觀點(diǎn) 2020-11-23 10:24:47 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??長租公寓暴雷,早就不是什么稀罕事了,但近日蛋殼公寓卷入其間卻引人矚目。
??這家今年一月份才在紐交所上市的公司,如此迅速墜入深淵,讓不少人都頗為震驚。連央視都以“斷網(wǎng)、欠債、降租金,蛋殼公寓深陷流動性危機(jī)”為題做了曝光。
??從蛋殼公寓的發(fā)展史來看,這家長租公寓標(biāo)桿企業(yè)成立5年間,從僅有0.2萬套房源,迅速暴漲至今年1季度的41.9萬套,翻了209.5倍,房源規(guī)模沖上了分散式長租公寓的前列。
??與規(guī)模擴(kuò)大如影相隨的是,從成立至今,蛋殼公寓一直處于虧損中。2017~2019年,營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元;凈利潤虧損分別為2.72億、13.7億元和34.37億元,3年合計(jì)虧損50.79億元。
??今年以來疊加疫情的影響,蛋殼公寓遭受了更嚴(yán)重的危機(jī)。1季度虧損高達(dá)12億元。也就是說,從成立至今,蛋殼已經(jīng)虧損了60多億元。
??答案已經(jīng)不言自明了。這是一家融資驅(qū)動型的科技公司,成立至上市前,蛋殼公寓完成7輪融資,共獲得60多億元,年初上市又募了1.49億美元。不過,完成規(guī)模跨越需要大量資金支持,在激進(jìn)擴(kuò)張規(guī)模的號角下,所有融的錢都已經(jīng)花得七七八八。而長租公寓的運(yùn)營,從物業(yè)獲取、裝修改造到招租,涉及到大量現(xiàn)金流出,一旦擴(kuò)張節(jié)奏過快,或者前端空置率上升影響租金收入,就容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。
??搖搖欲墜的蛋殼公寓只是多米諾骨牌即將倒下的最新一張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2017~2019年共有69家長租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂。其中,2019年就有53家。今年年初疫情再次給了長租公寓行業(yè)“當(dāng)頭一棒”,形勢進(jìn)一步惡化了,年初至9月末,傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家。
??究其原因,主要還是因?yàn)槠髽I(yè)對趨勢、行業(yè)規(guī)律以及企業(yè)本質(zhì)運(yùn)營的模式了解得不夠透徹。
??首先,長租公寓企業(yè)對國內(nèi)租房市場的投資回報(bào)率增長過于樂觀。有專家曾透露,長租公寓拿投資時的一個關(guān)鍵邏輯是假定未來的租金會以每年5%~10%的速度增長。顯然近幾年在國家穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)租金的措施下落空了。
??其次,長租公寓普遍采用“高進(jìn)低出”模式,以高價(jià)從房東手中收購房源,再以低價(jià)出租給租客。這種互聯(lián)網(wǎng)燒錢模式通過虧損來搶占市場,背后需要有實(shí)力強(qiáng)大的資本持續(xù)支撐,難以為繼。
??第三,引入了過高的金融杠桿,比如業(yè)內(nèi)普遍采用的租金貸模式,引入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)替租客一次性付清全年房租,租客向金融機(jī)構(gòu)按月還貸款。本來應(yīng)該吃“差價(jià)”的房產(chǎn)中介公司,變成了金融公司,卻沒有金融行業(yè)的風(fēng)控和監(jiān)管,僅靠自律。于是,拿到了資金紛紛用于擴(kuò)展規(guī)模,造成杠桿率很高,放大了行業(yè)下行時的資金崩盤風(fēng)險(xiǎn)。
??此外,受疫情沖擊,年初以來長租公寓出租率明顯下降、違約率提升,導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流緊繃。加之部分城市加強(qiáng)監(jiān)管、要求繳納風(fēng)險(xiǎn)控制金,一些通過“高進(jìn)低出、長收短付”圈錢的企業(yè),被動離場了。
??曾站上風(fēng)口的長租公寓行業(yè)陷入了風(fēng)雨飄搖之中。本應(yīng)為租房者提供更好租住生活而存在的產(chǎn)物,但行業(yè)中部分創(chuàng)業(yè)者并沒有這樣的初心,偏離了房產(chǎn)中介實(shí)體公司的軌道,沉迷于資本的游戲,從而導(dǎo)致了一地雞毛,需要買單的卻是整個社會:房東租金收不回、租客房財(cái)兩空,數(shù)萬人可能因此面臨無家可歸的局面。
??一個簡單的市場行為,很可能引發(fā)一系列社會問題。對長租公寓潛在風(fēng)險(xiǎn)如果不妥善解決或做好相關(guān)預(yù)案,意味著危機(jī)爆發(fā)后的波及范圍更廣、危害更大、對社會穩(wěn)定造成的負(fù)面影響越大。
??鑒于目前的行業(yè)亂象,我們認(rèn)為,應(yīng)積極探索建立租金托管制度,設(shè)立機(jī)構(gòu)租金專用賬戶收付租金,實(shí)行租金銀行托管;動態(tài)上報(bào)和監(jiān)測長租公寓租金貸的合作方、比例、流向等,明確租金貸只能用于前期裝修、營銷等戰(zhàn)略性投入,不能用于房源擴(kuò)張。此外,監(jiān)管部門應(yīng)明確租金貸準(zhǔn)入規(guī)則,銀行要開發(fā)針對租客融資的普惠性租金貸產(chǎn)品等。
??在“租購并舉”的政策背景下,希望看到對長租公寓進(jìn)行系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,輔之以立法和行業(yè)管理,盡快建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和發(fā)展監(jiān)管機(jī)制,引導(dǎo)行業(yè)重新走上健康可持續(xù)發(fā)展的道路。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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