??優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，這是今年4月29日中共中央政治局會議研究經(jīng)濟工作時提出的要求。時隔半年多后，有了實質(zhì)性結果。

??11月14日晚間，銀保監(jiān)會、住建部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，允許商業(yè)銀行在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

??簡明地說，這個通知的核心是房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款。通知直指的就是當前房地產(chǎn)市場的兩大核心問題——保交付和償還債務。

??用保函置換預售監(jiān)管資金的辦法，今年4月份南京就推行過。不同的是，這一次是全國層面推進，具有很強的政策和市場引導效應。我們認為，這是對形勢新的變化抵近市場解決問題的一種務實精神。房地產(chǎn)市場無論是宏觀調(diào)控還是具體方向的治理，最需要的就是務實精神。保函置換預售監(jiān)管資金的辦法，將會解決預售資金的使用效率問題，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是獲得了很大的解放，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，則是意義重大。平心而論，無論是經(jīng)濟發(fā)展，還是企業(yè)運營，資金使用效率的好壞，很多時候決定成敗和生死。

??管好而不管死，這是房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管已經(jīng)呈現(xiàn)出來的新姿態(tài)，無論是現(xiàn)在，還是未來，正確把握其辯證關系和工作尺度，是各個監(jiān)管部門須持有的根本遵循。預售資金此前出現(xiàn)的種種問題，并非沒有相關規(guī)則，從監(jiān)管主體、政府指導、多方監(jiān)督、保障建設等方面，不少地方都作出了規(guī)定，問題在于，預售資金依然頻發(fā)被挪用的現(xiàn)象，導致樓盤爛尾或者是停工，無法交付，以及拖欠建筑商、供應商款項等問題，直接暴露了監(jiān)管的“牛欄關貓”“無牙老虎”“各管一段”等尖銳問題，反映出了“非不能也，實無為也”。

??回到當前化解房地產(chǎn)“保交付”和紓困企業(yè)問題，毫無疑問，最直接有效的措施就是提高預售資金的使用效率了。房地產(chǎn)從短期來看，預售資金對市場和企業(yè)極端重要，說是“一招活全盤”一點都不為過，當前要加大力度發(fā)揮其一手防風險，一手穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)樓市的效用。

??中國古人說：不謀全局者，不足以謀一域；不謀萬世者，不足以謀一時。一個行業(yè)，如果不能為國家進行長遠謀劃，如果缺乏從大局的角度去謀慮，即使獲得了成績也是片面的、短期的。這些年，房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟學界最常說的一句話是：房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地，長期看人口。就當前及將來而看，可以說，房地產(chǎn)發(fā)展短期看預售資金監(jiān)管，中短期看“兩集中”，中長期看“三條紅線”。這在搞發(fā)展和治理工作中應當正視，并且超前做出最優(yōu)的制度安排。