政策王迎超 高中華 2021-10-09 08:45:39 來(lái)源:中房報(bào)
??受新冠疫情及政策、供地、人口流動(dòng)等因素影響,哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重大沖擊,百姓購(gòu)房信心不足、房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)下滑嚴(yán)重、新房及二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象,此前,黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)組織部分會(huì)長(zhǎng)召開了座談研討會(huì),結(jié)合目前哈爾濱市房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問(wèn)題進(jìn)行了梳理,向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關(guān)部門提出了包括調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、調(diào)整供地節(jié)奏、降低落戶門檻等意見和建議,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。其中部分建議已被政府部門采納,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日獲悉,國(guó)家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局、黑龍江省財(cái)政廳、黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于9月30日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》,自10月1日起,全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。
??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù):供地形成兩種極端
??商品房市場(chǎng)供需失衡
??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,哈爾濱市2021年1-6月供應(yīng)14宗經(jīng)營(yíng)性用地,總建筑面積320萬(wàn)平方米,同比2020年下降53%,同比2019年下降17%。上半年成交15宗經(jīng)營(yíng)性用地,總建筑面積197.5萬(wàn)平方米,同比2020年下降62%,同比2019年下降15%,2021年上半年成交土地樓面價(jià)為4024元/平方米,同比2020年上漲49%,同比2019年上漲27%。
??2019年及2020年土地市場(chǎng)的異?;馃?,加上疫情期間預(yù)售政策放寬,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量進(jìn)一步加大。城市目前供地難以平衡,形成兩種極端:第一,供地多集中于松北區(qū),地塊多以產(chǎn)業(yè)供地為主,產(chǎn)業(yè)地塊優(yōu)先開發(fā)效益地塊商品房產(chǎn)品,造成區(qū)域內(nèi)大量商品房供應(yīng),而產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)有限,客戶過(guò)度消耗后,產(chǎn)業(yè)未落實(shí)等情況各項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)低谷期。
??第二,土地價(jià)格不斷攀升導(dǎo)致房企參拍難度大,高溢價(jià)“地王級(jí)土地”形成連鎖反應(yīng),項(xiàng)目入市高房?jī)r(jià)、高總價(jià),銷售進(jìn)入困境。
??商品房市場(chǎng)方面,自2020年開始,隨著新冠疫情暴發(fā),哈爾濱市商品房市場(chǎng)受到重大沖擊,進(jìn)入停擺狀態(tài),哈爾濱市政府針對(duì)供給端開發(fā)企業(yè)迅速出臺(tái)了一系列有效的針對(duì)性政策,政策支持下各開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目得以提前取得預(yù)售許可證,快速回籠資金。但同樣也造成了2020年商品房市場(chǎng)大幅供應(yīng)現(xiàn)象,市場(chǎng)供應(yīng)加大,需求端不足,商品房庫(kù)存量進(jìn)一步加大。進(jìn)入2021年,哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)回暖現(xiàn)象,上半年商品房成交量較2019年同期下降達(dá)42%,市場(chǎng)萎靡,3月開始,部分項(xiàng)目采取降價(jià)銷售策略,以求快速回籠資金,但成交量短期上揚(yáng)后,客戶觀望情緒繼續(xù)加劇,市場(chǎng)逐漸進(jìn)入艱難期。
??哈爾濱商品房市場(chǎng)目前以商品住宅成交為主,占商品房總成交的83%,辦公產(chǎn)品成交最差,其次為公寓產(chǎn)品,再次為商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)屬性產(chǎn)品在哈爾濱市存在一定的滯銷,2021年哈爾濱市供應(yīng)土地以商住用地為主,商住型用地各地塊商業(yè)配比不同,但基本維系在20%-40%的配比值。商業(yè)配比較高的情況下促使商業(yè)產(chǎn)品大量供應(yīng),商業(yè)型產(chǎn)品購(gòu)買力以投資客戶為主,目前哈爾濱市整體投資環(huán)境較為單一,開發(fā)商在規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品上多數(shù)以公寓產(chǎn)品為主,公寓產(chǎn)品依托于低總價(jià)宜商宜住等特性,開始入市期取得了一定的成果,但近年隨著商業(yè)土地的加大供應(yīng),市場(chǎng)上該類產(chǎn)品較多,且投資客戶消耗過(guò)度,造成了多個(gè)項(xiàng)目以價(jià)換量,市場(chǎng)出現(xiàn)部分低價(jià)公寓產(chǎn)品沖擊市場(chǎng),雖然在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)形成熱銷態(tài)勢(shì),但隨著熱度減退,市場(chǎng)回歸理性,客戶對(duì)該類產(chǎn)品價(jià)值會(huì)有一定評(píng)估,觀望情緒更為加劇。
??商會(huì)建議:優(yōu)化行業(yè)稅收政策
??實(shí)時(shí)調(diào)整政策法規(guī)
??商會(huì)建議,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策進(jìn)行優(yōu)化,根據(jù)市場(chǎng)變化實(shí)時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策法規(guī)。
??1.土地增值稅預(yù)征率
??哈爾濱市土地增值稅預(yù)征率為4%、4.5%和5%三檔,明顯高于東北三省、長(zhǎng)三角、珠三角的核心城市,這不僅給本地房企造成了很大的稅收負(fù)擔(dān)和資金壓力,而且也影響了許多知名房企的投資信心,建議進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
??2.企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率
??近兩年,哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不景氣,房企利潤(rùn)空間越來(lái)越窄,虧損項(xiàng)目越來(lái)越多,現(xiàn)行計(jì)稅毛利率已嚴(yán)重與現(xiàn)實(shí)情況脫節(jié)。一些房地產(chǎn)發(fā)展較好的發(fā)達(dá)地區(qū),計(jì)稅毛利率
??普遍在10%左右,建議進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
??3.土地使用稅
??參照長(zhǎng)三角、珠三角及東北三省一些核心城市,建議將哈爾濱市土地使用稅各等級(jí)土地年稅額標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)行每平方米年稅額24元至4元減半征收為12元至4元。
??4.二手房契稅
??哈爾濱市現(xiàn)行商品房二手交易契稅政策建議做如下調(diào)整。
??公積金政策方面,商會(huì)建議,目前哈爾濱市公積金執(zhí)行高層工程主體施工形象達(dá)到一層、多層工程主體施工形象達(dá)到二層即可項(xiàng)目簽約受理貸款的政策,建議無(wú)限期延長(zhǎng)此項(xiàng)政策,并建議將省、市公積金政策相統(tǒng)一,執(zhí)行現(xiàn)行市公積金政策,高層工程主體施工形象達(dá)到一層、多層工程主體施工形象達(dá)到二層即可項(xiàng)目簽約受理貸款。
??商會(huì)建議,政府部門根據(jù)市場(chǎng)變化實(shí)時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策法規(guī)。包括項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)的確定、審批應(yīng)與客觀需求、市場(chǎng)規(guī)律相協(xié)調(diào),加強(qiáng)統(tǒng)籌和靈活性。在多宗臨近土地出讓前,希望自然資源部門要充分結(jié)合區(qū)域人口發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求、城市功能配套現(xiàn)狀等諸多重要因素,統(tǒng)一規(guī)劃、綜合考量區(qū)域(片區(qū))的公共服務(wù)設(shè)施配比,制定合理的前置規(guī)劃條件,以便公共設(shè)施資源利用更加高效、合理、均衡。
??此外,針對(duì)哈爾濱地下車位大量閑置,去化困難的情況,商會(huì)建議,從降低成本、因地制宜、提升管理促消費(fèi)三個(gè)方面對(duì)哈爾濱市地下車位市場(chǎng)進(jìn)行改革和扶持。針對(duì)哈爾濱出讓土地規(guī)劃商業(yè)配比過(guò)高,銷售艱難的問(wèn)題,商會(huì)建議,結(jié)合城市區(qū)域商業(yè)活躍度和人口密集度等條件,以主城六區(qū)現(xiàn)有大型商業(yè)區(qū)為核心,向外發(fā)散,推行以小型社區(qū)商業(yè)為主、片區(qū)共享、以點(diǎn)帶面的原則,對(duì)片區(qū)內(nèi)商業(yè)配比進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃,降低單項(xiàng)目商業(yè)配比,不求大而全,只求小而精,避免出現(xiàn)單項(xiàng)目大商業(yè)比和大型集中商業(yè)區(qū),從而降低開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)
??險(xiǎn)壓力,降低全市商業(yè)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。注重“產(chǎn)城融合”落地效果的評(píng)估。商業(yè)用戶與住宅執(zhí)行統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),取消原有商業(yè)水、暖、電、燃?xì)飧哳~定價(jià),并切實(shí)允許公寓項(xiàng)目安裝燃?xì)庠O(shè)施。降低商業(yè)產(chǎn)品的交易稅費(fèi),協(xié)調(diào)銀行等金融機(jī)構(gòu),降低商業(yè)產(chǎn)品首付比例,進(jìn)而提升交易活躍度,降低庫(kù)存。
??市場(chǎng)調(diào)控:回歸良性競(jìng)爭(zhēng)
??降低落戶門檻“搶人”
??針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面,商會(huì)建議,從以下幾方面入手:
??第一,結(jié)合哈爾濱及各區(qū)縣庫(kù)存去化周期變化曲線,實(shí)時(shí)調(diào)整供地節(jié)奏,土地出讓分區(qū)調(diào)節(jié)。對(duì)于商品房庫(kù)存去化周期大于24個(gè)月(或18個(gè)月)的區(qū)域,應(yīng)立即停止供地,以去庫(kù)存為主,相反則增加土地供應(yīng),平衡全市市場(chǎng)需求,提高商品房交易量;同時(shí)將全年土地供應(yīng)計(jì)劃及時(shí)公示,調(diào)整現(xiàn)有地價(jià)評(píng)估辦法,門檻合理降低,讓更多的開發(fā)企業(yè)參與競(jìng)拍,回歸良性競(jìng)爭(zhēng)秩序。
??第二,參照其他城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提高商品房預(yù)售價(jià)格備案的嚴(yán)肅性,真正落實(shí)限價(jià)政策,避免房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)導(dǎo)致的系統(tǒng)性恐慌。不僅要限高價(jià),還要限低價(jià),對(duì)嚴(yán)重背離區(qū)域市場(chǎng)平均成交行情的項(xiàng)目,停止預(yù)售許可審批;真正實(shí)行“一房一價(jià)”監(jiān)管,對(duì)已獲取預(yù)售許可證的項(xiàng)目,每套房均要給予實(shí)時(shí)價(jià)格監(jiān)控,銷售備案價(jià)格波動(dòng)控制在±10%以內(nèi),從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、減弱消除系統(tǒng)性恐慌、提升購(gòu)房者及市場(chǎng)信心的作用。
??第三,優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)證辦理流程,進(jìn)戶即拿證。目前,哈爾濱市購(gòu)房者在房屋交付后1-2年才能拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,時(shí)間過(guò)長(zhǎng),不利于提高二手房市場(chǎng)活躍度。建議市、區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心提前介入辦理并優(yōu)化辦事流程,滿足購(gòu)房者進(jìn)戶即拿證的需求。
??當(dāng)下,全國(guó)各地都在進(jìn)行“搶人大戰(zhàn)”,紛紛出臺(tái)各種優(yōu)惠政策,吸引吸納人口落戶安家。黑龍江省、哈爾濱市的“搶人”動(dòng)作卻不是很明顯,哈爾濱主城四區(qū)落戶門檻依舊很高,要連續(xù)居住五年才能落戶,而南方多數(shù)城市吸納人口流入,落戶政策是“零門檻”。哈爾濱市出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)來(lái)哈就業(yè)創(chuàng)業(yè)落戶若干政策》中,學(xué)歷性人才落戶最高一次性發(fā)放安家費(fèi)10萬(wàn)元;資格性人才落戶最高一次性發(fā)放安家費(fèi)10萬(wàn)元;取消哈市戶籍人員父母投奔子女落戶限制。這樣的政策根本不具備吸引力,哈爾濱亟待出臺(tái)更加優(yōu)惠的政策,來(lái)留住哈爾濱人,吸納中小城市的人來(lái)哈爾濱安家落戶。并要打破門檻限制,在醫(yī)療、教育、社保等方面享受哈爾濱市民同等待遇。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論