??2022年2月24日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行“推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹對(duì)2021年房地產(chǎn)形勢(shì)定調(diào)，并提出關(guān)于2022年的總體考慮。

??強(qiáng)調(diào)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況總體是平穩(wěn)的。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，圍繞著穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實(shí)施了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

??關(guān)于2022年的總體考慮。還是毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??2022年至今，多地出現(xiàn)降低首付、降低公積金、降低房貸、鼓勵(lì)去庫(kù)存等放松政策，結(jié)合此次國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)”來(lái)看，我們認(rèn)為，2022年整體市場(chǎng)“求穩(wěn)”是第一要義，既不希望市場(chǎng)持續(xù)低迷、房企大量暴雷，同時(shí)也不允許房?jī)r(jià)過(guò)多上漲，整個(gè)行業(yè)平穩(wěn)去杠桿，進(jìn)入良性循環(huán)。

??01

??保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行是關(guān)鍵

??2022年2月24日，國(guó)新辦舉辦“推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)”，提出重點(diǎn)抓好加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)、實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)、落實(shí)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)任務(wù)、推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)改革創(chuàng)新和法治建設(shè)、加強(qiáng)黨的建設(shè)等工作，推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??我們認(rèn)為其中有以下幾個(gè)重點(diǎn)：

??1、堅(jiān)決有力處置房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)

??會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位已成為社會(huì)共識(shí)。穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。

??2、調(diào)控的連續(xù)性、穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在關(guān)于2022年的總體考慮中表示要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。明確了房地產(chǎn)政策調(diào)控的“四性”：連續(xù)性、穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。

??2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，在政策“猛藥”下去杠桿執(zhí)行層層加碼，全國(guó)73省市、249次政策加碼，在政策疊加下預(yù)期改變，地方監(jiān)管力度過(guò)嚴(yán)，使得房企面臨巨大危機(jī)，銷售、融資急轉(zhuǎn)直下，企業(yè)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目也面臨交付風(fēng)險(xiǎn)，百?gòu)?qiáng)房企已售未交付近13億平方米，規(guī)模房企也出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象。2022年開(kāi)年著重提及保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性，主要還是在于防止出現(xiàn)矯枉過(guò)正的現(xiàn)象，整個(gè)行業(yè)平穩(wěn)去杠桿，進(jìn)入良性循環(huán)。

??3、加快發(fā)展保障性租賃住房

??會(huì)議要求加快發(fā)展保障性租賃住房，全國(guó)40個(gè)城市新籌集94.2萬(wàn)套，著力解決新市民、青年人住房困難問(wèn)題。規(guī)范發(fā)展公租房，城鎮(zhèn)戶籍低保低收入家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。各類棚戶區(qū)改造開(kāi)工165萬(wàn)套。新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬(wàn)個(gè)，惠及居民965萬(wàn)戶。

??引導(dǎo)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，完成異地購(gòu)房提取等5項(xiàng)高頻服務(wù)事項(xiàng)（住房公積金單位登記開(kāi)戶、住房公積金單位及個(gè)人繳存信息變更、購(gòu)房提取住房公積金、開(kāi)具住房公積金個(gè)人住房貸款全部還清證明、提前還清住房公積金貸款）“跨省通辦”。

??2021年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》。2022年2月央行發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。同時(shí)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

??可以預(yù)見(jiàn)，在各方政策支持、發(fā)力下，2022年保障性租賃建設(shè)會(huì)明顯加快。

??02

??多地已出現(xiàn)調(diào)控紓困政策

??2022年以來(lái)，浙江、南寧、菏澤等多省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及以下幾方面內(nèi)容：

??1、放松公積金貸款。如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元，二套最高額度從50萬(wàn)元提升至60萬(wàn)元，并將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，既無(wú)公積金貸款記錄又無(wú)尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執(zhí)行。

??2、非限購(gòu)城市重啟最低首付20%。如菏澤，四大行對(duì)無(wú)房無(wú)貸的購(gòu)房者，最低首付比例可執(zhí)行20%。又如重慶，比較大的銀行已執(zhí)行首套房貸最低首付20%。

??3、降低房貸利率。如四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。首套房利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房則從5.8%下調(diào)至5.6%。

       4、通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購(gòu)買90平方米以下首套新房，每套補(bǔ)貼6000元；購(gòu)買90平方米以上首套新房，每套補(bǔ)貼1萬(wàn)元；并給予50%的契稅補(bǔ)貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區(qū)購(gòu)買首套新房，可享受最高200萬(wàn)元/人的人才安居補(bǔ)助。

??03

??整體市場(chǎng)較難開(kāi)啟新的一輪上漲

??針對(duì)近期多地出現(xiàn)的降低首付、降低公積金、降低房貸、鼓勵(lì)去庫(kù)存等放松政策，部分媒體認(rèn)為2月份利好政策不斷，將不斷扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢(shì)，助力市場(chǎng)交易活躍，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中政策進(jìn)一步寬松，市場(chǎng)已經(jīng)完成筑底，后續(xù)則有反彈、復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。

??事實(shí)上，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化，集中體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

??其一，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；疽?jiàn)頂。2000-2021年，全國(guó)商品房銷售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長(zhǎng)8.6倍。2017年至今，行業(yè)規(guī)模已連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位。長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)規(guī)模迭創(chuàng)新高并非市場(chǎng)常態(tài)，進(jìn)入“零增長(zhǎng)時(shí)代”乃至下行通道將是大勢(shì)所趨。

??其二，貨幣過(guò)度超發(fā)，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力依次遞減。2000-2021年，M1供應(yīng)量由5.3萬(wàn)億元躍升至64.7萬(wàn)億元，凈增長(zhǎng)11.2倍，成為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)上行的重要因素。

??但由于貨幣政策刺激的遞減效應(yīng)，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速達(dá)到30%以上，商品房銷售面積單月同比增速則達(dá)到70%以上。反觀2020年四季度，M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速保持在10%附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15%以內(nèi)。

??值得擔(dān)憂的是，M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速現(xiàn)已跌至5%以內(nèi)，真實(shí)反映居民的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力明顯透支，繼續(xù)加杠桿購(gòu)房的空間將顯著受限。退一步講，即便現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸政策有所松綁，但由于市場(chǎng)購(gòu)買力的瓶頸效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

??對(duì)比2008年、2014年，在房地產(chǎn)金融政策適度放松后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠迅速步入上行周期，這與相對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求密不可分。長(zhǎng)期以來(lái)，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的正向激勵(lì)下，信貸資金便通過(guò)各種渠道涌入房地產(chǎn)行業(yè)，隨之出現(xiàn)房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”的問(wèn)題。

??在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，未來(lái)房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放，既要支持居民自住及改善性購(gòu)房消費(fèi)，支持房企合理融資需求，更要堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”問(wèn)題死灰復(fù)燃，真正將房企負(fù)債率、居民杠桿率平穩(wěn)調(diào)降到相對(duì)合理的水平，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??盡管當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了方方面面的問(wèn)題，但行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)較難開(kāi)啟新一輪的上行周期，行業(yè)銷售規(guī)模整體將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

??綜合來(lái)看，我們認(rèn)為短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重，成交或?qū)⒈３衷谳^低水平，且受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。但隨著市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，下半年市場(chǎng)或?qū)⒄w好于上半年，屆時(shí)成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅或?qū)⒚黠@收窄乃至轉(zhuǎn)正。

??各城市市場(chǎng)大概率將持續(xù)分化。壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力著實(shí)有限，市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。反觀核心一、二線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力依舊堅(jiān)挺。