??每年這個時候，央行都會對下半年工作重點作出部署，其中對于貨幣信貸政策、房地產(chǎn)市場最新定調(diào)總是備受關(guān)注。

??8月1日，央行召開2022年下半年工作會議。在部署下半年工作計劃時，央行指出，要保持貨幣信貸平穩(wěn)適度增長；保持流動性合理充裕，加大對企業(yè)的信貸支持；穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風險；因城施策實施好差別化住房信貸政策；保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式等。

??央行在部署2021年下半年工作重點時，對于貨幣政策及房地產(chǎn)相關(guān)表述則為：“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配”；“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

??變化背后是當前經(jīng)濟運行依然面臨消費修復(fù)較緩、房地產(chǎn)下行等問題，經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，還需要貨幣信貸政策提供更大支持。這與7月28日中央政治局會議對于房地產(chǎn)定調(diào)是一致的。

??中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新房成交量環(huán)比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二線代表城市新房成交量環(huán)比下跌45.8%，同比下降44.7%；三線代表城市新房成交量環(huán)比下跌27.9%，同比下降62.2%。房地產(chǎn)市場仍在進一步下滑。

??國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份制造業(yè)PMI較6月大幅回落1.2個百分點至49%，遠低于市場預(yù)期，創(chuàng)3個月新低。

??“指望大規(guī)模放水紓困樓市不太可能。目前貨幣政策重心在于對實體需求端的激活，同時穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風險。對于房地產(chǎn)市場，既要支持剛性需求和合理改善，也要支持保交樓，還要防范風險，杜絕資金過度投向地產(chǎn)等，目前房貸規(guī)模管控仍在生效中。同時，要將資金轉(zhuǎn)向新模式?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??住房信貸環(huán)境未見明顯好轉(zhuǎn)

??此次會議上，央行在總結(jié)2022年上半年工作中表示，一些突出金融風險得到穩(wěn)妥處置，重點集團、大型企業(yè)風險處置穩(wěn)妥推進；支持多省地方政府和監(jiān)管部門處置化解個別企業(yè)、個別機構(gòu)風險事件；牽頭設(shè)立金融穩(wěn)定保障基金；維護房地產(chǎn)市場融資平穩(wěn)有序，引導(dǎo)個人住房按揭貸款利率下行，支持剛性和改善性住房需求；大型平臺企業(yè)在金融領(lǐng)域無序擴張得到有效遏制，整改工作取得顯著成效。

??2022年上半年，央行兩次調(diào)降LPR利率，并調(diào)整首套房貸款利率下限，房貸利率步入下行通道。但從數(shù)據(jù)上看，上半年住房金融實際情況仍不容樂觀。

??一方面，個人按揭貸款增速跌入歷史低位。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~6月個人按揭貸款累計同比下降25.7%。其中，4月因重點城市疫情導(dǎo)致出現(xiàn)了同比下跌40%以上極低水平。

??另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款實際投放亦大幅放緩。1~6月，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，來自國內(nèi)貸款同比下降27.2%，跌幅為歷史低點。

??房企其他融資渠道亦未見好轉(zhuǎn)。

??中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為4825.5億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為2518億元，同比下降24.2%，占總?cè)谫Y規(guī)模的52.2%；海外債發(fā)行規(guī)模僅為169.3億元，同比大幅下降91.1%。

??從單月融資情況來看，1~6月，房企單月融資量均出現(xiàn)不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。

??房地產(chǎn)信托存量仍在壓縮中。截至2022年一季度末，房地產(chǎn)信托余額為1.57萬億元，較2021年末減少1911億元，余額同比下降27.7%，房地產(chǎn)信托存量連續(xù)11個季度收縮。股權(quán)融資功能幾近消失。

??與此同時，房地產(chǎn)風險仍在出清中，房地產(chǎn)信托亦成為“違約大戶”，這令信托公司普遍對房地產(chǎn)領(lǐng)域投融資需求持謹慎態(tài)度。“下一步房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展方向依舊是在控制新增或盡量減少新增情況下，盡全力化解存量風險項目，這也是未來發(fā)展一大趨勢?！蹦承磐泄救耸勘硎?。

??植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平認為，與2020年初第一輪疫情沖擊相比，此輪房地產(chǎn)市場受挫情況更為嚴重。部分房企處于降杠桿階段，住房銷售增速持續(xù)放緩，疊加疫情在重點城市形成了二次沖擊，導(dǎo)致2022年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場運行壓力明顯加大。房地產(chǎn)市場從土地、住房銷售到投資全方位出現(xiàn)負增長，為歷史上罕見。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國土地購置面積同比下降48.3%，土地成交價款同比下降46.3%，降幅較2021年末進一步擴大；全國住房銷售面積累計同比下降22.2%，房企定金及預(yù)收款同比下降37.9%，全口徑出現(xiàn)大幅回落；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下跌5.4%。

??房地產(chǎn)政策將進一步走向?qū)捤?/strong>

??當前房地產(chǎn)市場穩(wěn)定壓倒一切。

??7月28日，中共中央政治局會議強調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生?！?/p>

??此次央行在部署2022年下半年工作重心時，對于房地產(chǎn)方面的表述是放在“穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風險”工作中提的，具體為：防范化解中小銀行風險；因城施策實施好差別化住房信貸政策。保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

??李宇嘉解讀道，穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風險重點，是房地產(chǎn)領(lǐng)域風險的穩(wěn)妥化解，這是2022年下半年貨幣政策關(guān)注的重點，包括紓困基金、收并購、資產(chǎn)處置和重組等都會相繼介入，在保交樓基礎(chǔ)上，加快風險化解，實現(xiàn)風險軟著陸。

??在連平看來，2022年下半年，無論是為了服務(wù)于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長需要，還是支持房地產(chǎn)市場本身健康運行，房地產(chǎn)政策自上而下將延續(xù)上半年以來寬松基調(diào)，從供需兩端給予購房者和房企足夠資金支持。

??他預(yù)計，需求端，2022年下半年住房金融總量上將加快回暖速度，購房限制性措施將進一步減少；全國房貸利率可能延續(xù)下行態(tài)勢，預(yù)計下半年居民房貸利率有望從上半年5.3%附近降至5%附近；有條件的城市將會取消限制性購房政策。供給端，銀行將加大對房企貸款支持力度，并逐步恢復(fù)直接金融支持，優(yōu)質(zhì)房企或加大債券發(fā)行力度。同時，地方政府將有效增加土地供應(yīng)，降低房企拿地門檻。

??“就目前情況來看，很難指望今年房地產(chǎn)對經(jīng)濟有正向拉動作用，但至少要減少負向拉動的程度?！比珖f(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民認為，當前房地產(chǎn)問題主要出在預(yù)期上，要改善居民對于房地產(chǎn)預(yù)期，可能需要更多綜合性制度政策。他建議，多部門配合協(xié)調(diào)制定出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)新體制、新模式的方向，明確稅收、信貸、土地、限售等政策，給房企和居民一個可靠預(yù)期。

??今年以來，監(jiān)管層多次強調(diào)，支持合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。隨著因城施策力度加大，房地產(chǎn)恢復(fù)跡象將進一步顯現(xiàn)。

??“2022年下半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)將好于上半年。預(yù)計三季度房地產(chǎn)銷售將完成筑底，全年房價可能出現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢，土地購置面積將高于上半年，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)反彈?！边B平表示。