??2023年4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

??不少人將其與房地產(chǎn)稅聯(lián)系在一起，認為在實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，“房產(chǎn)稅”就不遠了。

??對此，我們認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與征收房地產(chǎn)稅并無必然聯(lián)系。

??首先，房地產(chǎn)稅的核心是地稅制度的改革，是屬于地方財政的固定預算收入，各地很難跨城市征收。因此即便沒有實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也可以征收房地產(chǎn)稅，分散式登記并不影響其出臺，如上海、重慶早在2011年就已啟動“房產(chǎn)稅”試點。

??其次，當前的市場環(huán)境并不具備開征房地產(chǎn)稅的條件。

??最后，對地方財政來說，與土地收入相比，房地產(chǎn)稅目前還無法取代土地出讓金收入，成為地方財政收入的重要組成部分。

??我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的消息迅速引發(fā)了輿論的關(guān)注，不少人將其與房地產(chǎn)稅聯(lián)系在了一起。

??不動產(chǎn)統(tǒng)一登記源于2013年3月，黨中央、國務院決定建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)，提出將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合，實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”改革任務。

??這意味著經(jīng)過十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

??而房地產(chǎn)稅則是整體稅制改革的重要的部分，其核心是地稅制度的改革，是由地方政府征收的稅，屬于地方財政的固定預算收入。

??不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與征收房地產(chǎn)稅并無必然聯(lián)系，也并非開征房地產(chǎn)稅的先決條件，分散式登記并不影響其出臺。

??據(jù)了解，房地產(chǎn)稅改革可以追溯至2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》曾提出對房屋持有環(huán)節(jié)進行征稅，類似后續(xù)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)稅”。

??早在2011年1月，“房產(chǎn)稅”其實就已正式落地，上海和重慶同時宣布啟動“房產(chǎn)稅”試點，對個人住房征收“房產(chǎn)稅”。一直到今天，上海和重慶仍是全國唯二的“房產(chǎn)稅”試點城市，上海是以多套房為主要征收對象，重慶則以高端豪宅為重點征收對象。

??2013年底，十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。將“房產(chǎn)稅”完善至“房地產(chǎn)稅”，涉及土地征收、公開招拍掛、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

??事實上，房地產(chǎn)稅離我們最近的時候，是2021年底。

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

??試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

??在當時，有部分房價相對較高的熱點城市將成為首批試點城市。其中，呼聲較高的城市有上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等

??然而，2022年房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，商品房銷售商品房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模大降，在擴大內(nèi)需、穩(wěn)地產(chǎn)總體方針下，房地產(chǎn)稅改革試點暫停。

??從2023年至今的市場來看，雖然一季度部分城市出現(xiàn)了點狀復蘇，但進入4月以來，供求皆有轉(zhuǎn)降趨勢，重點30城供應顯著縮量，降至近5年來同期新低，成交環(huán)比下降27%。

??從2021年至2023年4月全國百城商品住宅成交面積來看，當前市場整體仍在低位，整個行業(yè)的調(diào)整并沒有完成，整體市場仍處于恢復期，目前市場環(huán)境并不具備開征房地產(chǎn)稅的條件，短期內(nèi)也不會貿(mào)然開始推行房地產(chǎn)稅。

??房地產(chǎn)稅的推行，不僅對市場產(chǎn)生影響，對土地投資的影響可能會更大。

??從2023年至今的土地投資來看，前4個月土地成交規(guī)模同比下降31%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模新低。近七成百強房企沒有納儲。

??從成交金額來看，前4個月全國300城土地成交金額約5675.9億元，同比下降25%，除一線城市仍能保持一定的漲幅，二線城市成交金額較去年同期下降了四成。三四線城市交易依舊低迷，成交規(guī)模和成交金額同比降幅也均在兩成以上。

??在這背景下，若是今年開始推行房地產(chǎn)稅，對整體土地投資來說可謂雪上加霜。

??更何況，即使按上?！胺慨a(chǎn)稅”的稅率標準（人均60平以下免征、二套及以上0.4-0.6%）計算，“房地稅”收入遠低于土地投資金額收入。

??據(jù)上海稅務局披露，2022年全年“房產(chǎn)稅”約237億元。而2022年上海涉宅地成交總金額約2800億元。

??顯然，對地方政府而言，與成百上千億元的土地投資收入相比，“房產(chǎn)稅”收入還無法取代地方財政土地出讓金收入。

??我們認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是為開征房地產(chǎn)稅鋪路。

??一方面，統(tǒng)一登記并非開征房地產(chǎn)稅的先決條件，分散式登記也并不影響其出臺。

??另一方面，當前無論是各地市場還是整體投資環(huán)境都不具備開征房地產(chǎn)稅的條件。因此短期內(nèi)，起碼今年內(nèi)不會貿(mào)然開始推行房地產(chǎn)稅。

??當然，從長遠來看，房地產(chǎn)稅改革是中國房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段之后的必然產(chǎn)物，也是加快建立現(xiàn)代財政制度中非常重要的一部分。