叫苦被調(diào)侃“矯情”,房地產(chǎn)要向制造業(yè)學(xué)什么?

觀點(diǎn)曾冬梅 2023-09-05 10:13:46 來(lái)源:中房報(bào)

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??截至9月4日,上市房企的中期業(yè)績(jī)發(fā)布已告一段落,利潤(rùn)下滑乃至虧損的上市公司占了大多數(shù),就連被稱(chēng)為“利潤(rùn)王”的中國(guó)海外發(fā)展,上半年的股東應(yīng)占溢利都同比下降了19.43%。

??萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮說(shuō),今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力,看不清未來(lái),每個(gè)人都不容易。

??但其他行業(yè)的企業(yè)并不這么認(rèn)為?!奥?tīng)到房地產(chǎn)的叫苦聲,對(duì)制造業(yè)的人來(lái)講,送它兩個(gè)字‘矯情’。”8月25日,在2023亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十九屆夏季高峰會(huì)上,億緯鋰能董事長(zhǎng)劉金成表示,制造業(yè)的小企業(yè)家一年做一千萬(wàn)元的銷(xiāo)售額,都要拼命晚上加班,一家人加班?!艾F(xiàn)在一個(gè)房子1000萬(wàn)元,還說(shuō)困難,憑什么困難,為什么困難?”

??如人飲水冷暖自知,看到這段話的某民營(yíng)房企管理層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,房地產(chǎn)暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,“出來(lái)混,遲早要還的。”現(xiàn)在一套1000萬(wàn)元的房子,可能建安和土地成本就已經(jīng)達(dá)到了1000萬(wàn)元,算上利息、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、稅費(fèi),“賣(mài)一套可能要虧幾百萬(wàn)元?!?/p>

??當(dāng)下的盈利乃至生存挑戰(zhàn)都是行業(yè)調(diào)速換擋、轉(zhuǎn)型升級(jí)所必須面對(duì)的,美的置業(yè)在業(yè)績(jī)公告中表示:“2023行過(guò)中局,道阻且長(zhǎng),唯有中流擊水,迎難而上?!?/p>

??雖然被調(diào)侃“矯情”,但向制造業(yè)學(xué)習(xí)確實(shí)是一個(gè)破局思路,新晉行業(yè)龍頭保利發(fā)展今年便用制造業(yè)的模塊化思維打造了新的產(chǎn)品體系,希望能像賣(mài)汽車(chē)、賣(mài)手機(jī)一樣賣(mài)房子。

??民營(yíng)房企還在等待黎明

??今年上半年,行業(yè)銷(xiāo)售高開(kāi)低走,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)一年來(lái)新低,商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.3%?!拔覀兊呐袛嗍悄壳笆袌?chǎng)顯然是跌過(guò)頭了。”郁亮用了一組數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明這個(gè)判斷,今年前7個(gè)月全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積比2020年下降60%,已回到2007年的水平,他認(rèn)為,按照這個(gè)下滑程度,預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工面積僅為6.6億平方米,將回到2006年的規(guī)模。

??市場(chǎng)下行過(guò)程中,企業(yè)分化也在加劇,央企、國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)到了更多的市場(chǎng)份額,上半年,保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、建發(fā)股份等都錄得銷(xiāo)售額的同比增長(zhǎng),而仍處在銷(xiāo)售額上行通道的民營(yíng)房企已寥寥無(wú)幾。

??銷(xiāo)售環(huán)境的惡化對(duì)房企的現(xiàn)金流管理造成了新一輪的沖擊,今年上半年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園相繼出現(xiàn)流動(dòng)性緊張,美元債利息無(wú)法如期兌付。其中,遠(yuǎn)洋集團(tuán)一年內(nèi)到期的有息債務(wù)約446.16億元,可動(dòng)用的現(xiàn)金僅31.46億元。碧桂園的情況相對(duì)好一點(diǎn),但可動(dòng)用的現(xiàn)金也無(wú)法完全覆蓋一年內(nèi)到期的短債。

??尚未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企則形容自身“如履薄冰”。在中南建設(shè)總經(jīng)理陳昱含看來(lái),目前包括該公司在內(nèi),民營(yíng)房企的縮表遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也并未解除,“我們已經(jīng)盡了最大的努力在等待黎明?!?/p>

??廣東孕育了大量民營(yíng)房企,廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶對(duì)企業(yè)的處境感觸頗深,他在近日表示,“之前我很反感‘活下去’的說(shuō)法,但今天我必須說(shuō)這是眾多企業(yè)努力奮斗的最真實(shí)目標(biāo)?!彼J(rèn)為,面對(duì)預(yù)期降低、需求不足、銷(xiāo)售不暢、房?jī)r(jià)下滑、回款困難、投資減弱的行業(yè)現(xiàn)狀,“活下去”已不再是一句、一時(shí)、一企的口號(hào)。從保交樓、保就業(yè)、保市場(chǎng)平穩(wěn)、保投資人債權(quán)人權(quán)益等角度看,“或許,‘活下去’就是時(shí)下企業(yè)最大的社會(huì)責(zé)任!”

??龍湖集團(tuán)是本輪行業(yè)調(diào)控中的模范生,也是民營(yíng)房企最后的信用防線之一。該公司董事局主席陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上分享了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)巨變的看法,他表示,過(guò)往整個(gè)行業(yè),基本聚焦于地產(chǎn)開(kāi)發(fā),包括以規(guī)模作為整個(gè)業(yè)績(jī)的導(dǎo)向,過(guò)分追求ROE作為經(jīng)營(yíng)規(guī)模的導(dǎo)向等,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是重資產(chǎn)業(yè)務(wù),規(guī)模越大意味著資產(chǎn)規(guī)模需要越大,資產(chǎn)規(guī)模越大,在相同負(fù)債率情況下,負(fù)債規(guī)模就會(huì)越大,等于資產(chǎn)和負(fù)債同步上升?!坝行╅_(kāi)發(fā)商又做了一些杠桿,杠桿率也不斷提升,這意味著負(fù)債總額在快速提升。而資產(chǎn)實(shí)際上是有差異的,負(fù)債是無(wú)差異的,隨著好賣(mài)的資產(chǎn)賣(mài)完,剩下的都是不好賣(mài)的資產(chǎn),再加上若市場(chǎng)下行,必然就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”

??從這家公司的角度看,因負(fù)債率過(guò)高而出現(xiàn)流動(dòng)性的問(wèn)題,指望被救或者托底是不現(xiàn)實(shí)的,要獲得合理的融資支持,需要基于正常的、良好穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)。

??改善型需求成為市場(chǎng)主力

??關(guān)于當(dāng)下的行業(yè)特征,綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|總結(jié)了4個(gè)變化。首先是房地產(chǎn)發(fā)展階段出現(xiàn)了重大變化,從增量時(shí)代到了存量時(shí)代,其次是供求關(guān)系由供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)榱斯┐笥谇?。然后,房屋功能從原?lái)的金融屬性,或者金融屬性占很重要的地位,到了現(xiàn)在回歸到居住屬性。

??“最重要的是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,從剛需為主的階段轉(zhuǎn)到了改善為主的階段?!彼硎?,中小城市相對(duì)過(guò)剩、大城市相對(duì)短缺,中心城區(qū)短缺、外圍城市過(guò)剩,小戶(hù)型過(guò)剩、改善型不足,商品房過(guò)剩、保障房不足等等,這些都使行業(yè)發(fā)展階段發(fā)生了根本變化?!斑€有購(gòu)房年齡也發(fā)生了重大變化,不斷在提高,我們都覺(jué)得是改善型為主階段的到來(lái)?!倍磥?lái)綠城中國(guó)的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)就要適應(yīng)這樣的變化,或者更加強(qiáng)化這樣的變化。

??中國(guó)海外發(fā)展發(fā)現(xiàn),上半年,改善型需求還是非常強(qiáng)勁的,如上海楊浦項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,去化率就超過(guò)90%,購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主要是改善型客戶(hù)?!拔覀冾A(yù)判未來(lái)這種需求反而會(huì)更加強(qiáng)勁,更加成為住房市場(chǎng)的主力?!痹摴拘姓偛脧堉浅绱吮硎尽?/p>

??保利發(fā)展的判斷也一樣,認(rèn)為市場(chǎng)有效邊界在收縮,住房需求也從“有住房”向“住好房”轉(zhuǎn)變,居民的改善性需求將成為行業(yè)下階段的主要支撐。近期,該公司發(fā)布的3大住宅產(chǎn)品系便是面向高端改善、品質(zhì)改善、功能型改善三類(lèi)客戶(hù)群。

??值得關(guān)注的是,這3大產(chǎn)品系細(xì)分了12個(gè)子品牌,與之匹配的是3套物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。保利發(fā)展希望做到產(chǎn)品系之間有清晰的品牌區(qū)分,適配不同的成本、材料、服務(wù)等,給客戶(hù)以穩(wěn)定的產(chǎn)品預(yù)期。就如在蘋(píng)果專(zhuān)賣(mài)店選購(gòu)手機(jī)一般,客戶(hù)到達(dá)案場(chǎng),便可清晰了解每個(gè)產(chǎn)品品牌的明確配置。為此,該公司內(nèi)部形成了詳實(shí)的管理制度、管理工具,打通設(shè)計(jì)、成本、施工、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)各個(gè)端口,以保障產(chǎn)品系的呈現(xiàn)。

??2022年,保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平就提出了房地產(chǎn)行業(yè)的“五化”趨勢(shì),即:去金融化、制造業(yè)化、極致專(zhuān)業(yè)化、功能民生化、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇分化。他認(rèn)為,不確定時(shí)期最大的危險(xiǎn),是自身跟不上變化、止步不前。如今看來(lái),制造業(yè)化便是該公司應(yīng)對(duì)行業(yè)變化的一步棋。

??主管部門(mén)也認(rèn)為制造業(yè)有不少值得借鑒的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。4月1日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹出席“中國(guó)電動(dòng)汽車(chē)百人會(huì)論壇2023”,發(fā)表了“如何學(xué)習(xí)借鑒汽車(chē)產(chǎn)業(yè),為人民群眾建好房子”的主題演講。其中便提到,無(wú)論是設(shè)計(jì)、建造,還是使用、服務(wù)上,房地產(chǎn)行業(yè)都可以學(xué)習(xí)汽車(chē)行業(yè)的做法?!八街?,可以攻玉?!?/p>

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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