??突如其來(lái)的疫情讓各地經(jīng)濟(jì)不同程度停擺。然而在這種特殊時(shí)期，蘭州卻以特殊方式敲定560億元簽約投資額。

??2月20日，蘭州首次以視頻連線(xiàn)方式舉行重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)接及視頻簽約儀式，共簽約4個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，簽約總額560億元。

??其中，綠地集團(tuán)與蘭州市政府簽約陸港金融產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目，總投資額約360億元，龍湖集團(tuán)則簽約了龍湖金城光年項(xiàng)目合作框架協(xié)議，計(jì)劃投資100億元，兩項(xiàng)目投資總額占當(dāng)日簽約投資總額82%。

??值得注意的是，此次是龍湖首進(jìn)蘭州投資，但對(duì)于綠地集團(tuán)來(lái)說(shuō)，卻已多次在蘭州進(jìn)行布局，已累計(jì)落實(shí)投資近150億元。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張玉良向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“蘭州區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，社會(huì)發(fā)展日新月異，是一片極具投資潛力的熱土?！?/p>

??實(shí)際上，因?yàn)椤敖z綢之路”和“一帶一路”等政策紅利，蘭州這座位于大陸腹地的西部中心城市逐漸成為近幾年興起的熱點(diǎn)城市之一，產(chǎn)業(yè)布局逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)也極具活力，吸引了不少外來(lái)房企進(jìn)駐。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，碧桂園、恒大、保利、萬(wàn)科、融創(chuàng)、世茂、華潤(rùn)置地等頭部房企在蘭州均有布局，20強(qiáng)房企中超過(guò)半數(shù)房企已進(jìn)入蘭州。

??但同時(shí)，由于供地少、招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，單個(gè)項(xiàng)目布局利潤(rùn)空間有限，且本土房企多、部分本土房企實(shí)力不容小覷，這導(dǎo)致外來(lái)房企新進(jìn)蘭州也面臨較大難度。

??20強(qiáng)房企過(guò)半已入局

??從經(jīng)濟(jì)和人口兩個(gè)硬核指標(biāo)來(lái)看，蘭州的城市發(fā)展能級(jí)在全國(guó)重點(diǎn)城市中處于低位。雖然相比長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等區(qū)域內(nèi)的二線(xiàn)城市，蘭州仍存在一定差距，但作為甘肅的省會(huì)城市，其在甘肅的地位毋庸置疑，對(duì)于省內(nèi)人口的吸聚能力不容忽視。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，蘭州近幾年的發(fā)展才是房企關(guān)注的重要原因。

??“2019年蘭州地鐵一號(hào)線(xiàn)正式通車(chē)運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著其正式駛?cè)搿罔F時(shí)代’，地鐵的建設(shè)可以快速擴(kuò)展房地產(chǎn)發(fā)展版圖；蘭州機(jī)場(chǎng)三期方案也已獲批，這也是‘絲綢之路空中走廊’的重要支撐性項(xiàng)目；以及蘭州奧體中心等重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，這些無(wú)疑都提升了房企對(duì)這個(gè)城市的投資意愿度?！睆埐ū硎?。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，外來(lái)房企進(jìn)駐蘭州有兩波集中期。第一波集中于2010年——2013年，碧桂園、恒大、保利、綠地、中海、萬(wàn)達(dá)、紅星、大名城等房企均在此時(shí)期便進(jìn)入蘭州；第二波則發(fā)生在2017年以后，2017年，萬(wàn)科、華潤(rùn)首次在蘭州“落子”；2018年，蘭州又迎來(lái)世茂房地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展和奧園等標(biāo)桿房企；2019年雖少有新進(jìn)入房企，但碧桂園、華潤(rùn)置地和萬(wàn)達(dá)三大房企再次加碼布局，包攬了蘭州全年近一半數(shù)量的公開(kāi)出讓地塊。

??這些外來(lái)房企中，世茂房地產(chǎn)2018年首進(jìn)蘭州，于2019年底再次斬獲甘肅天水項(xiàng)目地塊。目前，世茂在蘭州已有兩個(gè)項(xiàng)目，且均為合作項(xiàng)目。一個(gè)是和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商永坤置業(yè)合作的位于城關(guān)區(qū)青白石板塊的銀河世茂璀璨天宸項(xiàng)目，2019年銷(xiāo)售額14.9億元；另一個(gè)項(xiàng)目是與國(guó)企宏建集團(tuán)合作、位于七里河板塊的世茂宏建云煦園項(xiàng)目，該項(xiàng)目2019年9月開(kāi)盤(pán)，全年取得7億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，世茂還在洽談位于蘭州城關(guān)區(qū)的世茂中心和龍山小鎮(zhèn)項(xiàng)目，目前進(jìn)展順利。

??世茂房地產(chǎn)向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，蘭州市場(chǎng)是由世茂西部地區(qū)公司負(fù)責(zé)，規(guī)模不是很大，進(jìn)入蘭州主要是看中了蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。與各大布局蘭州的房企一樣，世茂對(duì)蘭州未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)一致看好。

??另一家持續(xù)深耕蘭州的典型房企綠地集團(tuán)也表示了相同看法。一位接近綠地控股的人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“蘭州有很多機(jī)會(huì)。”除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、城市品質(zhì)提升等方面，綠地將發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。

??大房企頻繁加碼

??克而瑞在其研究報(bào)告中指出，蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，出地主要是通過(guò)招拍掛，市場(chǎng)比較透明和公平。同時(shí)，蘭州的去化周期大約11.8個(gè)月，也處于健康區(qū)間。

??這也在一定程度上刺激了房企在蘭州的拿地?zé)崆椤?/p>

??安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從土地層面來(lái)看，雖然2019年蘭州成交宗地面積環(huán)比2018年僅上漲3.06%，成交金額卻環(huán)比大漲193.64%，這說(shuō)明房企已經(jīng)明顯出現(xiàn)搶地現(xiàn)象，土地整體價(jià)格水平在不斷提升。

??此外，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者綜合中指院數(shù)據(jù)整理得出，蘭州2019年出讓48宗地，攬金121.16億元，其中，外來(lái)房企拿地超過(guò)21宗，主要以碧桂園、華潤(rùn)置地和萬(wàn)達(dá)三家大房企為主，三家房企的拿地金額就達(dá)到99.15億元，占蘭州土地出讓總金額的比例超過(guò)80%。

??實(shí)際上，布局蘭州的外來(lái)房企主要以大型房企為主力，TOP10房企中，除了新城控股，基本已全部進(jìn)入蘭州，而據(jù)相關(guān)人士介紹，新城也積極在蘭州洽談相關(guān)項(xiàng)目，尋求合適機(jī)會(huì)進(jìn)入。

??以萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)為例，2019年萬(wàn)達(dá)在蘭州拿地不少于10宗，總拿地金額達(dá)到46.7億元。在去年4月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就透露，未來(lái)3年，萬(wàn)達(dá)將在甘肅投資1個(gè)超大型文化旅游項(xiàng)目、5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、3個(gè)五星級(jí)酒店，新增投資約450億元。

??與萬(wàn)達(dá)相似，大型房企在蘭州拿地體量一般較大，主要推行大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式。例如，2013年碧桂園“削山平地”的一個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目，造就了單盤(pán)單日50億的銷(xiāo)售額；恒大234畝占地的恒大·未來(lái)城等。

??此次綠地與蘭州簽約合作項(xiàng)目也符合上述特點(diǎn)。據(jù)綠地集團(tuán)介紹，雙方合作打造的項(xiàng)目位于蘭州市西固區(qū)范廣坪區(qū)域，建設(shè)用地約2685畝，總投資額約360億元，總建筑面積約400萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于今年7月全面開(kāi)工。

??對(duì)于未來(lái)發(fā)展，綠地集團(tuán)向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：未來(lái)將充分發(fā)揮企業(yè)市場(chǎng)主體作用，加快現(xiàn)有項(xiàng)目推進(jìn)建設(shè)，持續(xù)布局重大項(xiàng)目，為蘭州區(qū)域發(fā)展新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換注入綠地技術(shù)及產(chǎn)業(yè)資源，為蘭州經(jīng)濟(jì)注入新動(dòng)力、新活力。同時(shí)，綠地將進(jìn)一步積極與蘭州市開(kāi)展更深入廣泛的合作，努力在蘭州新一輪改革開(kāi)放中有所作為。

??房企首進(jìn)難度大

??大房企進(jìn)入蘭州，除了看好蘭州的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)也是其全國(guó)布局的需要。除了這些已布局的外來(lái)房企，大批還在門(mén)外徘徊的房企也存在一定顧慮。

??首先，利潤(rùn)空間有限是很多房企的擔(dān)憂(yōu)?？硕鸬难芯繄?bào)告指出，一般房企的第一個(gè)項(xiàng)目都不賺錢(qián)，蘭州是適合長(zhǎng)期深耕型的城市，如果只是一個(gè)項(xiàng)目，則利潤(rùn)空間有限，邊際利潤(rùn)會(huì)隨著項(xiàng)目增多、對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熟悉度和掌控度提升等上升。

??以綠地為例，近幾年，綠地有意提升西北地區(qū)發(fā)展比重，其西北地區(qū)營(yíng)收從2015年53.6億元上升至2018年301.24億元，增幅較大。但由于其營(yíng)收成本較高，最終毛利率表現(xiàn)有待改善。2017至2019上半年，綠地集團(tuán)西北地區(qū)毛利率分別為13.8%、10.31%及9.14%。

??除此以外，蘭州本地房企較多，雖然隨著兩波外來(lái)房企進(jìn)駐，本土房企在不具備優(yōu)勢(shì)的情況下數(shù)量出現(xiàn)收縮，但亦有少部分本土房企實(shí)力不容小覷。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年蘭州房企銷(xiāo)售排行榜前十中除了品牌房企，還有兩個(gè)本土房企蘭州天正中廣投資控股有限公司和蘭州居正房地產(chǎn)公司分別位居第六和第八。在2019年公開(kāi)土地市場(chǎng)上，本地小房企拿地金額不大，但在數(shù)量上也占據(jù)公開(kāi)拍地的半壁江山。且這些本土房企往往依賴(lài)資源優(yōu)勢(shì)與某一固定品牌房企合作。

??正因如此，雖然蘭州公開(kāi)拍地較為透明，但房企首進(jìn)仍有一定難度。有些房企為了進(jìn)駐蘭州，采取收購(gòu)并購(gòu)的方式，比如中國(guó)奧園。

??據(jù)奧園相關(guān)人士表示，奧園于2018年首次進(jìn)入蘭州，是以并購(gòu)方式進(jìn)入，且目前在蘭州僅有一個(gè)項(xiàng)目。