??央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度正在發(fā)生微妙變化。

??據(jù)央行網(wǎng)站9月27日消息，央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)于9月24日召開(kāi)。會(huì)議明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??這一會(huì)議迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，上述針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提法更被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“十分罕見(jiàn)”，原因是自2003年開(kāi)始，貨幣政策委員會(huì)例會(huì)已連續(xù)18年未涉及房地產(chǎn)問(wèn)題。

??央行貨幣政策委員會(huì)是央行制定貨幣政策的咨詢(xún)議事機(jī)構(gòu)，其職責(zé)是在綜合分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控目標(biāo)，討論貨幣政策制定和調(diào)整、一定時(shí)期內(nèi)貨幣政策控制目標(biāo)、貨幣政策工具運(yùn)用與其他宏觀經(jīng)濟(jì)政策協(xié)調(diào)等涉及貨幣政策等重大事項(xiàng)，并提出建議。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次例會(huì)或意味著房地產(chǎn)信貸政策最嚴(yán)時(shí)期已過(guò)去，接下來(lái)政策將有保有壓，不是全面收緊。

??不久前官方媒體《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》文章指出，精細(xì)化調(diào)控政策有效抑制了投機(jī)性需求，凈化了房地產(chǎn)市場(chǎng)，客觀上也為剛需群體買(mǎi)房創(chuàng)造了有利條件。對(duì)于剛需群體的真實(shí)買(mǎi)房需求，調(diào)控政策還要更加“友好”，渠道應(yīng)進(jìn)一步拓寬，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。

??對(duì)于此次會(huì)議中針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提法，一位不愿具名的房企高層表示，“市場(chǎng)確實(shí)需要穩(wěn)定，都在期待有一定放松?！?/p>

??利好消息刺激下，9月28日，A股房地產(chǎn)板塊集體上漲，截至當(dāng)日收盤(pán)上漲1.48%。

??罕見(jiàn)提及房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”

??此次央行三季度例會(huì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貨幣政策方面的措辭也發(fā)生微調(diào)。

??6月25日召開(kāi)的央行貨幣政策委員會(huì)二季度例會(huì)指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好，但國(guó)內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻。

??三季度例會(huì)則表示，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。在貨幣政策方面，此次例會(huì)提出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。

??相比二季度例會(huì)，刪去了“把握好政策時(shí)度效”，新增的內(nèi)容是“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”、“增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”，并強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置”，這一表述曾經(jīng)在2020年一季度、二季度貨幣政策委員會(huì)例會(huì)中出現(xiàn)。

??在8月23日召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)上，央行就重申“把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置”，并提出“增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”?，F(xiàn)在，同樣的表述也出現(xiàn)在三季度例會(huì)通稿中。

??央行已在悄然行動(dòng)。一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，自9月17日央行重啟14天期逆回購(gòu)以來(lái)，央行已連續(xù)8個(gè)工作日開(kāi)展千億元級(jí)逆回購(gòu)，共計(jì)向市場(chǎng)投放8600億元流動(dòng)性。

??本次例會(huì)最大亮點(diǎn)是出現(xiàn)了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述。會(huì)議提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

??在此前央行表態(tài)中，提的最多的是“牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。

??何為住房消費(fèi)者的合法權(quán)益？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，包括兩種，一是正常的購(gòu)房合同簽約后，信貸應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，而不是拖沓。這種情況近期非常明顯，各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時(shí)，導(dǎo)致合法購(gòu)房權(quán)益受損害，這和貸款額度過(guò)緊有關(guān)。二是鑒于近期房企債務(wù)問(wèn)題較多，樓盤(pán)有爛尾可能，要保障住房及時(shí)交付，否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購(gòu)房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時(shí)竣工和交付，保障按揭貸款購(gòu)房者的合法權(quán)益。

??民生銀行研究院分析師王靜文認(rèn)為，此次例會(huì)專(zhuān)門(mén)提及房地產(chǎn)，與以恒大為代表的房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇有關(guān)。部分房企由于風(fēng)格過(guò)于激進(jìn)、杠桿率偏高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行、“三道紅線(xiàn)+兩個(gè)上限”重壓之下面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)一度擔(dān)心會(huì)醞釀成下一個(gè)“雷曼事件”，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，所以央行借這次例會(huì)專(zhuān)門(mén)就房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行了表態(tài)。

??在王靜文看來(lái)，央行表態(tài)應(yīng)該也代表了官方態(tài)度，即“保房不保企”：盡量協(xié)調(diào)資源保證期房如期交付，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，但相關(guān)公司和金融機(jī)構(gòu)也要付出相應(yīng)代價(jià)，通過(guò)市場(chǎng)出清維護(hù)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)央行也會(huì)發(fā)揮最后貸款人功能，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

??房貸政策最嚴(yán)時(shí)刻或已過(guò)去

??有分析認(rèn)為，這一輪樓市低迷最關(guān)鍵因素就是個(gè)人房貸收緊。市場(chǎng)消息顯示，在強(qiáng)監(jiān)管背景下，全國(guó)多個(gè)城市房貸額度緊張，“房貸利率上漲，部分銀行停貸”等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年9月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上漲23個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上漲29個(gè)基點(diǎn)。

??在“房住不炒”定位下，各地密集出臺(tái)房地產(chǎn)“補(bǔ)丁”政策，其中與房貸有關(guān)的多是房貸額度和房貸利率調(diào)整，這主要源于2020年底人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

??據(jù)上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)，包括建行、郵儲(chǔ)、招行、平安、興業(yè)等在內(nèi)的10多家銀行上半年涉房貸款均超過(guò)監(jiān)管指標(biāo)要求。

??“房貸荒”下，房地產(chǎn)銷(xiāo)量亦大受影響。2021年8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下降18.7%，增速較7月回落11.6個(gè)百分點(diǎn)，8月商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為10278元/平方米，同比下降2.5%；40城一手房9月累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下降16%，17城二手房9月累計(jì)成交面積同比下降35%。

??就在此次央行例會(huì)之前，就有種種跡象預(yù)示著，似乎房地產(chǎn)政策層面開(kāi)始有了松動(dòng)。

??9月25日，第六屆復(fù)旦首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，中國(guó)金融學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民銀行前行長(zhǎng)周小川表示，住房貸款可能也是一個(gè)非常重要的具有再分配功能的金融工具業(yè)務(wù)。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在促進(jìn)共同富裕道路上，能否獲得額度實(shí)足的利率較低的金融資源，是再分配的一個(gè)重要手段。貧富差距擴(kuò)大，一個(gè)主要原因在于，有的人獲得了更多的金融資源，撬動(dòng)了樓市資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了更高收入增長(zhǎng)；另一部分人則由于無(wú)法獲得金融資源，就難以獲得資產(chǎn)收入，貧富差距就是這樣擴(kuò)大的。保持樓市穩(wěn)定，支持合理需求，必然要求金融資源跟上。

??9月25日，《證券時(shí)報(bào)》發(fā)表了名為“解決房企債務(wù)問(wèn)題宜再給一點(diǎn)時(shí)間實(shí)現(xiàn)軟著陸”的文章。文章稱(chēng)，房企遭遇的資金問(wèn)題已有擴(kuò)散跡象，數(shù)家千億元量級(jí)房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。銷(xiāo)售回款是房企最重要的資金回籠手段，拿到手里資金不多，有些已不在三道紅線(xiàn)內(nèi)的企業(yè)，可能因此再踏回去。

??北京師范大學(xué)教授董藩認(rèn)為，如果龍頭公司連續(xù)出事，不但對(duì)金融市場(chǎng)和社會(huì)穩(wěn)定造成重大威脅，對(duì)GDP增長(zhǎng)、就業(yè)、地方財(cái)政收支、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序的破壞作用也是巨大的。在這種背景下，決策層審時(shí)度勢(shì)，調(diào)整金融政策和房地產(chǎn)政策，以應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化確保穩(wěn)定局面，也是順理成章的事情。

??明明債券研究團(tuán)隊(duì)分析稱(chēng)，房地產(chǎn)政策不排除邊際調(diào)整可能，但更大概率也是以支持首套剛需為主要方向。近期房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件增多，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至銀行業(yè)擔(dān)憂(yōu)，風(fēng)險(xiǎn)處置備受市場(chǎng)關(guān)注。

??國(guó)金證券報(bào)告稱(chēng)，“房住不炒”政策總基調(diào)尚未改變，但短期也要兼顧地方財(cái)政壓力和地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)短期地產(chǎn)流動(dòng)性方面或有改善可能，主要基于三方面原因：一是近期房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)下滑；二是土地流拍率上升，地方政府財(cái)政壓力加大，房企現(xiàn)金流緊張，已傳導(dǎo)至土拍市場(chǎng)；三是頭部房企負(fù)面新聞爆發(fā)，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延。