??9月1日，《北京市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例”）將正式實(shí)施。

??這是全國(guó)首個(gè)規(guī)范“住房租賃”、首個(gè)規(guī)范長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京也是首個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市，在全國(guó)具有示范作用。

??“這充分體現(xiàn)了北京市貫徹黨中央決策部署、推動(dòng)實(shí)現(xiàn)首都人民住有所居、宜居安居的政治覺(jué)悟和堅(jiān)定決心。”8月31日，北京市住建委對(duì)于條例進(jìn)一步解讀。

??亮點(diǎn)一：堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重 為違規(guī)市場(chǎng)主體量身定制“緊箍咒”

??住房租賃是實(shí)現(xiàn)“住有所居”、解決大城市住房問(wèn)題，尤其是滿(mǎn)足新市民、青年人特別是從事城市基本公共服務(wù)人員等群體住房需求的重要途徑。條例堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重。

??在培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面，總則部分明確規(guī)定，堅(jiān)持房住不炒、租購(gòu)并舉，支持居民通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題、改善居住條件。

??其次，將租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)單列租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，通過(guò)新增或者利用已有用地專(zhuān)門(mén)建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目配建租賃住房、將非居住存量住房屋按照規(guī)定改建為租賃住房、鼓勵(lì)閑置住房出租、盤(pán)活宅基地閑置住房出租等，多方式、多渠道增加租賃住房有效供給，平衡全市住房租賃供需關(guān)系。

??三是規(guī)定按照規(guī)定利用非居住存量土地建設(shè)的租賃住房、將非居住存量房屋改建的租賃住房，享受居民類(lèi)水、電、供熱、燃?xì)鈨r(jià)格。

??四是鼓勵(lì)商業(yè)銀行、證券市場(chǎng)為租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供貸款支持、融資服務(wù)。

??嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序，具體包括四個(gè)方面：一是明確利用非居住存量土地建設(shè)的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房、土地出讓相關(guān)文件明確要求用于租賃的住房等，不得銷(xiāo)售、變相銷(xiāo)售，不得用于出租短租住房，并設(shè)定了較重的罰則。二是針對(duì)投訴舉報(bào)反應(yīng)較多的克扣租金押金、長(zhǎng)收短付、高收低出、長(zhǎng)租公寓暴雷、個(gè)人二房東、卷錢(qián)跑路等市場(chǎng)亂象，為違規(guī)市場(chǎng)主體量身定制“緊箍咒”，主要包括：主體有要求，規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力，要求企業(yè)名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)行業(yè)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，明確市場(chǎng)主體登記和行業(yè)備案要求。將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，并明確對(duì)違法行為的處罰要求，為解決這個(gè)長(zhǎng)期擾亂市場(chǎng)的痼疾提供法律依據(jù)。信息要透明，營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話(huà)等須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端如實(shí)公示，要提前編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)并向承租人告知有關(guān)信息。執(zhí)業(yè)要實(shí)名，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持卡實(shí)名從業(yè)，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號(hào)。合同要網(wǎng)簽，企業(yè)通過(guò)全市統(tǒng)一建設(shè)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)完成租賃合同網(wǎng)簽，自動(dòng)提交登記備案。資金要監(jiān)管，租賃企業(yè)收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金并須通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并且合同期滿(mǎn)當(dāng)事人續(xù)約的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。嚴(yán)管“租金貸”，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶(hù)；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。

??亮點(diǎn)二：突出承租人基本居住權(quán)益保護(hù) 推行住房租賃合同網(wǎng)簽

??對(duì)于租客而言，住房租賃涉及穩(wěn)定居住權(quán)，屬于民生范疇。并且在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對(duì)弱勢(shì)地位。從多年來(lái)的管理實(shí)踐來(lái)看，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。

??條例在《民法典》平等保護(hù)當(dāng)事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金、糾紛調(diào)處等方面進(jìn)一步突出對(duì)承租人居住權(quán)益的保障。

??一是明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設(shè)及其他法律規(guī)定不得出租的房屋。

??二是明確出租人的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責(zé)任義務(wù)，并規(guī)定出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)饣蛘卟扇”┝?、威脅等方式強(qiáng)行解除合同、收房。

??三是出租人應(yīng)當(dāng)出示身份證件、房屋權(quán)屬證明，告知房屋裝修情況并配合實(shí)地看房等。

??四是通過(guò)租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為承租人辦理居住證、積分落戶(hù)、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)提供便利，承租人無(wú)需提交紙質(zhì)合同。

??五是建立多元糾紛化解機(jī)制，為租賃當(dāng)事人搞高效率。

??與此同時(shí)，北京市政府充分運(yùn)用科技手段為管理服務(wù)賦能，開(kāi)發(fā)建設(shè)全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，整合部門(mén)間“房、人、企”管理信息，實(shí)現(xiàn)部門(mén)間信息共享，提供房源信息查驗(yàn)、企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢(xún)、人臉識(shí)別等服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)租賃當(dāng)事人合同網(wǎng)簽、備案、查詢(xún)等“掌上辦理”“一網(wǎng)通辦”，為百姓辦理居住證、積分落戶(hù)、公積金提取等提供便利，并通過(guò)網(wǎng)簽實(shí)現(xiàn)租賃合同登記備案和出租登記合并辦理，避免“一事兩跑”“讓信息多跑路，讓百姓少跑腿”。

??亮點(diǎn)三：加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管調(diào)控和應(yīng)急處置

??目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶(hù)對(duì)散戶(hù)（C2C），住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模（B2C）占比較小，租金調(diào)控的手段少、難度大。

??條例規(guī)定：一是明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競(jìng)爭(zhēng)，炒作、推高租金。

??二是對(duì)企業(yè)收取租金、押金以及“租金貸”進(jìn)行規(guī)范引導(dǎo)，并將資金納入監(jiān)管，防止“租金貸”異化為融資手段，防范企業(yè)營(yíng)造“資金池”，從制度上遏制企業(yè)盲目擴(kuò)張、跑馬圈地的沖動(dòng)，降低長(zhǎng)租公寓暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

??三是依據(jù)《價(jià)格法》建立政府對(duì)租金價(jià)格的干預(yù)機(jī)制。規(guī)定市住建部門(mén)加強(qiáng)租金監(jiān)測(cè)，建立健全預(yù)警機(jī)制；租金明顯上漲或可能明顯上漲時(shí)，市政府可采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施穩(wěn)定租金水平。

??四是依據(jù)《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》規(guī)定住房租賃市場(chǎng)緊急狀態(tài)應(yīng)對(duì)機(jī)制，當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件或者可能引發(fā)住房租賃市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的緊急情況，市、區(qū)政府及相關(guān)部門(mén)可依法發(fā)布住房租賃特殊管控措施，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)配合執(zhí)行。從而為政府維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)穩(wěn)定而采取特殊管控措施提供了法律依據(jù)。