??保障性租賃住房上升至國家戰(zhàn)略，成為“十四五”時期住房建設(shè)的重點任務(wù)。在政策支持下，各地紛紛加速推動保障性租賃住房(以下簡稱“保租房”)建設(shè)。這一次，北京將盤活閑置存量與拓展保租房供給相結(jié)合，為各地保租房籌集任務(wù)的推進提供了新的思路。

??近日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《關(guān)于面向社會廣泛征集我市保障性租賃住房意向?qū)嵤╉椖康耐ㄖ罚ㄒ韵潞喎Q“通知”），面向北京市全域廣泛征集保租房意向?qū)嵤╉椖?，探索建立北京市首個保租房儲備項目庫。

??7月19日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委保障房建設(shè)管理處、保障房標(biāo)準(zhǔn)與評審處處長楊家驥在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，這次保租房征集工作最大的改變就是征集方式，以往都是自上而下的征集，現(xiàn)在則是自下而上的，各方主體只要有意向都能投報，可以充分發(fā)揮社會各方力量，實現(xiàn)多渠道、多主體的導(dǎo)向，讓社會更多層面了解保租房的政策；把社會各方的資源、力量整合起來，建立保租房儲備項目庫。保租房儲備項目庫一旦建立起來，就能形成常態(tài)化的征集。

??除了征集方式的改變，本次征集的項目也有所變化。

??根據(jù)通知，本次面向北京市征集的項目分新建類和籌集類兩種，新建類項目是指將目前閑置的或低效的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量建筑改建成為保租房，或利用符合條件的自有土地、集體土地、配套建設(shè)用地等存量土地新建的保租房?；I集類項目是指將社會存量住房、未納入保障性住房建設(shè)計劃的各類安置住房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房項目，或?qū)⒁殉鲎獾?、?quán)屬清晰、滿足消防安全、結(jié)構(gòu)安全要求的市場化租賃公寓、宿舍納入保租房項目儲備庫。

??其中，“將目前閑置的或低效的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量建筑改建成為保租房”的表述引發(fā)各界廣泛關(guān)注，多位業(yè)內(nèi)專家及企業(yè)高管告訴記者，這意味著存量商業(yè)和辦公用房可以改為保租房，是一個非常大的舉措，對化解當(dāng)前北京商辦等項目的高空置率和增加保租房供應(yīng)都是利好。

??不止盤活存量

??保租房有一定的民生屬性，這就決定了其微利運營的模式。

??多位房企高管在接受記者采訪時坦言，地產(chǎn)公司入局保租房最大問題就是價格。地價和投資成本高，保租房運營很難正常收回成本，有些保租房項目的租金連物業(yè)管理費也難以覆蓋。

??不過，對于此次通知中將非居住存量建筑改建成為保租房（以下簡稱“非居改?！保┑奶岱ǎ辔粯I(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度。

??綠地集團北京公司副總經(jīng)理李志祺告訴記者，這是積極消化存量商辦的有效舉措，如果順利實施會達(dá)到很好的效果。

??“從社會層面看，通知中對保租房的征集擴大了范圍，有利于更快增加保租房的供應(yīng)，切實解決北京新市民、青年人的租房問題；從企業(yè)層面看，通知中關(guān)于‘非居改?！奶岱ㄒ矠榉科筇剿鳌康禺a(chǎn)+’提供了更多的可能性?！毙褫x集團北京公司營銷部門的一名高管向記者表示。

??北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超向記者介紹，在北京大約有3000萬~4000萬平方米的商辦項目得不到合理利用，造成巨大的資源浪費和資產(chǎn)閑置。一邊是大量商辦項目被閑置，一邊則是保租房、公租房有效供給的不足，特別是剛進入北京的新就業(yè)大學(xué)生、穩(wěn)定就業(yè)的無房戶，租不起房、租不到好一些的房子，存在城市空間資源“錯配”的情況。

??黎乃超認(rèn)為，此次通知中對“非居改?！表椖康恼骷且粋€巨大進步。“通常，沒有房企愿意將存量住宅變?yōu)楸Ｗ夥?，因此不涉及土地?guī)劃的改變。而工業(yè)類、商業(yè)類、辦公類的存量土地改建則涉及土地規(guī)劃的變更，在實現(xiàn)‘非居改?！螅@些非居住類的建筑就擁有了居住功能。和新建租賃住房相比，存量建筑改建的周期相對較短，房企能夠盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率；當(dāng)?shù)匾材軌蚩焖僭黾颖Ｗ夥康墓?yīng)，讓新市民、青年人能夠以租賃解決居住問題?！?/p>

??值得注意的是，這并非北京市首提將非居住建筑改建為租賃住房（以下簡稱“非改租”）。

??2018年~2021年，北京市就陸續(xù)出臺《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》和《關(guān)于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》，明確提出可將低效閑置的廠房、商場、寫字樓或酒店等非居住建筑改建為租賃住房，鼓勵其改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，促進產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。

??李志祺介紹，借助“非改租”政策，綠地在2019年~2020年將海淀稻香湖“綠地中央廣場”一個樓棟改為員工公寓，由中國人壽購整體買后自行管理和運營?！爱?dāng)時項目面向的是中國人壽在海淀上社保的員工，具體執(zhí)行到現(xiàn)在會有一定調(diào)整。”

??“非居改?！钡倪M程也在加快。

??2022年5月以來，多地陸續(xù)出臺相關(guān)政策，鼓勵將開發(fā)商及居民持有的存量房源轉(zhuǎn)化為保租房，即“納?！?。據(jù)ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊數(shù)、旭輝瓴寓在內(nèi)的13家住房租賃企業(yè)的“納保”占比超過10%。

??2023年5月，深圳印發(fā)《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引》，規(guī)范保障性租賃住房籌集工作，其中規(guī)定，商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、倉儲等非居住存量房屋可籌集作為保障性租賃住房。

??此后，多地跟進了相關(guān)政策。

??龍湖集團相關(guān)工作人員向記者透露，龍湖冠寓商業(yè)或者辦公類性質(zhì)已“納?！钡捻椖砍?0個。

??“非居改保”樣本

??今年年初，北京市首例“非居住”建筑改建保租房項目——位于豐臺區(qū)郭公莊中街18號院5號樓投入使用。

??該項目曾是一座閑置的辦公樓，龍湖冠寓旗下北京慶冠寓商業(yè)運營管理有限公司承租部分區(qū)域，經(jīng)裝修改造后，變身為一個擁有745間房屋的保租房項目——龍湖冠寓郭公莊地鐵站店。

??項目推出不久后，中國房地產(chǎn)報記者對承租者進行了采訪。

??在豐臺科技園區(qū)上班的蘇瑋，是經(jīng)過一番對比后才選擇了入住該項目，“價格比周邊房租更低，不用擔(dān)心漲價，畢業(yè)生還有額外折扣，且租期更靈活，是一個月起租，押一付一；物業(yè)管理方面，整棟樓都是一體管理，很安全，很可靠?！?/p>

??蘇瑋告訴記者，他也曾實地看過園區(qū)周邊的公寓和民宅，但并不滿意，“都是安全隱患很大的公寓或者合租房，合租房大多隔音差，公寓則人員相對雜亂，安全隱患更是層出不窮，此前被整改過多次?！?/p>

??梅宇航則在該項目開業(yè)當(dāng)天就去選房，他表示相比于其他公寓該項目有幾點讓他認(rèn)可，首先是品牌效應(yīng)，是沖著龍湖的好口碑和品牌來的；其次考慮到是政府的保障性租賃住房項目，住著也會更加安心。

??上述龍湖集團相關(guān)工作人員告訴記者，該項目時點出租率達(dá)96%。

??實際上，盡管保租房項目的租金水平相較周邊租賃住房存在一定折讓，且租金漲幅受政府政策限制，但按標(biāo)準(zhǔn)籌集的保障性住房，租客來源比較穩(wěn)定，出租率通常較一般項目更高，整體項目運營收入較為穩(wěn)定。這些特點，十分符合投資市場的喜好。

??2021年6月29日，國家就明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍，在去年11月底，證監(jiān)會也提出將在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，其中就包括推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。

??今年3月，證監(jiān)會發(fā)布通知，明確落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。

??對于上述項目的順利運營，景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉分析認(rèn)為，這標(biāo)志著北京“非居住”建筑尤其是閑置低效商辦建筑，改建保租房的全流程已經(jīng)跑通，未來預(yù)計將會有更多低效、閑置商辦項目通過改建納入保租房體系，最終尋求通過公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）形式在資本市場實現(xiàn)退出。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進則表示，保障性租賃住房REITs有助于租金變現(xiàn)，客觀上有助于帶動租賃企業(yè)資金的穩(wěn)健，也有助于保障性租賃住房市場的健康發(fā)展。

??值得注意的是，7月1日，深圳首個“非居改?！表椖俊h(huán)水｜泊寓·生態(tài)軟件園店也在南山區(qū)正式投入運營，提供204間保租房。該項目是萬科泊寓深度參與深圳保租房重點工作的代表項目。

??仍有掣肘

??此次征集期間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將會同市區(qū)相關(guān)部門對意向?qū)嵤╉椖窟M行評估，具備條件的項目將納入年度建設(shè)籌集計劃并享受相關(guān)支持政策，包括簡化審批流程、土地支持政策、稅費支持政策和金融支持政策。

??其中，金融支持政策受到矚目。通知稱，保租房持有運營單位，可以通過項目運營權(quán)質(zhì)押和建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押等方式，向金融機構(gòu)申請獲得金融資本支持。

??采訪中，多家房企相關(guān)人士表示對北京此次保租房征集工作有所關(guān)注，不過后續(xù)是否跟進需要考慮實際情況。

??上述旭輝北京公司高管透露，公司在北京確實有一些非居住存量建筑產(chǎn)品，也是有著盤活的需求。不過，在實際的操作過程中存在一定掣肘。

??“一是合作項目，比如旭輝在房山區(qū)的一棟寫字樓因為是合作項目有多個股東，不是旭輝自身就能作出決策的；二是目前需要盤活的項目本身就是過去的‘老大難’項目，盤活涉及增加后續(xù)投資，成本就提高了，如果不發(fā)行公募基金，只靠收租或是政府回購，收回成本的周期將很長。”上述旭輝北京公司高管表示。

??對于此類“非居改?！表椖浚钪眷饕嗾J(rèn)為目前仍有改進空間，“決策機制要快，準(zhǔn)入條件不要限制過多，也要主動吸引民企進入。”