??房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式又一次被中央部門提出。圍繞上市公司的支持政策，預(yù)計(jì)將被更多推出。

??4月11日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。通知中兩大重點(diǎn)提法給市場(chǎng)傳遞了更積極的信心和良好預(yù)期：一是堅(jiān)持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)變化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；二是堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)各類市場(chǎng)主體一視同仁，支持民營(yíng)企業(yè)依法上市融資、并購(gòu)重組，完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制。

??市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這次通知是具體落實(shí)近期召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議精神，進(jìn)一步支持上市公司發(fā)展，維護(hù)資本市場(chǎng)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)出臺(tái)緩解房企債務(wù)壓力的相關(guān)政策。

??從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)首次提出“探索新的發(fā)展模式”，到今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告再次明確指出“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，之后3月16日，國(guó)務(wù)院金融委強(qiáng)調(diào)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日，證監(jiān)會(huì)表示，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，新發(fā)展模式就是以“房住不炒”為宗旨，放棄原有的高負(fù)債、高杠桿支持下的高周轉(zhuǎn)模式，順應(yīng)市場(chǎng)需求，以現(xiàn)金流管理為核心，以企業(yè)健康與可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，努力進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，適度提升市場(chǎng)集中度的發(fā)展新模式，這也是新階段下房企轉(zhuǎn)型和發(fā)展的方向。

??機(jī)構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，通知提出支持上市房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，代建、租賃、城市更新、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等都是新發(fā)展模式的重要方向，這些領(lǐng)域?qū)⒌玫浇鹑谥攸c(diǎn)支持。

??植信投資研究院資深研究員馬泓分析認(rèn)為，通知對(duì)解決當(dāng)下民營(yíng)房企融資困境會(huì)起到積極作用，預(yù)計(jì)2022年接下來(lái)會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)房企使用直接融資工具來(lái)緩解現(xiàn)金流和償債壓力。馬泓建議，增加對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的直接金融支持，包括央企、國(guó)企和民營(yíng)房企。

??資本市場(chǎng)支持

??“通知對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)釋放了積極信號(hào)，探索新發(fā)展模式倒逼房企必須重新審視過往高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債擴(kuò)張模式積累的風(fēng)險(xiǎn)，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的經(jīng)營(yíng)模式。”某房企證券中心總經(jīng)理表示，但這并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)最危險(xiǎn)的時(shí)刻已經(jīng)過去。

??浙商證券認(rèn)為，在支持上市房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過程中，行業(yè)股權(quán)、債權(quán)融資、收并購(gòu)行業(yè)整合等方面的支持會(huì)跟進(jìn)。

??馬泓認(rèn)為，通知主基調(diào)是偏暖的，在“房住不炒”的背景下，為民營(yíng)房企尋求疏困的方法。所謂新發(fā)展模式，主要是基于中長(zhǎng)期發(fā)展考慮，引導(dǎo)房企在降本增效和逐步改變?nèi)谫Y渠道方面下功夫，實(shí)現(xiàn)房企向?qū)I(yè)化、低杠桿、多元化融資方向轉(zhuǎn)型。未來(lái)，高質(zhì)量、高效益、低負(fù)債的發(fā)展模式將成為新的主流。

??某房地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，通知將房地產(chǎn)企業(yè)作為問題提出，意味著房地產(chǎn)企業(yè)問題的重要度得到提升。依據(jù)政策面在需求端釋放和融資端寬松調(diào)整，會(huì)使房企現(xiàn)金流得到改善，細(xì)化支持并購(gòu)重組則能加快風(fēng)險(xiǎn)出清。房企要順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢(shì)，在房地產(chǎn)代建、資產(chǎn)管理、REITs等業(yè)務(wù)上尋找第二增長(zhǎng)曲線。

??民營(yíng)房企發(fā)債會(huì)增多

??過去的2021年，房企違約金額244.78億美元，涉及違約債券55只。行業(yè)內(nèi)頻發(fā)的債務(wù)違約和現(xiàn)金流緊張，使得房企在債券市場(chǎng)融資愈發(fā)艱難。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年1~3月，房企信用債發(fā)行總額為1162.9億元，同比下降32.7%；海外債發(fā)行總額124.1億元，同比大幅下降89.8%。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債融資占比90.4%，同比上升31.7個(gè)百分點(diǎn)，成為房企債券類融資的絕對(duì)主力。

??“這并不意味著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資徹底開閘，在公開市場(chǎng)再融資仍然面臨較大壓力，整體市場(chǎng)恢復(fù)和信心重建至少要需要3~5個(gè)月時(shí)間。”華東某房企高管認(rèn)為，政策大多是在“糾偏”，以“房住不炒”為核心的金融審慎管理仍是主基調(diào)。面對(duì)公司流動(dòng)資金出現(xiàn)問題，當(dāng)下首選是出售資產(chǎn)回籠資金。

??實(shí)際上，一季度優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企已開始受到融資支持，參與到收并購(gòu)陣營(yíng)。平安銀行、浦發(fā)銀行、郵儲(chǔ)銀行等積極與房企簽訂并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，各種渠道的地產(chǎn)并購(gòu)類融資額度已釋放超過1500億元。

??柏文喜認(rèn)為，今年房企能否真正走出困境還有待于行業(yè)信心與市場(chǎng)信心的整體性恢復(fù)。已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，最終的結(jié)果可能是市場(chǎng)化重整或者破產(chǎn)清算。

??記者注意到，中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司（AMC）也開始“跑步”進(jìn)場(chǎng)，通過輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種模式為出險(xiǎn)房企紓困，對(duì)象包括佳兆業(yè)、奧園、恒大、華夏幸福、花樣年、陽(yáng)光城等。

??劉水認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期沒有發(fā)生明顯改善，金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒仍然很重，總體來(lái)看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清速度較慢。通知明確完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制，意味著民營(yíng)房企發(fā)債融資將得到支持，有利于緩解民營(yíng)房企融資難的狀況，穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。當(dāng)前發(fā)生債務(wù)違約的房企，相當(dāng)一部分是上市民營(yíng)房企，支持民營(yíng)上市企業(yè)并購(gòu)重組，將加快發(fā)生債務(wù)違約的房企風(fēng)險(xiǎn)出清。

??華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康表示，我國(guó)房地產(chǎn)政策已走向?qū)捤?，行業(yè)也在修復(fù)的過程中。今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回暖，但離“熱”還有距離，不會(huì)像前幾輪調(diào)控那樣出現(xiàn)“過山車”式的冷熱擺動(dòng)。希望在這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的調(diào)整中，隨著市場(chǎng)逐漸升溫，要抓住相關(guān)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)創(chuàng)新，標(biāo)本兼治并追求“治本為上”，形成房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。