政策劉偉 2021-09-03 10:19:49 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??8月31日,吉林省長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)情況的通報》(以下簡稱“通報”)。
??對于這次樓市新政推出,長春房協(xié)表示,是從調(diào)整供需關(guān)系、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力、支持人才和農(nóng)民購房、加強行業(yè)監(jiān)管等方面采取措施,從而持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境,不斷提升服務(wù)企業(yè)水平和能力,滿足城市新市民居住需求,保障居民基本居住民生,保持長春市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
??具體而言,此次新政主要涉及數(shù)個方面,包括對人才和農(nóng)民購房進行補貼,其中最高補貼為80元/平方米;發(fā)放消費券;原則上不再供應(yīng)住宅用地;允許公積金組合貸款;加大非住宅去化力度等。
??值得注意的是,近期長春房地產(chǎn)市場表現(xiàn)總體平穩(wěn)。此前發(fā)布的國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示,7月長春新房房價環(huán)比上漲0.1%,同比上漲0.9%;二手房環(huán)比上漲0.2%,同比下降1.9%。
??不過,在土地市場上,長春的表現(xiàn)就差強人意了。在今年的首次集中供地中,土地流拍率達25%,即使成交的土地也幾乎以底價成交。與此同時,長春還處于住宅用地庫存激增的態(tài)勢中。
??房地產(chǎn)供應(yīng)庫存高而需求少,造成的供需不平衡是長春樓市政策調(diào)控的重點。一位地產(chǎn)機構(gòu)研究人士在受訪時稱。
??9月2日,記者多次致電長春市房管局和長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會,但均無人接聽。
??加速去化意圖明顯
??在應(yīng)對長春當前房地產(chǎn)市場方面,此次政策采取多種調(diào)節(jié)市場需求的措施。
??其中包括,為鼓勵人才留長和農(nóng)民進城買房,解決新市民、青年人住房困難等問題,長春市為首次購買90平方米以下商品住房的大專及以上高校畢業(yè)生、中級及以上職稱人員、高級工及以上執(zhí)業(yè)技能等級人員等留(來)長就業(yè)人才以及進城農(nóng)民,按人才每平方米50元、農(nóng)民每平方米80元額度予以購房補貼。
??根據(jù)房天下的數(shù)據(jù),2021年8月,長春二手房參考均價為9801元/平方米,環(huán)比下跌0.43%,同比下跌0.52%;2021年7月,長春新房成交均價10213元/平方米,環(huán)比上漲0.66%。
??這樣來看,此次對于人才和農(nóng)民購房的補貼至多不超過,新房價格的0.78%,二手房均價的0.82%。
??不過,此次長春市政府還將投放5000萬元資金,以抽取消費券形式,向符合條件的購房人才和農(nóng)民發(fā)放。
??北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授認為,長春市給予人才和農(nóng)民購房補貼的政策,意圖非常明顯,一方面目的在于加快住房去化速度;另一方面似乎是對人才和農(nóng)民購房上的照顧。但實際上,未畢起到良好的作用,因為剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民未畢有買房的資金,他們中絕大多數(shù)還買不起房,只能租房。
??“買房補貼也只是水中望月而已,實際上很可能拿不到?!壁w秀池表示,此外,給予一部分人購房補貼,對于其他不買房人而言,也顯失公平,真正解決新市民和青年人的住房問題的方式,恐怕還是要完善保障性租賃住房制度,讓符合條件的人應(yīng)保盡保。
??消費券可用于家電、汽車消費。購房補貼和消費券政策暫定執(zhí)行至今年年底,視情再作調(diào)整。此項政策不含雙陽區(qū)、九臺區(qū)、公主嶺市及外縣(市)。此外,鼓勵開發(fā)企業(yè)對留(來)長人才和農(nóng)民購房給予優(yōu)惠,但成交價格應(yīng)不低于商品房備案價格的85%。
??在公積金貸款方面,允許使用公積金組合貸款。在長春城區(qū)范圍內(nèi)開展住房公積金商業(yè)銀行組合貸款(試點)和住房公積金家庭組合貸款。購房人家庭成員(包括父母、子女、配偶)繳存公積金的,可共同使用公積金貸款,但僅限2人共同還貸。
??此外,通報指出,對于社會公眾比較關(guān)注的降低首付款比例、車庫按住宅類征稅政策,長春市按照現(xiàn)行首套房首付比例30%、二套房首付比例40%,車庫按非住宅征稅政策執(zhí)行,不作出調(diào)整。除購房補貼、發(fā)放消費券政策暫執(zhí)行至今年年底外,其余政策均執(zhí)行至2022年6月底。具體政策由各行業(yè)主管部門負責(zé)解釋。
??看似“救市”實則“救企”
??總體而言,房企今年上半年在長春市場的表現(xiàn)可圈可點。
??數(shù)據(jù)顯示,2021年1-6月份,長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額十強企業(yè)合計銷售金額為193.7億元,同比上漲11.46%;銷售面積十強企業(yè)合計銷售面積179.9萬平方米,同比上漲4.42%。
??但即便如此,房企對長春的土地需求意愿并不強烈。今年4月15日,長春進行了年內(nèi)第一場集中住宅土地拍賣,其中涉及51宗住宅用地。最終成交38宗住宅用地,2宗流拍,有11宗終止掛牌,流拍率達到了25%。而且,成交的38宗住宅用地,其中32宗底價成交,僅6宗溢價成交,平均溢價率僅為3%。
??此次新政指出,因近兩年住宅用地供應(yīng)量高位運行,本年度第3次集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主,原則上不再供應(yīng)住宅用地。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,從地方政府土地交易情況看,這種表述是非常罕見的,一般很少會明確不再供應(yīng)住宅用地。
??不過這也與長春今年住宅用地庫存激增有關(guān)。
??7月12日,長春市規(guī)自局公開了截止到7月9日的長春市存量住宅用地最新信息。包含了長春市本級+雙陽+九臺,總共387塊地,存量住宅用地總面積2704.69萬平方米,未動工土地面積1167.04萬平方米,已動工未竣工土地面積1537.64萬平方米,未銷售房屋的土地面積586.84萬平方米。
??相對比今年4月份公布的數(shù)據(jù)住宅庫存激增70宗地500多萬平方米。因此,對銷售回款非常依賴的房企面臨不小的資金壓力。
??在此之下,長春也開始紓解開發(fā)企業(yè)的資金壓力。其中,為防止開發(fā)企業(yè)因資金不足,導(dǎo)致項目爛尾,允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函,以保函替代預(yù)售資金監(jiān)管。
??此外,暫停商品房尾盤銷售開發(fā)企業(yè)一次性代交物業(yè)維修資金政策,物業(yè)維修資金賬戶余額能夠抵扣交存額,即可進行商品房網(wǎng)簽合同備案;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在長春城區(qū)開發(fā)的樓盤項目,不再繳存為借款人承擔(dān)階段性擔(dān)保的貸款保證金。
??此次長春的政策釋放了較多的寬松信號,但準確來說,看似“救市”的政策,實際上有“救企”的傾向,嚴躍進認為。
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(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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