果是,2020年7月23日凌晨,南京緊隨深圳之后祭出調(diào)控新政“寧九條”,涵蓋土地出讓、優(yōu)先購(gòu)房、完善限購(gòu)、熱門樓盤銷售管理等九項(xiàng)具體措施。
??外界認(rèn)為,雖然此次新政力度不大,但覆蓋面卻極其廣泛,信號(hào)意義非常強(qiáng)。
??即便是調(diào)控不斷,南京樓市依舊處于上升通道。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示,南京的樓市調(diào)控一直都比較嚴(yán)格,即便是“寧九條”出臺(tái)之后,南京樓市依舊呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì),也就導(dǎo)致只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大增長(zhǎng)就會(huì)觸發(fā)調(diào)控。
??“南京樓市抗壓性很強(qiáng),2020年整體表現(xiàn)不錯(cuò)。雖然均價(jià)增長(zhǎng)不多,但部分產(chǎn)品或局部區(qū)域關(guān)注度特別高?!敝性禺a(chǎn)上海分析師盧文曦分析稱,2020年南京土地市場(chǎng)溢價(jià)率持續(xù)走高,是市場(chǎng)預(yù)期提高的直接原因。
??2020年南京賣地收入達(dá)到了2094億元,其中有20多幅住宅地塊觸頂,需要搖號(hào)決定買主。南京臨長(zhǎng)江的優(yōu)質(zhì)地塊,樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)了4萬(wàn)元/平方米,大致計(jì)算,部分房屋單價(jià)或?qū)⑦_(dá)到6.5萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米才能實(shí)現(xiàn)盈利。
??市場(chǎng)交易方面也保持穩(wěn)定,2020年南京住宅新增成交約9.35萬(wàn)套,高于2019年的8.40萬(wàn)套。
??據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,南京當(dāng)下的平均房?jī)r(jià)為32855元/平方米,同比漲幅為5.83%。
??吳翔華明確表示,新版辦法的出臺(tái)與抑制樓市無(wú)直接關(guān)聯(lián),主要目的是打擊投機(jī),解決剛需人才購(gòu)房困難問(wèn)題。
??南京樓市投機(jī)行為增多的原因,吳翔華認(rèn)為這是因?yàn)橄迌r(jià)政策下,一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重。“現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制在短期內(nèi)確實(shí)起到了控制房?jī)r(jià)的作用,但還無(wú)法有效抑制投機(jī),仍需在頂層設(shè)計(jì)上下功夫,真正實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的調(diào)控目標(biāo)?!?/p>
??市場(chǎng)不穩(wěn)調(diào)控隨時(shí)會(huì)加碼
??投機(jī)行為增多,觸發(fā)新政,對(duì)后市的影響是什么?接受采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,此舉短期利空,但影響有限,長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)需求一直都在。
??盧文曦表示,此次南京對(duì)人才購(gòu)房政策進(jìn)一步收緊和規(guī)范,有助于抑制市場(chǎng)熱度,保證限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施效果。且此次新政也釋放了一些信號(hào),一是警示市場(chǎng),如果市場(chǎng)不穩(wěn),調(diào)控隨時(shí)可能加碼;二是樓市成交量將會(huì)不可避免的出現(xiàn)下降,但幅度不會(huì)太大。
??“目前,南京樓市整體偏熱,存貨去化周期低于十個(gè)月,仍處于供小于求的狀態(tài),地價(jià)、房?jī)r(jià)、成交量均處于上升通道。”陳晟分析認(rèn)為,南京收緊人才新政不會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)太大影響,旺盛的需求只會(huì)推遲而不會(huì)消失。例如上海,2016年將購(gòu)房要求改為5年社保,使得2020年樓市需求釋放更加火熱。
??對(duì)于未來(lái)南京的調(diào)控政策,陳晟建議,核心是要增加適度的土地供給,同時(shí)分流一些需求。例如通過(guò)市場(chǎng)化手段滿足70%的需求,剩下的需求部分通過(guò)租賃市場(chǎng)或人才公寓等方式去予以解決。
??吳翔華則基于此次南京新辦法的出臺(tái)分析稱,近幾年以來(lái),許多地方政府在制定人才政策時(shí),往往只顧著設(shè)計(jì)政策,卻沒(méi)有考慮到人才需要什么,特別是數(shù)量龐大的中低端人才,他們到某一個(gè)城市是為了謀求更好的發(fā)展機(jī)會(huì),絕非是來(lái)當(dāng)“房奴”。
??如果政策存在問(wèn)題,那人才來(lái)了之后,要么留不住人,要么刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng),最終竹籃打水一場(chǎng)空?!皩?duì)于南京來(lái)說(shuō),近幾年人口增長(zhǎng)放緩有一部分原因是因?yàn)槿瞬抛》繂?wèn)題沒(méi)有得到妥善解決,這釋放了城市發(fā)展考慮不足的信號(hào),需要注意和警惕。”吳翔華說(shuō)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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