??為促進(jìn)我市土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)土地出讓等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化土地市場服務(wù)管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

??一、政策背景

??7月24日中共中央政治局會議明確，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近日，我市也發(fā)布了進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)有關(guān)政策的八條措施，并要求相關(guān)部門推動政策盡快細(xì)化落地。結(jié)合我市當(dāng)前房地產(chǎn)市場實際情況，我局起草了該《通知》，擬訂了優(yōu)化土地市場服務(wù)管理的九條具體措施，以促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??二、制定依據(jù)

??（一）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》

??（二）《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》

??（三）《國土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》

??三、主要內(nèi)容

??《通知》共有三個部分，共九條內(nèi)容，主要從優(yōu)化土地供應(yīng)管理、減輕企業(yè)資金壓力、縮短項目開發(fā)周期等三個方面，對我市土地市場管理進(jìn)行了具體優(yōu)化。

??（一）持續(xù)優(yōu)化我市土地供應(yīng)管理

??1.實行差異化供地。根據(jù)我市不同區(qū)域房地產(chǎn)市場供求情況，在我市外圍區(qū)域適當(dāng)優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造差異化產(chǎn)品，更好滿足居民不同層次的住房需求；根據(jù)不同區(qū)域商品住房去化情況，合理安排土地供應(yīng)計劃，防止同類產(chǎn)品集中上市引發(fā)同質(zhì)競爭。

??2.簡化產(chǎn)業(yè)用地出讓審批流程。為了加快產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)進(jìn)度，簡化市規(guī)劃資源局內(nèi)部工作流程，將工業(yè)用地地價會審與土地出讓方案會審合并，加快業(yè)務(wù)審查速度，同時允許材料容缺并聯(lián)審批，以服務(wù)保障我市產(chǎn)業(yè)項目盡快落地。

??3.提供分用途出讓金。借鑒其他城市做法，結(jié)合我市實際情況，今后在成交地塊的土地出讓合同中，直接明確各用途、各類型土地成交價款詳細(xì)構(gòu)成，各用途、各類型的溢價率與該地塊的綜合溢價率相同。這一措施簡化了申請程序，明確了溢價處理原則，便于競得人核算開發(fā)成本和納稅。

??（二）進(jìn)一步降低企業(yè)資金壓力

??4.優(yōu)化銀行保函繳納土地競買保證金政策。今年3月份我局發(fā)布了《南京市土地交易市場競買保證金使用銀行保函工作規(guī)則（試行）》（寧規(guī)劃資源發(fā)〔2023〕15號），明確競買人在參與我市土地競買中，可以用見索即付的銀行保函繳納競買保證金，這一措施有效緩解了企業(yè)的資金壓力。這次進(jìn)一步優(yōu)化了這條政策，對使用銀行保函繳納競買保證金的企業(yè)，購地自有資金審查由前置報名時審核，改為后置地塊成交后三個工作日內(nèi)再提交審核，將進(jìn)一步減輕企業(yè)的資金壓力。

??5.明確土地抵押路徑。經(jīng)營性用地土地出讓合同約定可部分設(shè)定抵押權(quán)的，宗地內(nèi)所建房屋未預(yù)售的，可約定獨自使用范圍設(shè)定抵押；宗地內(nèi)房屋已有預(yù)售的，可按未預(yù)售樓幢規(guī)劃許可建筑面積占項目總規(guī)劃許可建筑面積比例設(shè)立相應(yīng)份額的土地使用權(quán)抵押。通過部分抵押企業(yè)可以最大限度實現(xiàn)抵押融資，進(jìn)一步減輕企業(yè)的融資壓力。

??6.縮短退還競買保證金的時間。根據(jù)原國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號），未競得人的土地競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，我局原則上安排在掛牌活動結(jié)束后當(dāng)天辦理完成退還手續(xù)，最大限度減輕企業(yè)資金占用成本。

??7.優(yōu)化土地出讓金的繳納時間。目前我市執(zhí)行的是土地競得人在地塊成交后10個工作日內(nèi)簽訂土地出讓合同，在土地成交后1個月內(nèi)繳納出讓價款50%的首付款，剩余價款最遲付款時間不得超過1年。這次對繳款時間進(jìn)行了調(diào)整，具體為在土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納出讓價款50%的首付款，剩余價款最遲付款時間不得超過1年，付款時間整體上延遲了10個工作日，付款時間在原國土資源部《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕34號）相關(guān)規(guī)定中，放到了最寬要求。

??（三）縮短項目開發(fā)上市周期

??8.容缺辦理土地開發(fā)建設(shè)手續(xù)。為加快土地開發(fā)進(jìn)度，2020年南京市工程建設(shè)項目審批制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整立項用地規(guī)劃許可階段并聯(lián)審批流程的通知》（寧建改辦〔2020〕4號），明確受讓人簽訂土地出讓合同后，可將土地出讓合同作為土地證明文件和用地批準(zhǔn)文件依據(jù)，申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。這次明確繼續(xù)執(zhí)行該條措施，并在此基礎(chǔ)上明確競得人可憑土地出讓合同，申請?zhí)崆斑M(jìn)場開展土地勘察、施工等前期工作。這一措施使得土地開發(fā)進(jìn)度加快，有利于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

??9.取消相關(guān)調(diào)控措施。為加強土地市場調(diào)控，2021年經(jīng)市政府批準(zhǔn)，我局相繼出臺了《關(guān)于加強我市住宅類用地出讓管理有關(guān)工作的通知》及《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》（寧規(guī)劃資源〔2021〕308號），文中規(guī)定了“當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預(yù)售條件提高至完成工程建設(shè)總投資50%”和“競得人在競得土地后6個月內(nèi)，住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證”兩項規(guī)定。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生的新變化，此次取消該兩項規(guī)定，以進(jìn)一步縮短項目開工時間，加快企業(yè)資金回流，提高項目開發(fā)建設(shè)效率。

??政策文件：關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化土地市場服務(wù)管理的通知