??2021年，是“十四五”開局之年，房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從牽動(dòng)每一個(gè)地產(chǎn)人的神經(jīng)。

　　3月5日，一年一度的“兩會(huì)”開幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，房地產(chǎn)方面堅(jiān)持“房住不炒”的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并延續(xù)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出的要解決好大城市住房突出問題，首提盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　與此同時(shí)，《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要(草案)》提請(qǐng)審查，實(shí)化量化 “十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)和重大任務(wù)，針對(duì)房地產(chǎn)方面提出，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
　　一個(gè)是2021年短期重點(diǎn)工作，一個(gè)是中長(zhǎng)期的規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)。結(jié)合宏觀背景、貨幣政策、財(cái)政政策大背景，以及房地產(chǎn)內(nèi)容表述的變化，我們?cè)噲D探討房地產(chǎn)政策新變化與市場(chǎng)未來的走向。

??01 解決好大城市住房突出問題被擺在重要位置

??對(duì)比歷年政府工作報(bào)告在房地產(chǎn)方面的表述，我們發(fā)現(xiàn)，2021年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)方面的表述共142個(gè)字，相較于2020年明顯有所增加，但相較于2017-2019年整體表述仍然較少，其中2017年時(shí)提及內(nèi)容相對(duì)較多，約為230字。

??2021年整體導(dǎo)向仍為“房住不炒”，并重點(diǎn)轉(zhuǎn)向解決好大城市住房突出問題，尤其是要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，房子將回歸居住屬性。

??具體而言，房地產(chǎn)方面仍然貫徹“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2018年政府工作報(bào)告首次提出“房住不炒”后，連續(xù)兩年再次重申。不同的是，2021年政府工作報(bào)告新增了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的表述，現(xiàn)階段地價(jià)、房?jī)r(jià)仍是不能觸碰的紅線。

??市場(chǎng)一直關(guān)注的“房地產(chǎn)稅”在2021年并未提及，實(shí)際上，在2018年和2019年政府工作報(bào)告連續(xù)兩年在深化財(cái)稅金融體制改革中提出“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”的表述，但自2020年以來已是連續(xù)兩年未提及，我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅暫時(shí)不會(huì)推出。

??值得注意的是，今年政府工作報(bào)告再提“租賃”和“共有產(chǎn)權(quán)”，這是自2018年提出“培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”后再細(xì)化，具體表述為“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)?！焙诵娜匀辉谟趲椭率忻瘛⑶嗄耆说染徑庾》坷щy。

表：2016-2021年政府工作報(bào)告有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容

??02 宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎，房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿

??房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，未來走向與宏觀政策關(guān)聯(lián)度較高，討論房地產(chǎn)行業(yè)政策走向，離不開宏觀層面的討論。

??政府工作報(bào)告指出，2021年全年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6%以上。政策層面，今年要保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。在區(qū)間調(diào)控基礎(chǔ)上加強(qiáng)定向調(diào)控、相機(jī)調(diào)控、精準(zhǔn)調(diào)控。宏觀政策要繼續(xù)為市場(chǎng)主體紓困，保持必要支持力度，不急轉(zhuǎn)彎，根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)調(diào)整完善，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)基本盤。

??穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度。把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置，處理好恢復(fù)經(jīng)濟(jì)與防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

??聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，主要涉及兩方面重要內(nèi)容。

??首先，保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性，意味著宏觀政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)效度，繼續(xù)為市場(chǎng)主體紓困，保持必要支持力度，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)基本盤。

??此外，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度。保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。基于此，我們認(rèn)為2021年央行貨幣政策或?qū)⑺删o適度，持續(xù)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)，轉(zhuǎn)移到小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

??現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，金融要去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長(zhǎng)效機(jī)制，有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

??03 租賃市場(chǎng)將進(jìn)入發(fā)展快車道

??房地產(chǎn)政策層面，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁。2021年以來，上海、杭州、東莞等熱點(diǎn)城市相繼升級(jí)調(diào)控，上海更是接連5次政策加碼，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??今年的政府工作報(bào)告對(duì)租賃市場(chǎng)著墨頗多，比如“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”，以解決好大城市住房突出問題。

??事實(shí)上，大城市由于供需失衡、投機(jī)集中等原因，導(dǎo)致住房問題依舊突出。未來土地供應(yīng)勢(shì)必要向租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)傾斜，或?qū)⒋嬖趩瘟凶赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地計(jì)劃的可能。地方財(cái)政也將安排專項(xiàng)資金，全力支持租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

??針對(duì)長(zhǎng)租房市場(chǎng)亂象，報(bào)告提出規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，將促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，租賃企業(yè)、租客均將受益，既能吸引更多市場(chǎng)化企業(yè)參與租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，也能緩解新市民、青年人等住房難題。

??在政策紅利的刺激下，預(yù)計(jì)住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪發(fā)展快車道，市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)容。在2021“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上曾預(yù)測(cè)，政策關(guān)注重點(diǎn)在租賃?？梢灶A(yù)見，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入無增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將積極尋找第二增長(zhǎng)曲線，租賃市場(chǎng)將成為重要領(lǐng)域。

??04 新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利

??政府工作報(bào)告中有一個(gè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的內(nèi)容，也是“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)和重大任務(wù)之一。原文表述為“深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！?/p>

??這里面有幾個(gè)關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化、城市群和都市圈、城市更新。

??完善新型城鎮(zhèn)化，城市群和都市圈將成新一輪發(fā)展主體。截至2020年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，按照計(jì)劃，2025年末常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。2021-2025年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，意味著未來將有大約7100萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，這一部分人口將有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。

??發(fā)展壯大城市群和都市圈，以人力、物力、財(cái)力等資源要素雙向流動(dòng)為抓手，促進(jìn)區(qū)域一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，已經(jīng)獲批的19大城市群，承載了我國(guó)75%以上的城鎮(zhèn)人口，貢獻(xiàn)了80%以上的GDP。我們認(rèn)為長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額或?qū)⑾虺鞘腥汉投际腥?，?qiáng)化行業(yè)新格局。

??實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。存量時(shí)代下，城市更新再次成為房企繞不開的課題。根據(jù)政府工作報(bào)告，2021年計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，相較于去年增加1.5萬個(gè)，并首次提出要提升縣城公共服務(wù)水平，城市更新賽道或?qū)⒀由旌拖鲁?，未來市?chǎng)空間將再被拓展。

??宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性，在操作上更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，政策層面仍然堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并圍繞“解決好大城市住房突出問題”而展開，現(xiàn)階段地價(jià)、房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線，一旦地市、樓市出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。部分熱點(diǎn)城市未來不排除政策加碼的可能性。

??此外，從房地產(chǎn)企業(yè)第二增長(zhǎng)曲線而言，租賃和城市更新將迎來新一輪發(fā)展快車道，這也是房企發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)。未來五年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，新增城市人口將有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。

??值得注意的是，城市群建設(shè)仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。

表：2019年-2021年兩會(huì)政府工作報(bào)告主要內(nèi)容