??“試點(diǎn)”二字值千金，按下了房地產(chǎn)稅落地的快進(jìn)鍵。

??5月11日，財(cái)政部官網(wǎng)掛出一則消息，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等四部委召開了一個(gè)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)。連同標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，總共僅寥寥89個(gè)字，但卻是迄今為止關(guān)于房地產(chǎn)稅最具體、最重要、最有價(jià)值的信息。

??新的思路已經(jīng)形成：房地產(chǎn)稅過(guò)去確立的“立法先行、充分授權(quán)、分步實(shí)施”的原則會(huì)靈活變通,下一步會(huì)選擇有代表性的城市率先進(jìn)行試點(diǎn)。參照中國(guó)改革開放的歷史經(jīng)驗(yàn)，立法和試點(diǎn)并不矛盾，兩者可以并行。

??對(duì)于此番試點(diǎn)的提法，很多人可能會(huì)有疑問(wèn)，之前上海和重慶不是已經(jīng)搞了多年的試點(diǎn)嗎？澄清一下，此試點(diǎn)非彼試點(diǎn)。上海和重慶的試點(diǎn)是房產(chǎn)稅，而非房地產(chǎn)稅。兩者無(wú)論是征收形式，還是征收范圍，以及實(shí)際影響，都有天壤之別。

??上海和重慶試行的房產(chǎn)稅，只針對(duì)房產(chǎn)，未涉及土地等層面的稅費(fèi)改革等。存在稅基較窄、免稅面積較大、計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)、稅率偏低等問(wèn)題。尤其在存量房上，上海一律不征，重慶僅征收獨(dú)棟商品住宅。

??如今正在討論的房地產(chǎn)稅，不僅包括房產(chǎn)，涉及土地，也涵蓋建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅收，甚至包括持有環(huán)節(jié)的稅收。故此不僅有最終取代土地財(cái)政的價(jià)值，還會(huì)對(duì)整個(gè)樓市價(jià)格產(chǎn)生一定影響。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲明顯，政策端“三穩(wěn)”壓力彰顯。今年以來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)高速上漲勢(shì)頭。據(jù)中金 55 城二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示， 1~4 月的月均環(huán)比漲幅達(dá) 1.0%，且趨勢(shì)上漲幅未見收窄。同時(shí)，近期廣州、重慶、杭州、北京等城市首批“兩集中”宅地出讓，整體土拍競(jìng)爭(zhēng)熱度及溢價(jià)率水平不減。

??房地產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)打破樓市只漲不跌的市場(chǎng)預(yù)期。此時(shí)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的討論在一定程度上也反映了中央藉此平穩(wěn)樓市的意圖和態(tài)度。

??此前，國(guó)家密集出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，收到一定效果，但遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期，需要從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性體制性問(wèn)題。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)可謂應(yīng)時(shí)之策。作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，征收房地產(chǎn)稅對(duì)于理順中央與地方政府關(guān)系、優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)稅體制、減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴和投資沖動(dòng)、積極向服務(wù)型政府職能轉(zhuǎn)變、建設(shè)環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會(huì)，具有非常重要的意義。

??從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題、建立住房長(zhǎng)效機(jī)制的必要制度拼圖。高房?jī)r(jià)問(wèn)題本質(zhì)上源于三個(gè)制度性的根本問(wèn)題：土地制度不完善、住房供給結(jié)構(gòu)分層不足、持有環(huán)節(jié)沒(méi)有稅收。解決之策也需要由此入手，其中房地產(chǎn)稅的立法、試點(diǎn)以及全面推出是長(zhǎng)期完善住房制度設(shè)計(jì)、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的政策必選項(xiàng)。應(yīng)當(dāng)把它放在更加突出、更加重要的定位上來(lái)看待。

??不過(guò)，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)步伐緩慢，第一步的立法困難重重。這個(gè)國(guó)內(nèi)財(cái)產(chǎn)性法律里面最堅(jiān)硬的堡壘，關(guān)乎老百姓70%的財(cái)產(chǎn)，涉及上上下下五六十個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，稍有不慎，后果難以預(yù)料。

??這正是決策層之前屢屢提及要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革的原因。積極意味著要有進(jìn)展，穩(wěn)妥意味著要慎重，立法不能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)。

??在立法短期內(nèi)難以出臺(tái)的情況下，試點(diǎn)就成了必須，也是最好的選擇。

??以前國(guó)內(nèi)很多重大問(wèn)題，或者是阻力很大的改革，也都是通過(guò)“試點(diǎn)”來(lái)避開阻力，摸著石頭過(guò)河，先做試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)最后再全面鋪開。比如，打開中國(guó)改革開放第一槍的聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制也是從試點(diǎn)開始。

??所以，不要低估這次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的意義。盡管房地產(chǎn)稅立法的過(guò)程非常漫長(zhǎng)，短期內(nèi)無(wú)法推出。但先做試點(diǎn)一下就破解了這個(gè)難題，以空間換時(shí)間。并且一旦搞試點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)稅直接上升到實(shí)施層面，實(shí)踐出真知，可以為房地產(chǎn)稅的立法積累經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅內(nèi)容也會(huì)逐步清晰，立法推進(jìn)的步伐會(huì)加快。

??某種意義上說(shuō)，此番房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的提法，也是落實(shí)“利用穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較小的窗口期解決中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性問(wèn)題”政策思路的重要表現(xiàn)，藉試點(diǎn)撬動(dòng)房地產(chǎn)稅加速推進(jìn)。顯然，“十四五”期間完成房地產(chǎn)稅立法更值得期待。