??1月7日，商務(wù)部市場運行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平就商業(yè)地產(chǎn)形勢新年答記者問。

??如何看待我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀？

??談到中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，近些年實體商業(yè)最突出的一點就是競爭異常激烈，行業(yè)總體已經(jīng)成為紅海。因此，全行業(yè)也都在積極致力于行業(yè)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，總體可以說處于創(chuàng)新探索期。從效果來看，一方面，行業(yè)缺乏革命性突破，增長普遍乏力。另一方面，行業(yè)面對互聯(lián)網(wǎng)的擠壓，也還基本算是保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)一些人所預(yù)言的斷崖式下滑。

??總體可以概括為“五個基本不變”：

??1. 宏觀政策基本不變。近年各地對于住宅市場的政策時有調(diào)整，但是對于商業(yè)地產(chǎn)的政策基本不變，沒有什么限制也沒有什么支持，基本歸于市場化。政府這只“看得見的手”干預(yù)少，也不能簡單地認為不好，也要從兩面去看，至少確定性好一些。當前，國家對于房地產(chǎn)政策的基調(diào)是“房住不炒”，這個政策對于穩(wěn)定住房市場發(fā)揮了重要作用。但商業(yè)地產(chǎn)天生帶有投資屬性，這個政策其實應(yīng)該把商業(yè)地產(chǎn)剝離出來，如果改為“住房不炒”那就更好了，現(xiàn)在是住宅感冒、商業(yè)跟著吃藥了。

??2. 行業(yè)格局基本不變。近些年，住宅市場頭部排名時有變動，但是商業(yè)地產(chǎn)的格局基本不變。一線企業(yè)長期由萬達、印力、華潤、龍湖、凱德、大悅城、太古占據(jù)，準一線僅有新城、寶龍，沒有新的“黑馬”出現(xiàn)。這里提及的“一線”與“準一線”，是指持續(xù)保持一定開發(fā)速度，且具全國性影響力。

??3. 發(fā)展模式基本不變。我國商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是得益于綜合體模式，即通過商業(yè)從政府獲取優(yōu)惠住宅開發(fā)權(quán)，然后又通過住宅銷售獲利反哺商業(yè)體，從而解決了持有商業(yè)體的資金壓力。純粹的商業(yè)體開發(fā)在市場上極為少見。這主要受制于我國現(xiàn)有的金融體系。

??4. 主要矛盾基本不變。多年來，絕大多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱，總量過大，但是，真正優(yōu)質(zhì)的商業(yè)體又不多，結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出、長期存在。過去常常講商業(yè)是城市的名片，今天看，許多城市已經(jīng)沒有名片了。

??5. 創(chuàng)新難點基本不變。近些年，線上與線下都面臨流量不足與留存量不夠的問題，線上線下都意識到融合所可能帶來的新商機。但是，實際情況并無多大突破，互聯(lián)網(wǎng)巨頭收購實體商業(yè)或者自建實體商業(yè)網(wǎng)絡(luò)也無公認成功案例。線下商業(yè)走向線上的也是鎩羽而歸居多。根據(jù)我的調(diào)研與分析，技術(shù)固然是一個重要的制約因素，線上與線下企業(yè)缺乏互信或是更大的障礙。線上企業(yè)規(guī)模過大、資本過多、姿態(tài)過強所形成的壟斷地位，讓線下實體商業(yè)對于融合產(chǎn)生一定懼怕心理，以至于雙方始終無法形成合力來破解這一重大命題。

??實體商業(yè)的幾個基本不變并不說明行業(yè)發(fā)展不好。相反，在互聯(lián)網(wǎng)巨頭的不對稱競爭之下，實體商業(yè)沒有斷崖式下滑已然不易。SKP、華潤、大悅城、太古、萬達、龍湖、印力等部分頭部企業(yè)還保持了或強勁或一定增長更是難得。特別是SKP的高速增長成為了實體商業(yè)發(fā)展的信心所在。

??2021年商業(yè)地產(chǎn)市場較2020年會有哪些變化？

??可以預(yù)見行業(yè)呈現(xiàn)“分化”與“進化”。

??1. 行業(yè)集中度會明顯提高，頭部企業(yè)競爭優(yōu)勢更加明顯。華潤萬象生活等頭部企業(yè)將會基于新基建進行商業(yè)數(shù)字化迭代，通過輕資產(chǎn)管理新模式快速擴大市場份額。

??2. 高檔商場疫情下會普遍受益。疫情之下中國奢侈品消費者無法走出國門，奢侈品購買力大量回流，預(yù)計經(jīng)營業(yè)績將繼續(xù)保持快速增長。

??3. 商業(yè)不良資產(chǎn)將會增加。宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力，再加之疫情影響，一些缺乏資源與專業(yè)能力的商業(yè)項目招商難與運營難將更加突出，大型商業(yè)資產(chǎn)出讓甚至拍賣將會增多。

??4. 輕資產(chǎn)管理證券化的熱潮將會興起。商業(yè)資產(chǎn)證券化是長期困擾行業(yè)的一個難題，REITS經(jīng)過多年呼吁也僅止步于基礎(chǔ)設(shè)施，繼2019年寶龍商管以輕資產(chǎn)登陸港股之后，2020年華潤萬象生活再度以輕資產(chǎn)管理上市，并且業(yè)績驕人，這必將催生輕資產(chǎn)上市新風口。

??對開發(fā)商或投資者而言，如何應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)高空置率現(xiàn)象？

??這一波的高空置率是供求失衡造成的一方面是近年來商業(yè)供應(yīng)量過大、供應(yīng)過于集中，同時又趕上疫情影響，居家辦公、線上消費成為新的生活方式，實體商業(yè)需求減少。面對這一局面，我的建議是如果是寫字樓，特別是有資金壓力的或者融資成本較高的，則應(yīng)該務(wù)實考慮下調(diào)租金或降價拋售資產(chǎn)止血，未來兩年宏觀經(jīng)濟形勢明顯反彈的基本面并不支持。如果是購物中心，則建議委托一線專業(yè)公司管理，通過提升現(xiàn)金流去解決融資問題。

??對未來幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向做出判斷。

??1. 雙循環(huán)會給商業(yè)帶來政策紅利。國家提出將重點發(fā)展內(nèi)循環(huán)，應(yīng)該會有系列配套支持政策，比如開放更多免稅消費、下調(diào)個稅刺激消費等。

??2. 互聯(lián)網(wǎng)反壟斷是實體商業(yè)發(fā)展的歷史機遇。國家發(fā)起的互聯(lián)網(wǎng)平臺反壟斷不僅會對線上競爭格局產(chǎn)生影響，而且也會對線下商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，有利于商業(yè)創(chuàng)新，有利于公平競爭，有利于線上線下融合。

??3. 商業(yè)地產(chǎn)回歸運營本質(zhì)。商業(yè)輕資產(chǎn)管理的證券化實際是資本市場對于商業(yè)運營的價值認可。這將促使商業(yè)地產(chǎn)的競爭由規(guī)模、資本的競爭，逐漸轉(zhuǎn)向運營管理的競爭，回歸商業(yè)本質(zhì)，同時也形成行業(yè)發(fā)展閉環(huán)。