??中房網(wǎng)訊 3月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2022房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評成果揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

旭輝集團(tuán)CEO 林峰

??會上，旭輝集團(tuán)CEO林峰表示，最近大家都覺得房地產(chǎn)行業(yè)非常困難，壓力非常大，因?yàn)檫@個行業(yè)20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起。一家企業(yè)對行業(yè)沒有任何扭轉(zhuǎn)的能力，但是要學(xué)會適應(yīng)，因?yàn)檫@就是行業(yè)正常的變化。20年來順風(fēng)順?biāo)陌l(fā)展總是會有調(diào)整，這輪從行業(yè)內(nèi)部開始調(diào)整，是行政調(diào)控結(jié)合行業(yè)內(nèi)部過度杠桿化帶來組合內(nèi)生型的調(diào)整。

??盡管當(dāng)前行業(yè)面臨諸多考驗(yàn)，但就像疫情一樣，凡殺不死我們的必將使我們更堅(jiān)強(qiáng)。還是要堅(jiān)定著對行業(yè)未來的信心，因?yàn)?4、15萬億的市場還是大海，對于從業(yè)人員而言，更重要的是要理解行業(yè)未來如何變化，以及如何去適應(yīng)這些變化，才能夠在行業(yè)的新陳代謝和破舊立新中尋找到自己新的生存和發(fā)展之道。

??在林峰看來，需要迎接行業(yè)的5個變化：

??1、拐點(diǎn)：2022年行業(yè)將進(jìn)入峰值后的拐點(diǎn)，從銷售到投資，從規(guī)模到模式，拐點(diǎn)之后會進(jìn)入一個新常態(tài)，且這個拐點(diǎn)后更多可能是呈現(xiàn)平穩(wěn)的、緩慢下滑的趨勢。

??2、縮表：整個行業(yè)將會進(jìn)入縮表期，持續(xù)平穩(wěn)地降杠桿，中期目標(biāo)企業(yè)平均的杠桿率會降到50%左右，長遠(yuǎn)來看優(yōu)秀的企業(yè)會降到30%，現(xiàn)在回看日本和香港的優(yōu)秀企業(yè)，經(jīng)歷過幾輪市場和金融危機(jī)的調(diào)整后，都保持著很低的杠桿率。

??3、平穩(wěn)：行業(yè)未來會更加平穩(wěn)，房價(jià)和地價(jià)觸底回升后也不會出現(xiàn)大起大落。今年后期，主流的一二線城市，整體的地價(jià)可能會略有回落，房價(jià)相對去年而言也會相對平穩(wěn)，也許局部會有所回調(diào)上升，但綜合來說會相對平穩(wěn)。

??4、分化：未來城市、企業(yè)、板塊的分化都會加大，馬太效應(yīng)會加劇。一二線城市會跟三四線城市拉開明顯的距離。企業(yè)也同樣，這一輪能夠生存下來的企業(yè)，也會跟受政策沖擊影響較大或受財(cái)務(wù)問題困擾較大的企業(yè)形成鮮明的差距。

??5、變革：唯一不變的就是變化，行業(yè)的導(dǎo)向與模式、管理與創(chuàng)新都要在變革中有所發(fā)展，用變革去迎接各種變化。企業(yè)要從戰(zhàn)略、經(jīng)營、管理上都做出調(diào)整，戰(zhàn)略上更穩(wěn)健，經(jīng)營上更精細(xì)、管理上更提效。

??以下為文字實(shí)錄：

??大家下午好！因?yàn)樯虾Ｒ咔榈脑?，所以被隔離在上海，跟大家做線上交流。今天非常有幸聽到了各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，包括行業(yè)大咖周總，都分享了對行業(yè)近期宏觀和內(nèi)部的變化，包括對未來的看法，受益匪淺。非常有幸在這里跟大家做簡單的分享，我分享一下作為行業(yè)企業(yè)的一些體會。

??最近大家都覺得行業(yè)非常困難，確實(shí)壓力非常大，因?yàn)檫@個行業(yè)20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起，行業(yè)當(dāng)下碰到的形勢一個是現(xiàn)在外部處在內(nèi)外交困過程中，從俄烏戰(zhàn)爭到中美對抗，到行業(yè)調(diào)控政策效果疊加，到現(xiàn)在疫情的沖擊，讓行業(yè)在20年來內(nèi)外部面臨最困難的形勢。同時(shí)行業(yè)3月份、4月份應(yīng)該是最難的，1月份、2月份是春節(jié)，3月份、4月份受到疫情影響，本來是小陽春，但是受到了影響。政策有調(diào)整，但是調(diào)整拐點(diǎn)和落地效果還沒有到來，就導(dǎo)致很多融資還是不能到位的。3月份、4月份又是地產(chǎn)行業(yè)還債高峰期。這三個要素疊加在一起導(dǎo)致行業(yè)的現(xiàn)金流是在幾個峰值最谷底的，每一周都有一兩家比較大型的民營企業(yè)傳來債務(wù)重組或者暴雷的消息，消息又進(jìn)一步拉動了市場信心的下滑，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不愿意對民營企業(yè)放款，導(dǎo)致客戶購房進(jìn)一步憂慮，導(dǎo)致政府相應(yīng)監(jiān)管措施進(jìn)一步嚴(yán)格，甚至一些合作伙伴也不同意分款，所以會帶來行業(yè)的擠兌效應(yīng)，這個擠兌效應(yīng)可能在4月份還會持續(xù)一段時(shí)間，等到中央六部委政策有真實(shí)落地的時(shí)候才會緩和一點(diǎn)。我認(rèn)為3月份、4月份是行業(yè)的至暗時(shí)刻。

??但是大行業(yè)來說，一家企業(yè)對行業(yè)沒有任何扭轉(zhuǎn)的能力，但是要學(xué)會適應(yīng)它，因?yàn)檫@就是行業(yè)正常的變化，20年來順風(fēng)順?biāo)陌l(fā)展總是會有調(diào)整，這輪從行業(yè)內(nèi)部開始調(diào)整，是行政調(diào)控結(jié)合行業(yè)內(nèi)部過度杠桿化帶來組合內(nèi)生型的調(diào)整。但是我們再看海外行業(yè)發(fā)展，比如整個金融危機(jī)，目前中國可能還沒有碰到這種類型的危機(jī)，這個危機(jī)來的可能會更迅猛。這輪調(diào)控如果能扛過去，凡是殺不死我們的，都將我們使我們更強(qiáng)大。

??但是我們也堅(jiān)定行業(yè)的信心，因?yàn)樾袠I(yè)還是一個大海，怎么調(diào)，還是應(yīng)該會有14萬億、15萬億的銷售市場，這是其他行業(yè)不可能達(dá)到的。行業(yè)要理解未來如何變化，適應(yīng)這些變化才能在行業(yè)新陳代謝，才能在破舊立新中尋找到新的生存之路，發(fā)展之路。

??行業(yè)整個變化可以分成五個方面，僅供大家參考。

??一是行業(yè)確實(shí)進(jìn)入了拐點(diǎn)，經(jīng)過持續(xù)的增長，到2022年行業(yè)從銷售規(guī)模、投資規(guī)模、拿地價(jià)、總量，應(yīng)該都會進(jìn)入歷史拐點(diǎn)。從2021年到達(dá)峰值，2022年會調(diào)頭向下，不會進(jìn)一步創(chuàng)新高，這個拐點(diǎn)也不是劇烈式下降，也不是短期，明年、后年會波動向上，可能會變成緩慢下滑的趨勢。

??二是縮表。整個行業(yè)會進(jìn)縮表期，按照中央要求，三年完成降杠桿的目標(biāo)，行業(yè)未來整體杠桿率平均三五年后應(yīng)該降到50%，如果很優(yōu)秀的企業(yè)未來應(yīng)該降到30%，這可能是從長遠(yuǎn)來看，企業(yè)自身更健康的指標(biāo)，甚至未來能夠應(yīng)對金融危機(jī)的指標(biāo)，我們不同于日本和香港，它們沒有行業(yè)自身的調(diào)控，行業(yè)自身的調(diào)控力度和密度都會低于金融調(diào)控，金融調(diào)控來的時(shí)候可能很短時(shí)間內(nèi)就是高速下滑。調(diào)控不是一次性打擊?？慈毡竞拖愀鄣拇婊钕聛淼钠髽I(yè)都是經(jīng)歷過幾輪市場和金融危機(jī)大調(diào)整，共性就是負(fù)債率非常低，以前我們看不懂為什么市場那么好，負(fù)債率那么低，盈利和利率之間有那么大利差也不借錢，我們經(jīng)歷過這輪調(diào)控就會知道他們以前也是經(jīng)歷血淋淋的生存、掙扎活下來的，要做長遠(yuǎn)的企業(yè)還得應(yīng)對各種不同的危機(jī)?？s表一定是企業(yè)未來的常態(tài)。

??三是平穩(wěn)。我認(rèn)為房價(jià)和地價(jià)不會劇烈大起大落，一方面它牽扯到千家萬戶個人財(cái)產(chǎn)，政府和金融機(jī)構(gòu)也很難承受巨額漲跌的后果，往上漲基本沒有機(jī)會了，政策調(diào)控封死了。跌的幅度過大也不行，所以正常房價(jià)能忍受的程度，按照一些研究機(jī)構(gòu)的測算或者政策內(nèi)部時(shí)空可能是在上幅不超過5%，下跌不超過10%，在這個活動區(qū)間是比較合理的。但是我認(rèn)為整體今年可能會相對平穩(wěn)，特別是主流的一二線城市。整體地價(jià)略微會有回落，整體房價(jià)跟去年會相對平穩(wěn)，因?yàn)橛幸恍┛赡軙卣{(diào)上升一點(diǎn)，因?yàn)槿ツ暧斜├椎钠髽I(yè)階段性把房價(jià)炒得過低了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)有市場正常的邏輯。所以綜合來說會相對平穩(wěn)。

??四是分化。未來在城市，未來在企業(yè)，甚至同一個城市里的板塊分化都會加劇，一二線城市會跟三四線拉開明顯的距離，三四線城市失去了棚改政策支持外，內(nèi)生需求非常少，一二線城市還有持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有吸引和導(dǎo)入能力，銷售量和價(jià)格都能夠持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。企業(yè)這輪能夠生存下來，跟這輪受政策沖擊影響或財(cái)富危機(jī)困擾的企業(yè)的未來發(fā)展也會相應(yīng)差異比較大。民營企業(yè)有1/3的企業(yè)喪失經(jīng)營能力，因?yàn)樨?fù)債問題沒辦法解決，剩下1/3的企業(yè)喪失經(jīng)營意愿，覺得算了，這件事情陸續(xù)淡出，債務(wù)問題解決完了，也不愿意加大投入了，還有1/3保持既定戰(zhàn)略發(fā)展。民營企業(yè)騰出來的的1/3可能會有當(dāng)?shù)氐膰衅髽I(yè)或者原來小型民營企業(yè)填補(bǔ)，成熟期的企業(yè)會填補(bǔ)一部分空檔，變成彌補(bǔ)。這些企業(yè)經(jīng)營上也會有分化，同樣一個城市里板塊近郊和遠(yuǎn)郊也會分化很大。

??五是變革。內(nèi)外部環(huán)境在變，企業(yè)、行業(yè)長遠(yuǎn)趨勢在變，唯一堅(jiān)持不變的是變化，要用變革迎接外部的變化。企業(yè)在戰(zhàn)略上、經(jīng)營上、管理上，特別在創(chuàng)新上都要做相應(yīng)的調(diào)整，跟過去20年黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，賣方市場時(shí)代也好，進(jìn)入買方市場時(shí)代。所以戰(zhàn)略上要更穩(wěn)健，經(jīng)營上思考更精細(xì)，在管理上要越來越細(xì)致，圍繞高質(zhì)提效展開。

??在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上，有很多創(chuàng)新賽道出來，地產(chǎn)行業(yè)很大，有很多機(jī)會可以出創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，包括已經(jīng)成形的物業(yè)服務(wù)，包括商業(yè)、資管、長租公寓、代建等等，我覺得會有一堆新生的業(yè)態(tài)能夠走出來，這是很多企業(yè)可以通過自身能力去變革、適應(yīng)，得到發(fā)展機(jī)會的。

??從外部形勢和行業(yè)走勢、變化分析，作為企業(yè)自身我們該做什么？企業(yè)自身就三件事跟大家分享一下：

??一是企業(yè)發(fā)展到這個時(shí)候跟行業(yè)一樣，都人到中年，人到中年行業(yè)不像當(dāng)時(shí)高歌猛進(jìn)發(fā)展，也不能靠土地拼搏，也不能做賭性大的事。做概率大的事，而不做賠率大的事，到有人去的地方蓋有人住的房子，其他的天上掉餡餅，或者撿到別人沒有發(fā)現(xiàn)的寶，可能性都不大。所以有肥沃的土地才是我們事半功倍的地方，去蓋好房子，蓋有人住的產(chǎn)品，這是最基礎(chǔ)的，回歸市場基本邏輯，尊重規(guī)律。

??二是要關(guān)注客戶，短期要關(guān)注政策，但是那只是一時(shí)，要關(guān)注我們的客戶，而不是關(guān)注政策，關(guān)注競爭對手，因?yàn)檎吆透偁帉κ侄疾皇悄愕母久?，客戶才是我們的衣食父母。怎么為客戶更好地?chuàng)造價(jià)值，踏踏實(shí)實(shí)地把我們的產(chǎn)品做好，服務(wù)做好，那才是我們企業(yè)存在的根本價(jià)值。

??三是從旭輝要做強(qiáng)、做厚、做久。做強(qiáng)是把能力做強(qiáng)，自身的投資能力、客戶定位能力、產(chǎn)品能力、服務(wù)能力、資管能力等等這些基本的安身立命的組織能力夯實(shí)做強(qiáng)，不像以前一樣，拿到地就可以，剩下東西做得差不多?，F(xiàn)在更多像制造業(yè)，原材料都一樣，但是做出產(chǎn)品品質(zhì)不一樣，就導(dǎo)致銷售之類的不一樣。做厚，資本做厚是相對的，把杠桿率降低，做利潤的同時(shí)控杠桿，更多是內(nèi)生型增長，而不是杠桿型增長，持續(xù)降杠桿，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿，未來旭輝長遠(yuǎn)目標(biāo)也是8年-10年把負(fù)債率降到30%，每一年平均逐步下降。做久，堅(jiān)持長期主義，堅(jiān)持發(fā)展理念，把精細(xì)化的管理，把長久的經(jīng)營放在根本面，企業(yè)活下去才是硬道理，任何時(shí)刻都希望有安全的體現(xiàn)，晴天的時(shí)候修屋頂。

??我們堅(jiān)信行業(yè)會有未來，呼吁在座的各位在這困難的時(shí)候大家應(yīng)該更有信心，更多唱多行業(yè)，更多幫扶和互相支持。在這個時(shí)間段已經(jīng)是黎明即將到來的時(shí)刻，信心比黃金重要，只要所有人都努力把我們自己的事情做好，都努力一起看多、做多這個行業(yè)，我們大家一起都能夠迎來美好的明天。

??謝謝大家！