??“房企2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)接近尾聲。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年是坎坷的、曲折的。繼去年8月23日以來(lái)，房地產(chǎn)融資“三道紅線”，房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地相繼落地，隨著三大重磅政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，行業(yè)格局也迎來(lái)重塑。

　　這些政策對(duì)行業(yè)帶來(lái)的改變不可逆轉(zhuǎn)，如果房企不從根本上改變傳統(tǒng)開發(fā)模式，最終出路或?qū)⑹亲呦蛳觥?/p>　　我們選取了11位房企大佬在業(yè)績(jī)會(huì)上關(guān)于政策、投資拿地策略以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷等核心觀點(diǎn)，其中包括碧桂園莫斌、萬(wàn)科祝九勝等行業(yè)內(nèi)舉足輕重的一群人，在面對(duì)復(fù)雜的外部形勢(shì)、政府調(diào)控、市場(chǎng)端、融資端等各個(gè)方面的壓力下，大部分行業(yè)大佬比想象中更為積極。??”

??未來(lái)3年，碧桂園的目標(biāo)是復(fù)合增長(zhǎng)率10%左右，對(duì)于實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，我有信心，信心來(lái)源于國(guó)家希望行業(yè)健康發(fā)展，行業(yè)是肯定永遠(yuǎn)存在的，這也是企業(yè)愿意看到的。 與此同時(shí)，到2035年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將會(huì)達(dá)到70%，雖然未來(lái)10年城鎮(zhèn)化速度會(huì)減慢非常多，但整體進(jìn)程肯定是平穩(wěn)健康繼續(xù)推進(jìn)的，共同富裕非常重要。 我相信未來(lái)幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然是很好的，因此，在大環(huán)境下，要靠自身的管理提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

??至于當(dāng)前政策、融資形勢(shì)嚴(yán)峻的問(wèn)題，我認(rèn)為政策目的其實(shí)是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，而整體市場(chǎng)的健康發(fā)展其實(shí)是對(duì)碧桂園最有利的市場(chǎng)，自2018年以來(lái)，碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)得到長(zhǎng)足進(jìn)步，因此我們也有信心為股東和投資者帶來(lái)穩(wěn)健的回報(bào)。

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??很多人都在提今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)調(diào)控的問(wèn)題，其實(shí)2017年的時(shí)候就已經(jīng)開始強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”，萬(wàn)科的解讀能力不一定比金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)政策是拿來(lái)遵守的，主基調(diào)越明顯、越一致，對(duì)從業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)就更好安排一些，萬(wàn)科把不突破紅線，長(zhǎng)期處于綠檔放在優(yōu)先考慮。求穩(wěn)，穩(wěn)中求進(jìn)是我們的基本前提，不去預(yù)測(cè)天氣，老老實(shí)實(shí)種地，盡可能地讓收成可以得到各方滿意。

　　 “雙集中”對(duì)市場(chǎng)、對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)都是新生事物，是一種挑戰(zhàn)，萬(wàn)科目前也處于適應(yīng)和磨合的過(guò)程，可以確信的是未來(lái)需要堅(jiān)持穩(wěn)健的投資，量入為出，需要堅(jiān)持投資紀(jì)律，關(guān)注投資質(zhì)量和效益。 萬(wàn)科一再說(shuō)不預(yù)測(cè)天氣、也沒辦法解讀政策，其實(shí)不是托詞，越短期的預(yù)測(cè)越難做，長(zhǎng)期還可以做預(yù)測(cè)，短期很難預(yù)測(cè)準(zhǔn)。對(duì)萬(wàn)科而言，全年壓力還在，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的推斷來(lái)說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的毛利下降是大家都看得到的，什么時(shí)候能回升？隨著精細(xì)管理、產(chǎn)品、服務(wù)，回報(bào)水平的提高，肯定就會(huì)高一些。 萬(wàn)科是戰(zhàn)略導(dǎo)向非常清晰的公司，多年來(lái)萬(wàn)科一直堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，沒有把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來(lái)看待，在規(guī)模和效益、短期和長(zhǎng)期、風(fēng)險(xiǎn)和收益之間權(quán)衡。規(guī)模超5000億之后，在規(guī)模與能力之間，要擔(dān)起責(zé)任，先能力后規(guī)模。

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??公司自2017年開始加大了拿地力度，持續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，其中71%布局在一二線城市。有質(zhì)量的投資為未來(lái)的銷售和結(jié)算利潤(rùn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司秉持“平衡發(fā)展觀”，努力追求規(guī)模和利潤(rùn)的持續(xù)均衡增長(zhǎng)，在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率來(lái)實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的目標(biāo)。

??目前來(lái)看，部分第二輪集中供地城市出讓中止，主要原因是競(jìng)買規(guī)則出現(xiàn)了調(diào)整，大部分城市競(jìng)買規(guī)則主要出現(xiàn)以下三個(gè)方面的調(diào)整：第一，參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；第二，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金的來(lái)源審查；第三，單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，在達(dá)到溢價(jià)率上限的時(shí)候，主要通過(guò)搖號(hào)等方式確定競(jìng)得人。

??政策意圖是通過(guò)調(diào)整競(jìng)買規(guī)則，避免土地市場(chǎng)過(guò)度非理性競(jìng)爭(zhēng)，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。土拍規(guī)則的調(diào)整，或有助于土地市場(chǎng)進(jìn)一步回歸平穩(wěn)，在今年三四季度的二三批次集中供地中，我司將結(jié)合不同城市集中供地的具體情況，合理安排投資節(jié)奏，選擇符合投資標(biāo)準(zhǔn)、有潛力的標(biāo)的，努力做好投資工作。

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??對(duì)于整體市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)體量大、韌性強(qiáng)，旭輝堅(jiān)持看好中國(guó)城市化，看多房地產(chǎn)業(yè)。我們認(rèn)為，在長(zhǎng)效機(jī)制作用下房地產(chǎn)業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路，目前在穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期政策作用下，局部過(guò)熱的土地市場(chǎng)正在降溫。對(duì)此，房企應(yīng)該主動(dòng)采取各種方式去杠桿、降負(fù)債，房企財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健。

??目前來(lái)看，行業(yè)集中度的減緩符合行業(yè)發(fā)展階段，之前集中度提升較快主要因?yàn)榇笮推髽I(yè)容易獲得更高杠桿，現(xiàn)在主要依靠企業(yè)的融資成本、精益管理、數(shù)字化能力等內(nèi)功，不會(huì)像杠桿那樣快。未來(lái)2-3年內(nèi)市場(chǎng)份額還是會(huì)向大企業(yè)集中，10-20年后會(huì)剩下不多的大企業(yè)以及一大批專精的小型開發(fā)商。

??旭輝目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)1500億元左右，毛利率在20%左右，未來(lái)應(yīng)該能保持行業(yè)以上的毛利率。今年有信心進(jìn)入綠檔，未來(lái)三年希望權(quán)益后銷售金額保持每年15%的增長(zhǎng)，每年銷售權(quán)益比在55%以上，2024年向70%努力，保持35%的派息率，租金收入保持50%的復(fù)合增長(zhǎng)率，凈負(fù)債率維持在65%以下。

??我們認(rèn)為，未來(lái)房企需要轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，加快變革，注重經(jīng)營(yíng)效益、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品服務(wù)、精益管理、可持續(xù)發(fā)展，加快向數(shù)字化企業(yè)轉(zhuǎn)型。旭輝的數(shù)字化管理包括經(jīng)營(yíng)提效、決策賦能、創(chuàng)新發(fā)展，在“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)方面也起到了很大的作用，這兩年旭輝的數(shù)字化在行業(yè)內(nèi)屬于第一梯隊(duì)的，在前10以內(nèi)。

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??今年多個(gè)管控的鋪排，甚至在二手房、服務(wù)方面都涉及，可以看到監(jiān)管期望到2024年完成行業(yè)清晰秩序的出現(xiàn)。龍湖更加關(guān)注企業(yè)社會(huì)責(zé)任，更加關(guān)注ESG等方面，龍湖將保證每年核心凈利潤(rùn)15%，甚至達(dá)到20%。我們將用兩個(gè)策略來(lái)保證。

??拿地方面，龍湖70%拿地在“兩集中”城市，89%在一二線，龍湖會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持這個(gè)策略，主要在于龍湖有穩(wěn)健財(cái)務(wù)的底氣。

??融資方面，“三道紅線”比較清晰，當(dāng)前又加入了幾個(gè)輔助的紅線，包括拿地和簽約的關(guān)系，凈現(xiàn)金流為正的判斷。龍湖比較慶幸自己堅(jiān)持主動(dòng)融資，不去碰危險(xiǎn)的品種。

??龍湖財(cái)務(wù)的主動(dòng)策略在拿地端越來(lái)越顯現(xiàn)出戰(zhàn)略的主動(dòng)性，我們可以等，可以保持定力尋找更好的土地。我們有息債增長(zhǎng)的上限是15%，目前基本上已經(jīng)用滿了，下半年我們將尋找替換和迭代，將結(jié)構(gòu)做得更好，獲取更長(zhǎng)的賬期，更低的成本。

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??今年調(diào)控密集與首輪集中供地有關(guān)，管理層希望集中供地去穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，但結(jié)果不太好，出現(xiàn)比較貴的土地，但預(yù)期又比較好，確實(shí)需要比較嚴(yán)的調(diào)控去抑制房?jī)r(jià)的上行壓力。

??我們認(rèn)為，大的政策不會(huì)變的（三條紅線、貸款集中度管理、集中供地），就是每一個(gè)細(xì)節(jié)會(huì)有調(diào)整。比如，第二輪集中供地有改變，對(duì)房企資質(zhì)有要求，不會(huì)拍保障房，會(huì)學(xué)北京去競(jìng)房子的品質(zhì)，但也會(huì)增加成本，我們也在算賬。整體來(lái)說(shuō)，政策還是偏緊，可能到年底會(huì)有適度放松，整個(gè)行業(yè)目前政策壓力還是比較大。

??未來(lái)銷售增速方面，我們不會(huì)為了增長(zhǎng)速度要達(dá)到多少而去拿地，沒必要去做虧本的生意。全年的投資很難預(yù)測(cè)，第二輪集中供地政策變化比較大，未來(lái)我們還是會(huì)積極參與，理性拿地。

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??組織改革上，金茂上半年做了一個(gè)扁平化的變動(dòng)，這個(gè)事情我們做了兩年的準(zhǔn)備，主要的想法還是希望打造一個(gè)服務(wù)化的總部，圍繞一線的業(yè)務(wù)開展工作，以項(xiàng)目為中心，以營(yíng)銷為中心，推動(dòng)我們組織構(gòu)架的扁平化打造，目前已經(jīng)基本完成，由15個(gè)部門變12大中心，總部將成為服務(wù)性的總部，目前來(lái)看比較平穩(wěn)，效果也很不錯(cuò)。

??關(guān)于拿地規(guī)模，中國(guó)金茂一直保持了正常的節(jié)奏，上半年我們拿地比去年同期的多，我們拿地和銷售是匹配的，嚴(yán)格按照監(jiān)管的40%要求來(lái)獲取土地。

??整體的調(diào)控我們認(rèn)為應(yīng)該是已經(jīng)到了最嚴(yán)厲的階段，而且我認(rèn)為各個(gè)方面的調(diào)控都已經(jīng)動(dòng)起來(lái)，所以應(yīng)該說(shuō)不會(huì)再有更多的，或者說(shuō)更大的動(dòng)作在地產(chǎn)這方面來(lái)體現(xiàn)。實(shí)際上我們對(duì)中央的這些調(diào)控還是歡迎的，因?yàn)檫@樣行業(yè)才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)，走的可持續(xù)性更強(qiáng)。接下來(lái)的集中供地會(huì)走向一個(gè)限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)的方向，這個(gè)還是正確的，也就是說(shuō)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)去比，會(huì)變得比較小。

??對(duì)于我們地產(chǎn)商來(lái)講，我認(rèn)為機(jī)會(huì)會(huì)更多，所以大家不需要過(guò)度悲觀，需求還是存在，只要政府通過(guò)他的手，把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，企業(yè)做好自己的工作，這個(gè)行業(yè)還是很有做頭的，前景還是一片光明。在這個(gè)階段里面，上上下下還是需要堅(jiān)定信心，我們還是很看好未來(lái)發(fā)展的，作為金茂本身，我們過(guò)去幾年，調(diào)控以后，政策穩(wěn)定以后我們拿地都比較好，都很順暢，風(fēng)險(xiǎn)也比較小，也能看到未來(lái)銷售的增長(zhǎng)和毛利率的提升都是政策帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

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??房地產(chǎn)仍然是個(gè)好行業(yè)，未來(lái)10年仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的價(jià)值貢獻(xiàn)行業(yè)。調(diào)控的目標(biāo)不是讓行業(yè)成為末日，而是平穩(wěn)健康發(fā)展中的軟著陸。企業(yè)擁有產(chǎn)業(yè)鏈及供應(yīng)鏈的控制，才能在行業(yè)中突出出來(lái)。

??中南的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將堅(jiān)持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，深化健康住宅的核心理念，持續(xù)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化，提升產(chǎn)品質(zhì)量，在提高運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率基礎(chǔ)上，適度控制規(guī)模增速，努力實(shí)現(xiàn)合同銷售合理增長(zhǎng)，確保預(yù)售資源竣工和收入確認(rèn)。

??隨著集中拍地政策調(diào)整，中南將在城市輪動(dòng)中找機(jī)會(huì)，在獲地比中找空間。

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??隨著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與交易量在期內(nèi)強(qiáng)勁反彈，房地產(chǎn)政策調(diào)控加強(qiáng)。2021年上半年，政府疊加對(duì)房企的融資限制，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性緊張、甚至債務(wù)違約。另一方面，行業(yè)發(fā)展危中有機(jī)，未來(lái)國(guó)家政策更大幅度傾向都市圈區(qū)域，圈內(nèi)具潛力城市將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

??在“房住不炒”與穩(wěn)控房地產(chǎn)金融杠桿的政策基調(diào)下，預(yù)期中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然偏緊。同時(shí)，中國(guó)政府面對(duì)房地產(chǎn)也已堅(jiān)定其“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。面對(duì)充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)環(huán)境，我們始終堅(jiān)持長(zhǎng)期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。展望下半年，我們將致力繼續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)與融資結(jié)構(gòu)。目前已經(jīng)采取強(qiáng)而有力的措施，強(qiáng)調(diào)銷售去化及回款，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，做好減杠桿的應(yīng)對(duì)措施。我們有信心能夠駕馭行業(yè)的挑戰(zhàn)，并把握未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。

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??今年年初定的銷售目標(biāo)1500億元，上半年目前進(jìn)度來(lái)看，完成目標(biāo)壓力不大。下半年市場(chǎng)感覺有點(diǎn)下滑，但我們應(yīng)該問(wèn)題不大。關(guān)于規(guī)模問(wèn)題，我曾經(jīng)多次來(lái)講，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，規(guī)模、效益和安全要平衡。我認(rèn)為，規(guī)模會(huì)帶來(lái)優(yōu)勢(shì)，包括成本分?jǐn)偂Ｎ磥?lái)規(guī)模要與經(jīng)營(yíng)能力互相匹配，未來(lái)3年保持適度的規(guī)模增長(zhǎng)，要與行業(yè)、基本政策面匹配，做個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整，未來(lái)會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??三條紅線和集中供地政策對(duì)行業(yè)影響很大，對(duì)過(guò)去經(jīng)營(yíng)模式是種推進(jìn)改革。從第一批集中供地來(lái)看，熱點(diǎn)城市地價(jià)還是往上走，未來(lái)利潤(rùn)率還是會(huì)降部分的。

??目前政策對(duì)我們挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，我們有信心一定能做好，在本輪調(diào)控中正榮一定會(huì)往前發(fā)展。

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??禹洲是一家一直以量入為出、穩(wěn)健為主、內(nèi)房股穩(wěn)健型地產(chǎn)商，對(duì)年初之事深刻改革與反思。

??第一，我們以集團(tuán)總部財(cái)務(wù)中心為導(dǎo)向，建立完善財(cái)務(wù)體系化建設(shè)，以財(cái)務(wù)指標(biāo)為根本，貫穿到投資、營(yíng)銷、成本、回款、盈利等各個(gè)指標(biāo)跟節(jié)點(diǎn)上，確保決不允許再出現(xiàn)任何的過(guò)失。

??第二，與安永達(dá)成共識(shí)，這兩年疫情，安永審計(jì)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)兩年多沒有跨過(guò)深圳河。所以我們根據(jù)安永建議，建議深圳安永一起嚴(yán)把投資及合同交付使用的一個(gè)準(zhǔn)則，提前做好審計(jì)前的各項(xiàng)工作。另外安永建議每?jī)蓚€(gè)月舉行一次高層會(huì)議，根據(jù)安永要求， 及時(shí)落實(shí)到位。

??第三，摔跤不可怕，可怕的是沒有改變。管理層我們會(huì)嚴(yán)格吸取教訓(xùn)，絕不允許再出現(xiàn)任何的過(guò)失。摔跤后你則會(huì)更加審慎有為，量入為出，穩(wěn)健為主，以高位盈利為導(dǎo)向有質(zhì)量發(fā)展，確保禹洲走向百年，做精做細(xì)我們的地產(chǎn)，做好做強(qiáng)我們的項(xiàng)目。

??（以上排名順序不分先后）