??2023年7月28日，住建部重磅發(fā)聲：近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

??7月29日，北京市住建委表態(tài)，將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神，按照倪虹部長(zhǎng)在企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓緊抓好貫徹落實(shí)工作。

??30日，深圳和廣州相繼表態(tài)，將結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??自2023年7月24日中央政治局會(huì)議提出適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策不斷。

??我們認(rèn)為，目前整體去化和市場(chǎng)不會(huì)有太大的改變。一方面是從政策的發(fā)布到落地還需要一個(gè)過(guò)程，另外一方面是當(dāng)前樓市供求關(guān)系已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，短期內(nèi)的政策利好能夠釋放部分剛需及改善人群的購(gòu)房需求，但長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)還是從高速發(fā)展到平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)階段。

??近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。

??會(huì)上，8家來(lái)自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人作了重點(diǎn)發(fā)言，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，分析了當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，表達(dá)了對(duì)相關(guān)政策落實(shí)情況的真切感受，就推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展提出了政策建議。

??倪虹強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動(dòng)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”的積極作用。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

??其中最受市場(chǎng)關(guān)注的內(nèi)容，主要包括三個(gè)方面：

??1、降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率

??從首付比例來(lái)看，目前多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至央行限貸政策下限執(zhí)行，即非限購(gòu)城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限購(gòu)城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。

??從貸款利率來(lái)看，按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)）。

??從央行公布的最新一期LPR來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)普通住宅首套房貸利率下限降至4.0%，二套房貸利率下限降至4.8%，已降至歷史低位。今年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)40個(gè)城市降低首套房貸利率下限至4%以下。珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。

??結(jié)合以上兩點(diǎn)來(lái)看，目前多數(shù)城市，尤其是三四線城市的首套住房首付比例和貸款利率已達(dá)政策下限。因此該條內(nèi)容主要針對(duì)部分熱點(diǎn)城市。

??需要注意的是，目前住建部的表態(tài)，僅針對(duì)“首套住房”，因此這條主要針對(duì)剛需，釋放的改善性需求整體有限。

??2、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免

??2022年9月30日，財(cái)政部曾發(fā)布支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告：2023年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新買(mǎi)房的，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。該政策至今仍在有效期內(nèi)。

??我們認(rèn)為，在交易稅費(fèi)方面，除了適度減免置換交易稅費(fèi)之外，還可適當(dāng)上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以激活二手房市場(chǎng)，促進(jìn)一二手市場(chǎng)良性循環(huán)。

??上海和北京的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已多年沒(méi)有調(diào)整過(guò)了，我們建議對(duì)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)做一個(gè)動(dòng)態(tài)的調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。

??3、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”是此次住建部會(huì)議最受關(guān)注的內(nèi)容，這意味著無(wú)論購(gòu)房者是否有貸款記錄，只要購(gòu)房者證明自己名下沒(méi)有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款標(biāo)準(zhǔn)按揭買(mǎi)房。

??目前，限購(gòu)較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)核心城市。而包括杭州、南京、蘇州、鄭州、無(wú)錫、天津、佛山、珠海等超20城已經(jīng)對(duì) “認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行過(guò)優(yōu)化調(diào)整。

??當(dāng)前北京二套商業(yè)貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。如果改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，換房家庭首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

??上海當(dāng)前同樣也執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策，二套首付比例高達(dá)70%、房貸利率5.25%。若 “認(rèn)房不認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

??對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果一二線城市取消認(rèn)房認(rèn)貸，將是一個(gè)重磅利好，不僅可以大幅降低購(gòu)房首付降低改善門(mén)檻，還可以降低購(gòu)房成本、減輕還款壓力。

??但從目前來(lái)看，我們對(duì)核心一二線城市出臺(tái)強(qiáng)刺激政策還持相對(duì)保守態(tài)度，尤其是北京和上海全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開(kāi)的可能。

??在住建部重磅發(fā)聲后，7月29日、30日，北京、深圳、廣州先后發(fā)文表示將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神，按照倪虹部長(zhǎng)在企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，抓緊抓好貫徹落實(shí)工作。更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2023年7月24日中央政治局會(huì)議召開(kāi)，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

??其中明確了“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”。

??我們認(rèn)為，這說(shuō)明接下來(lái)中央和地方政策均有優(yōu)化調(diào)整空間，其中，中央層面小幅微調(diào)，如上半年對(duì)房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制、集中供地等制度的調(diào)整，地方層面則將掌握更大調(diào)控自主權(quán)，部分熱點(diǎn)城市的政策寬松空間有望進(jìn)一步打開(kāi)。

??結(jié)合此次住建部發(fā)聲后，北京、深圳和廣州的表態(tài)，我們認(rèn)為熱點(diǎn)一二線城市或?qū)⒈毁x予更大調(diào)控自主權(quán)。

??但需要注意的是類(lèi)似“930”、“330”那樣全國(guó)統(tǒng)一的重磅刺激或許不會(huì)重現(xiàn)，因城施策、精準(zhǔn)施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。

??總體來(lái)看，地方政策持續(xù)放松是趨勢(shì)，松綁主力軍也將由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。

??但對(duì)核心一二線城市的強(qiáng)刺激政策并不會(huì)出現(xiàn)。尤其是一線城市的北京和上海不會(huì)出現(xiàn)全面松綁，僅非核心區(qū)域有適度放開(kāi)的可能。

??今時(shí)已不同往日，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)?，F(xiàn)已基本見(jiàn)頂，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情，但短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長(zhǎng)期穩(wěn)步修復(fù)并向新模式轉(zhuǎn)型還是值得期待的。