??2023年7月10日晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知。

??明確“金融16條”中的政策有適用期限的,將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。

??對(duì)此，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項(xiàng)政策出臺(tái)的背景是綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持。

??2022年11月11日，中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“金融16條”），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策。對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了一定的積極作用。

??從目前來(lái)看，整體行業(yè)融資仍未全面回暖。2023年房企債務(wù)到期壓力依然較大。

??此次對(duì)有關(guān)政策適用期限的延長(zhǎng)，在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，給予處在銷(xiāo)售走弱、融資不暢、到期債務(wù)壓力大背景下的房企喘息之機(jī)。

??此次中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知共涉及兩條政策內(nèi)容：

??一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

??二是對(duì)于商業(yè)銀行按照《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

??從這兩條政策內(nèi)容來(lái)看，核心還是緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，減少金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企貸款的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂(yōu)。

??首先，在地產(chǎn)銷(xiāo)售走弱而房企仍面臨較大償債壓力的背景下，延續(xù)存量貸款展期支持政策，有助于緩解房企資金壓力，給予其喘息之機(jī)以待市場(chǎng)企穩(wěn)，避免房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延擴(kuò)散。

??其次，對(duì)貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)，新發(fā)放形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員予以免責(zé)，意在減輕商業(yè)銀行后顧之憂(yōu)，鼓勵(lì)其為“保交樓”提供配套融資。不過(guò)從過(guò)往實(shí)踐情況來(lái)看，各行對(duì)這一免責(zé)條款的執(zhí)行細(xì)則不一，加上出于經(jīng)營(yíng)效益的考量，商業(yè)銀行對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)低收益的配資行為積極性不高，多數(shù)“保交樓”項(xiàng)目在專(zhuān)項(xiàng)借款之外，難以或者只能拿到少量的配套融資。

??2022年11月11日，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布“金融16條”的最終目標(biāo)是引導(dǎo)市場(chǎng)“軟著陸”，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??但是從2023年至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，整體樓市經(jīng)歷了2-3月的點(diǎn)狀復(fù)蘇后，4-6月再度回落。從百?gòu)?qiáng)房企來(lái)看，2023年前6月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額30620.2億元，同比微增0.2%，但增幅較前兩月有明顯回落。其中6月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5267.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，并創(chuàng)近5年來(lái)最低。

??在6月未迎來(lái)預(yù)期中的止跌行情的背景下，三季度又將迎來(lái)債務(wù)到期高峰。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，而發(fā)行規(guī)模僅為1686億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模134%，這意味著房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。三季度房企仍有1830億元到期。在這樣的背景下，房企資金壓力驟起。

??由此可見(jiàn)，此時(shí)發(fā)布的政策延期在一定程度上可以緩解企業(yè)的集中到期壓力，更好的保持市場(chǎng)平穩(wěn)。但需要注意的是，存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式僅僅是起到了延緩的作用，企業(yè)未來(lái)仍需面對(duì)債務(wù)償還的問(wèn)題，若銷(xiāo)售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。

??事實(shí)上，自2022年末起，房企融資政策就迎來(lái)了轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。進(jìn)入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。此后多部門(mén)也陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。

??在這背景下，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢(shì)。但是從房企融資總量來(lái)看，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年80家典型房企的融資量為3137.3億元，同比下降26.3%；其中2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比及同比均呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的趨勢(shì)。2022年四季度以來(lái)雖然政策放松，但融資開(kāi)閘仍?xún)H限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問(wèn)題依然突出。

??在面對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售不明朗，融資環(huán)境依舊嚴(yán)格的當(dāng)下，對(duì)于房企而言，抓銷(xiāo)售促回款，加快項(xiàng)目去化，努力降低費(fèi)用成本開(kāi)支，控制各項(xiàng)成本支出，精簡(jiǎn)瘦身、降本增效仍是關(guān)鍵。

??從此次延長(zhǎng)“金融16條”的政策來(lái)看，給予房企穩(wěn)定的金融支持本身釋放了較為積極的態(tài)度，但對(duì)市場(chǎng)本身沒(méi)有直接的刺激作用。

??當(dāng)前行業(yè)最大的核心問(wèn)題仍在于市場(chǎng)預(yù)期，在于居民對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期“看空”以及本身購(gòu)買(mǎi)力的不足。后續(xù)若無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

??總的來(lái)看，此次之所以延長(zhǎng)“金融16條”的執(zhí)行期，主要基于幾方面現(xiàn)實(shí)背景：第一，地產(chǎn)銷(xiāo)售不景氣，房企“造血”功能修復(fù)有限；第二，房企尤其民企融資環(huán)境難言明顯改善，外部“輸血”不暢；第三，房企到期債務(wù)壓力大，上半年債務(wù)違約時(shí)有發(fā)生，三季度或再迎償債小高峰。

??我們認(rèn)為，“金融16條”主要還是從供給端給予房企穩(wěn)定的金融支持，而要使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)、行業(yè)重回良性循環(huán)軌道，需要供需兩端政策協(xié)同發(fā)力。我們期待未來(lái)供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。