??春節(jié)假期剛過，從中央到地方，一場“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”保衛(wèi)戰(zhàn)吹響沖鋒號。

??1月28日，春節(jié)后首個(gè)工作日召開的國務(wù)院常務(wù)會議亮出多項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)舉措。會議提出，乘勢推動消費(fèi)加快恢復(fù)成為經(jīng)濟(jì)主拉動力，促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)政策全面落地，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作。

??1月29日，上海市政府正式發(fā)布《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動方案》，推出十項(xiàng)行動32條政策措施。其中一項(xiàng)重要舉措是，支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)臨港新片區(qū)、5個(gè)新城人才住房支持政策，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，半個(gè)月來已有包括云南、內(nèi)蒙古、江蘇、遼寧、廣東等在內(nèi)的多個(gè)省市發(fā)布了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)措施，其中有一條皆重點(diǎn)指向支持合理住房消費(fèi)。

??在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，明確支持和提振住房消費(fèi)，意味著包括提供信貸支持、降低稅費(fèi)、發(fā)放購房補(bǔ)貼等在內(nèi)的各地需求端政策力度有望進(jìn)一步加大。

??直接利好是，關(guān)系購房成本的房貸利率迎來又一波“降價(jià)潮”。1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率降至3.8%，較之前下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。作為省會城市，鄭州打響了春節(jié)后降房貸第一槍。

??多地開啟住房消費(fèi)

??目前，31個(gè)省區(qū)市2023年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)均已出爐。其中，21個(gè)地區(qū)將2023年GDP增速目標(biāo)設(shè)置在5.5%以上，如海南設(shè)為9.5%左右，西藏為8%左右，江西、新疆為7%左右，安徽、寧夏、湖南、湖北為6.5%左右。

??但受疫情反復(fù)頻發(fā)、俄烏沖突等因素影響，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中供給沖擊、需求收縮、預(yù)期走弱三重壓力有所加大，消費(fèi)者消費(fèi)信心不足，實(shí)現(xiàn)這一增長目標(biāo)并不容易。

??國務(wù)院副總理劉鶴在發(fā)表重要講話時(shí)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。從未來看，中國仍處于城市化較快發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

??但現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)是，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑10%，銷售規(guī)模下滑25%，對經(jīng)濟(jì)形成“負(fù)貢獻(xiàn)”。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)角度看，如果能將房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)拖累效應(yīng)扭正，2023年GDP目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度就會降低。各地也想借著政策“紅利東風(fēng)”，將2022年砸出的負(fù)增長“大坑”填滿，既穩(wěn)定樓市，也實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

??截至1月30日，已先后有江蘇、河南濟(jì)源、云南昆明、河南焦作、遼寧、廣東、貴州習(xí)水縣、上海等地區(qū)，在提振2023年經(jīng)濟(jì)的會議和文件中把提振住房消費(fèi)納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架之中。

??1月16日，江蘇發(fā)布《關(guān)于推動經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，從換購住房個(gè)人所得稅、公積金貸款政策、動遷安置補(bǔ)償、商品房價(jià)格備案等角度落實(shí)購房需求提振的支持。

??1月27日，遼寧發(fā)布《遼寧省進(jìn)一步穩(wěn)經(jīng)濟(jì)若干政策舉措》，明確鼓勵(lì)二手房交易和新建商品房銷售享受同等補(bǔ)貼支持政策。

??1月28日，廣東省住建廳負(fù)責(zé)人在廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會上表示，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利；并按規(guī)定落實(shí)個(gè)人購買住房契稅及換購住房個(gè)人所得稅等優(yōu)惠政策。

??1月29日，上海市發(fā)布《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動方案》，除支持合理住房消費(fèi)、滿足房企融資需求外，還提出啟動10個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

??易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解讀道，住房消費(fèi)提振的政策非常多，主要涉及金融、財(cái)政、營商環(huán)境等方面內(nèi)容。金融方面，各地都提及了信貸支持，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬；財(cái)政方面，各地繼續(xù)提及契稅補(bǔ)貼、個(gè)稅減免等政策內(nèi)容；營商環(huán)境方面，強(qiáng)調(diào)了搭建房交會平臺、鼓勵(lì)省外購房需求回流等政策支持，值得全國其他省市學(xué)習(xí)。

??這些政策釋放出的信號是，自2022年以來房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯提升背景下，“房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)”的關(guān)系明顯增強(qiáng)，住房消費(fèi)地位進(jìn)一步上升。

??房貸迎“降價(jià)潮”樓市亟待企穩(wěn)

??新春開工幾日，在金融信貸端，多地迎來又一輪首套房貸利率“降價(jià)潮”。

??1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸款利率低降至3.8%，即貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減50個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款利率保持不變。此次調(diào)整前，鄭州首套房貸款利率普遍執(zhí)行4.1%標(biāo)準(zhǔn)。

??1月30日，福州宣布首套房貸款利率下限下調(diào)至3.8%，自1月31日起執(zhí)行；同日，天津部分銀行將首套房貸款利率下調(diào)至3.9%。

??1月31日，長春部分銀行將首套房貸款利率下調(diào)至3.8%，此前是4.1%。

??同樣在1月31日，湖南合理確定各市州個(gè)人住房貸款首付比下限。全省13個(gè)非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一個(gè)限購市（長沙市）的首付比政策下限降至首套30%、二套40%。在房貸利率方面，人民銀行長沙中心支行同樣因地制宜下調(diào)個(gè)人住房貸款利率政策下限。

??據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限城市接近20個(gè)，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門階段性取消首套房貸利率下限。其中，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，九江降至4%，中山可低至3.9%。

??中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

??不過，從近期各地樓市成交情況來看，房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻。

??數(shù)據(jù)顯示，1月30大中城市商品房成交面積同比下滑40.5%，降幅較去年12月的-21%繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)交易量仍然偏弱。1月份，100大中城市土地成交面積同比下滑13.4%，是去年7月以來首次出現(xiàn)同比負(fù)增長，房企拿地意愿依然低迷。

??諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)假期期間，包括北京、上海、廣州、深圳、武漢等在內(nèi)的重點(diǎn)15城新房成交386套，較2022年春節(jié)下降58.4%；其中，一線城市深圳、廣州均零成交。

??當(dāng)前來看，提振住房消費(fèi)信心是一個(gè)緩慢修復(fù)的過程，如何穩(wěn)定住房投資和住房消費(fèi)，是2023年政策重點(diǎn)之一，也是難點(diǎn)之一，供需兩端政策仍需加快落地。

??李宇嘉認(rèn)為，近期國家和地方的扶持政策，更多是為了保持地產(chǎn)平穩(wěn)，避免樓市出現(xiàn)類似2022年那種大幅度下跌。當(dāng)下環(huán)境不支持樓市反彈。一方面，房價(jià)還在歷史高位，另一方面，疫情疊加經(jīng)濟(jì)下滑，百姓加杠桿能力、支付能力都不可同日而語。而且，大部分城市房子已供應(yīng)過剩。