??近日，上海發(fā)布《關(guān)于支持中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》，其中包括臨港新片區(qū)限購(gòu)松綁政策。

??在臨港新片區(qū)工作的非戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年即可購(gòu)房。

??至此，上海成為了一線城市中首個(gè)明文松綁限購(gòu)政策的城市。

??8月15日，我們?cè)硎荆骸拔磥?lái)大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購(gòu)，二線城市大概率將放松限購(gòu)政策，一線城市也或許會(huì)局部對(duì)限購(gòu)政策有所調(diào)整。”

??上海此次對(duì)臨港限購(gòu)的調(diào)整或?qū)⑾崎_一線城市限購(gòu)松動(dòng)的序幕。

??01

??上海臨港

??一年社保即可買房

??2022年8月20日上午，上海舉行臨港新片區(qū)三周年新聞發(fā)布會(huì)，市政府副秘書長(zhǎng)、市發(fā)展改革委主任華源介紹了《關(guān)于支持中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》（下稱《措施》）主要內(nèi)容。

??《措施》第二十條為定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購(gòu)房政策，具體內(nèi)容為：優(yōu)化人才購(gòu)房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購(gòu)1套住房，所購(gòu)住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。

??同時(shí)，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步優(yōu)化人才落戶政策。賦予臨港新片區(qū)引進(jìn)非上海生源應(yīng)屆高校畢業(yè)生重點(diǎn)扶持用人單位推薦權(quán)。建立和動(dòng)態(tài)調(diào)整適應(yīng)臨港新片區(qū)發(fā)展需要的重點(diǎn)專業(yè)目錄。支持臨港新片區(qū)管委會(huì)根據(jù)臨港新片區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展實(shí)際，動(dòng)態(tài)調(diào)整人才引進(jìn)重點(diǎn)機(jī)構(gòu)推薦范圍。

??該通知一出，上海成為了一線城市中首個(gè)明文松綁限購(gòu)政策的城市。

??在此之前，上海曾多次放松落戶政策。2020年至今，已有“雙一流大學(xué)”、“五大新城”、“世界前100大學(xué)”、“本地應(yīng)屆研究生”等落戶松綁政策。不少非戶籍居民只能通過人才政策落戶獲取購(gòu)房資格。

??單從臨港新片區(qū)來(lái)看，2020年臨港落戶要求4年內(nèi)累計(jì)36個(gè)月社?；鶖?shù)達(dá)到平均就業(yè)人員工資1倍，不受職稱限制。

??此次優(yōu)化人才購(gòu)房條件要求則僅為繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上。

??02

??限購(gòu)政策

??或?qū)⑦M(jìn)一步放松

??不僅是上海，在此之前，2022年6月，廣州曾有放松限購(gòu)的傳聞，據(jù)媒體報(bào)道，6月6日從廣州12345政務(wù)服務(wù)便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購(gòu)房的社保條件的確有所更新。

??具體內(nèi)容為：非本市戶籍的居民家庭提供購(gòu)房之日前5年，在本市連續(xù)繳納社?；蛘邆€(gè)人所得稅證明的，允許除起止月外有累計(jì)不超過3個(gè)月的斷繳或補(bǔ)繳記錄。

??便民熱線工作人員還提到“因?yàn)?020年是一個(gè)疫情特殊的年份，如果2020年1月至12月，非廣州市戶籍居民家庭沒有辦法繳納2020年社保的話，也視同連續(xù)繳納，斷繳、補(bǔ)繳都不計(jì)入購(gòu)房社保審核要求里面”。

??2016年三季度起中央開始以“四限（限價(jià)、限購(gòu)、限售、限貸）”政策為樓市調(diào)控核心，在此之后市場(chǎng)轉(zhuǎn)陰明顯。

??2022年上半年“四限”調(diào)控開始出現(xiàn)松動(dòng)，最初的城市覆蓋面僅限于福州、鄭州、哈爾濱等壓力城市，隨后逐漸蔓延至熱點(diǎn)城市，如杭州，2022年4月22日，富陽(yáng)區(qū)增設(shè)四個(gè)不同層次的F類人才，與富陽(yáng)企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同并繳納社保一個(gè)月以上，即可在富陽(yáng)區(qū)購(gòu)買一套房；5月17日，杭州進(jìn)一步放松限購(gòu)，在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房，落戶未滿5年的戶籍家庭無(wú)社保繳納要求；非戶籍家庭需在限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿12個(gè)月。符合條件的三孩家庭，在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套。

??截至目前，已有超140城放松“四限”。

??2022年8月8日，廊坊官宣全面取消限購(gòu)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，北京非首都功能疏解隨遷人員購(gòu)買首套時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待，對(duì)北三縣和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售年限要求也全面取消。

??廊坊官宣全面取消限購(gòu)后不久，8月20日上海臨港限購(gòu)政策也出現(xiàn)了松綁，未來(lái)也許會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。

??我們還是堅(jiān)持未來(lái)大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購(gòu)，二線城市大概率將放松限購(gòu)政策，一線城市會(huì)局部對(duì)限購(gòu)政策有所調(diào)整。

??03

??市場(chǎng)企穩(wěn)

??需救市政策組合拳

??從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，整體上依然處于筑底階段。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，商品房銷售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%；二者同比降幅較1-6月分別擴(kuò)大0.8pct和收窄0.1pct。

??單月來(lái)看，7月商品房銷售規(guī)模在年中高增后回落。單7月全國(guó)商品房分別銷售了9255萬(wàn)平方米和9691億元，環(huán)比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴(kuò)大了10pcts和7pcts。

??面對(duì)樓地市持續(xù)低迷、地方土地財(cái)政收入下降的現(xiàn)狀，各地政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策。截至7月末，全國(guó)共有209個(gè)省市出臺(tái)385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等，供給端主要涉及放寬預(yù)售、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍等。

??然而整體效果依然不太理想。

??CRIC重點(diǎn)關(guān)注的100個(gè)典型城市中有20個(gè)市場(chǎng)企穩(wěn)，在這些企穩(wěn)的城市中有7成打出“救市組合拳”，即出臺(tái)2條及以上托市政策，以對(duì)沖市場(chǎng)下行走勢(shì)。

??如沈陽(yáng)、南寧、連云港全面刺激，出臺(tái)4條救市政策。沈陽(yáng)短短1個(gè)月內(nèi)多次發(fā)布重磅新政，4月26日，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，29日又取消了外地戶籍限購(gòu)，5月10日，下調(diào)二套房最低首付比例到40%。

??又如蘇州、青島、長(zhǎng)沙、佛山等城市積極托市，三方面放松調(diào)控。青島率先松綁市場(chǎng)下行壓力較大的郊縣限購(gòu)、限售，還兩度放松了公積金貸款。佛山則優(yōu)先放松限貸，非限購(gòu)區(qū)域首付最低降為2成，而后松綁限購(gòu)和土拍規(guī)則。

??反觀哈爾濱、貴港、安慶等出臺(tái)單方面政策，但政策實(shí)施效果往往不如人意，對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)效果比較有限。

??相較于單一政策，組合式托市政策全面發(fā)力、多點(diǎn)突破，政策疊加之下，收效往往更加顯著，有助于提振市場(chǎng)信心、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??我們認(rèn)為，現(xiàn)階段市場(chǎng)下行的三大核心問題依舊懸而未決，體現(xiàn)于市場(chǎng)信心缺失、房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支等，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。建議因城施策加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場(chǎng)信心，減緩市場(chǎng)下行壓力。

??具體而言，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最具韌性，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但可以局部放松調(diào)控。二線及三四線城市建議全面取消限購(gòu)，支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸穩(wěn)態(tài)。那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買力明顯透支的壓力城市，建議在需求端予以刺激，涉及調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置等。