??2022年即將過去。這一年，無論是對(duì)于行業(yè)、企業(yè)，抑或是個(gè)人而言，都是非常艱難的一年。

??這一年，疫情持續(xù)沖擊，百年變局加速演進(jìn)，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然面臨著需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。

??這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行。自2021年9月以來，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌已超15個(gè)月。

??行業(yè)規(guī)模退回5年前。2022年商品房銷售額預(yù)計(jì)達(dá)到13萬(wàn)億元，而銷售額首次突破13萬(wàn)億元還是在2017年，2021年銷售規(guī)模已創(chuàng)下18萬(wàn)億元之巨。

??這一年，民營(yíng)房企經(jīng)歷了深度調(diào)整過程。銷售榜百?gòu)?qiáng)名單中，很多房企的名字正在消失。

??這一年，“保交樓”成為第一要?jiǎng)?wù)。地方政策從試探性松綁到應(yīng)出盡出，全年至少295個(gè)省市出臺(tái)近600次房地產(chǎn)松綁政策。

??郁亮說過，萬(wàn)科沒有英雄。吳亞軍也說過，龍湖沒有英雄。但在2022年這場(chǎng)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整、企業(yè)遭遇縮表出清的生死之戰(zhàn)中，每一個(gè)堅(jiān)持到最后的企業(yè)和個(gè)人，都是英雄。

??2022年也是政策起承轉(zhuǎn)合之年。在即將走過2022年之際，我們等到了久違的曙光和希望。中央“金融十六條”強(qiáng)力紓困房企，信貸、債券、股權(quán)等融資工具“三箭齊發(fā)”。

??臨近年底，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴重申：“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”；中共中央、國(guó)務(wù)院將“促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”寫入《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融任務(wù)之中，并提出房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??這些政策最強(qiáng)音，給了我們一往無前的勇氣。2023年將至，我們將懷揣著新的希望，開啟新征程。

??回顧2022：樓市持續(xù)下行 調(diào)控政策步步轉(zhuǎn)向

??“2021年房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體上還是起到了拉動(dòng)作用。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)?！?022年初，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示。

??但隨著市場(chǎng)持續(xù)下行，2022年這一切發(fā)生了變化。

??在過去半年時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?gòu)?021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增長(zhǎng)約1.5個(gè)百分點(diǎn)，拖累固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)約3個(gè)百分點(diǎn)，拖累社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)約4.5個(gè)百分點(diǎn)。

??整個(gè)2022年，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)幾乎都走出了一條持續(xù)下滑的曲線。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑9.8%，其中11月單月同比下滑19.9%；商品房銷售額同比下滑26.6%；房企到位資金同比下滑25.7%，11 月單月同比下滑35.4%。

??2021年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資正增長(zhǎng)6%，銷售額同比增長(zhǎng)8.5%，房企到位資金同比增長(zhǎng)7.2%。

??從2022年初開始，房地產(chǎn)政策面就出現(xiàn)轉(zhuǎn)好信號(hào)，但這種轉(zhuǎn)好還僅限于“因城施策”范圍內(nèi)，大的政策面始終保持謹(jǐn)慎。

??1月20日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2022年，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

??但新一輪疫情沖擊下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與樓市變得艱難。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑至-2.4%，首次落入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

??隨著鄭州打響二線城市松綁第一槍，4月份開始，樓市政策調(diào)整頻率明顯加快、力度明顯加大。

??先是4月15日央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元。

??接著4月19日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，要求“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”。

??然后是4月29日，中央政治局會(huì)議定調(diào)：“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??這次會(huì)議被業(yè)內(nèi)看作第一個(gè)政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即中央已看到房地產(chǎn)不穩(wěn)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，督促各地因城施策。

??5月份，地方“因城施策”進(jìn)入高峰期。這一時(shí)期，全國(guó)102個(gè)省市出臺(tái)126次放松政策，政策頻次環(huán)比近乎翻番，相當(dāng)于前4月政策次數(shù)之和。

??從2022年下半年開始，“保交樓”成為樓市關(guān)鍵詞。7月28日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，這是“保交樓”首次被寫入中央政治局會(huì)議文件。

??9月，各地再次迎來政策小高峰。市場(chǎng)下行壓力大的地方，刺激政策應(yīng)出盡出，以寧波、濟(jì)南為代表的強(qiáng)二線城市，加速松綁限制性政策。

??這一年，央行共計(jì)3次“降息”，5年期以上LPR共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

??但這些政策仍未能阻止市場(chǎng)繼續(xù)下滑。據(jù)測(cè)算，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期最低點(diǎn)可能會(huì)延續(xù)至2023年一季度，這在過去10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間都沒有發(fā)生過。

??如果說，前10個(gè)月，政策松綁落腳點(diǎn)主要還是在于對(duì)前期收縮性政策的回收和糾偏。那么，以11月為分水嶺，監(jiān)管對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向“保主體”。

??11月8日，交易商協(xié)會(huì)表示，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資；11月13日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”，為房地產(chǎn)行業(yè)注入政策強(qiáng)心劑；11月14日，三部委發(fā)文，指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布政策，支持房地產(chǎn)股權(quán)融資。

??至此，監(jiān)管層對(duì)房企紓困方向終于從此前的“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“既救項(xiàng)目，也保主體”，房企融資環(huán)境得到極大優(yōu)化。

??展望2023：政策托底 樓市將走出底部

??近日，多位高層官員的發(fā)聲，均指向房地產(chǎn)的重要性和防范化解風(fēng)險(xiǎn)的迫切性。

??“房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)而言，既是動(dòng)力源，也是風(fēng)險(xiǎn)源。”中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀表示，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是重中之重。

??12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在發(fā)表致辭中表示：“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?！?/p>

??12月15日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在部署2023年房地產(chǎn)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)：有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??會(huì)議還指出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??不難看出，2023年房地產(chǎn)政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期；二是為個(gè)人購(gòu)房信貸提供支持，帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場(chǎng)情緒，穩(wěn)住購(gòu)房者信心。

??從這一階段開始，中央對(duì)于房地產(chǎn)的管理基調(diào)也發(fā)生了變化，穩(wěn)定、支持、防范化解風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)性更濃。

??住房消費(fèi)，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。同時(shí)，“保交樓”仍是2023年各項(xiàng)工作的重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一，專項(xiàng)借款及配套資金將加快落地。

??“這幾個(gè)月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。從整個(gè)行業(yè)來看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出萬(wàn)科的預(yù)期?！?2月16日在萬(wàn)科臨時(shí)股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示。

??展望2023年，“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵詞。2023年政策面將重點(diǎn)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，并帶動(dòng)商品房銷量、房地產(chǎn)投資以及土地市場(chǎng)先后企穩(wěn)回暖。

??也要看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì), 既有短周期因素，也有長(zhǎng)周期因素。長(zhǎng)周期因素就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過快速發(fā)展階段，進(jìn)入后周期，或者說是拐點(diǎn)階段。在這個(gè)階段，房?jī)r(jià)下行壓力逐漸增大、購(gòu)房預(yù)期逐漸減弱、房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比將向合理水平回歸等，都是必然趨勢(shì)。

??這意味著，即便市場(chǎng)走出回暖行情，企業(yè)發(fā)展也不可能再走老路，探索新發(fā)展模式、尋找新路徑勢(shì)在必行。