??享有“利潤(rùn)王”之名而規(guī)模停滯不前的中海地產(chǎn)在2019年依然沒(méi)有打破這一局面，也暗合了中海董事局主席顏建國(guó)多次在不同場(chǎng)合提及的一句話，“規(guī)模不是中海最重要的目標(biāo)，凈利潤(rùn)率才是中海最終目標(biāo)?！?。

??3月26日，中海地產(chǎn)交出2019年業(yè)績(jī)答卷再次印證了上述情況。中海地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利和凈利潤(rùn)率依然是行業(yè)內(nèi)兩個(gè)耀眼數(shù)字，分別為416.2億元和25.4%。但3451億元合約銷售額略顯保守。

??新上任的中海地產(chǎn)行政總裁張智超在2019年業(yè)績(jī)投資者會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)也提到，“我們更希望在規(guī)模和利潤(rùn)上做到有效平衡，沒(méi)必要過(guò)于極端地追求銷售速度。對(duì)于引導(dǎo)有效需求方面，各地政府做了一些微調(diào)，我們的部分項(xiàng)目也調(diào)整了售價(jià)，目前我們還是追求量?jī)r(jià)平衡?？紤]到銷售周期的影響和疫情的不確定性，我們會(huì)按照‘十三五規(guī)劃’目標(biāo)，全力爭(zhēng)取完成任務(wù)。”

??“中海地產(chǎn)像一艘航母，掉頭很難?！睒I(yè)內(nèi)人士曾評(píng)價(jià)。

??實(shí)際上，從2017年顏建國(guó)定下中海地產(chǎn)要在2020年實(shí)現(xiàn)4000億港元銷售目標(biāo)并保持30%毛利率，到2018年提出著力做到“好中求快、穩(wěn)中求快”，再到2019年明確“凈利潤(rùn)為最終目標(biāo)”的同時(shí)為了凈利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)所需的規(guī)模增長(zhǎng)是必須的，直到今年3月13日，中海地產(chǎn)發(fā)布其2020尋地合作計(jì)劃，這一系列表態(tài)都昭示著已過(guò)不惑之年的中海地產(chǎn)試圖要擺脫被詬病多年銷售“保守”形象，也是中海在規(guī)模壓力下的又一次全新改變。

??“利潤(rùn)王”中海

??中海地產(chǎn)還是那個(gè)“利潤(rùn)王”。

??報(bào)告期內(nèi)，中海經(jīng)營(yíng)溢利上升至人民幣623.4億元，股東應(yīng)占溢利上升10.3%至人民幣416.2億元，核心凈利潤(rùn)達(dá)人民幣343億元，同比增長(zhǎng)10.1%。與此同時(shí)，2019年，中海地產(chǎn)錄得凈利潤(rùn)率為25.4%，同比有所微跌；毛利率下降了4.14個(gè)百分點(diǎn)至33.66%。

??實(shí)際上通過(guò)對(duì)中海地產(chǎn)過(guò)往業(yè)績(jī)梳理不難發(fā)現(xiàn)，其利潤(rùn)率雖高，但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)緩慢。2013年至2017年中海分別實(shí)現(xiàn)銷售1385億港元、1408億港元、1806億港元、2106億港元以及2330.7億港元。盡管穩(wěn)住了行業(yè)第七，但銷售規(guī)模增速在行業(yè)并不具優(yōu)勢(shì)。

??2019年，碧桂園權(quán)益銷售金額達(dá)5522億元，萬(wàn)科銷售金額為6308億元，恒大銷售金額為6010億元，融創(chuàng)已達(dá)5562億元。相較之下，中海地產(chǎn)3451.7億元的規(guī)模僅有三巨頭一半多。

??直到顏建國(guó)上任，中海地產(chǎn)才開始數(shù)字化改革，多元化陸續(xù)嶄露頭角。對(duì)于未來(lái)，顏建國(guó)并不否認(rèn)“黑天鵝”事件和“灰犀?！笔录o市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的高度不確定性，但他仍然充滿信心，購(gòu)房需求只是被延遲釋放但不會(huì)消失。長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)是集團(tuán)過(guò)去和將來(lái)走向下一個(gè)40年的戰(zhàn)略與行動(dòng)指針。

??橫向?qū)Ρ龋泻５禺a(chǎn)25.4%的凈利潤(rùn)率位于行業(yè)最高區(qū)間，但縱向?qū)Ρ炔浑y發(fā)現(xiàn)中海地產(chǎn)的利潤(rùn)水平開始走低。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年和2021年房企在利潤(rùn)上會(huì)有比較大壓力，要維持現(xiàn)有盈利，要像“擰毛巾”一樣去降成本。行業(yè)整體進(jìn)入盤整期，全年房企銷售增速也明顯放緩。

??從已公布的房企巨頭財(cái)報(bào)看，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)2019年歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元，均不及中海地產(chǎn)“低調(diào)納財(cái)”。但25.4%并不是中海地產(chǎn)史上凈利潤(rùn)率的最高值，與自身對(duì)比，中海地產(chǎn)在2016年、2017年、2018年的凈利潤(rùn)率分別為23%、24.6%、26.2%。

??克而瑞分析師房玲認(rèn)為，雖然中海地產(chǎn)仍是“利潤(rùn)王”，但中海的歸屬母公司凈利潤(rùn)與恒大、碧桂園、萬(wàn)科的差距在不斷拉近。2019年，萬(wàn)科的歸屬母公司凈利潤(rùn)與中海地產(chǎn)的差距從39.5億元進(jìn)一步縮小到27.5億元。雖然中海地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)保持較高盈利水平，但是其“利潤(rùn)王”地位開始受到?jīng)_擊。

??另外，中海地產(chǎn)2019年歸屬母公司凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增幅10.3%，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)增幅分別為14.2%、15.1%、57.1%。中海地產(chǎn)在4家龍頭房企中增幅是最低的。

??億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，在2019年全年偏嚴(yán)的政策調(diào)控環(huán)境下，房企平均凈利潤(rùn)率由2018年的16.73%下滑至16.39%。受疫情影響，房?jī)r(jià)承壓、成本費(fèi)用增加，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率開始見頂回落。同時(shí)房企的盈利能力也在整體下降，受監(jiān)測(cè)的22家房企的凈資產(chǎn)收益率均值17.7%，較2018年下降7.5個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)收益率均值3.5%，較2018年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。房企在2019年的投資所帶來(lái)的收益有所下降，或與企業(yè)杠桿水平降低和凈利潤(rùn)率水平下降有關(guān)。

??新增土地預(yù)算1400億

??多渠道拿地沖規(guī)模

??“跑得太慢”并不是中海想要的，做大規(guī)模始終是其無(wú)法舍棄的一環(huán)。隨著2016年年末顏建國(guó)的回歸，中海地產(chǎn)在風(fēng)格上有著明顯的轉(zhuǎn)變，土地市場(chǎng)上便表現(xiàn)出有更強(qiáng)的“進(jìn)取心”。

??“不要怕貴，只要有就拿”。盡管后來(lái)顏建國(guó)的措辭改為“多拿地、拿好地”，但他已經(jīng)為中海積累了豐厚的土地資源。

??財(cái)報(bào)顯示，截至2019年年底，中海地產(chǎn)土地儲(chǔ)備為8923萬(wàn)平方米；2019年，中海在內(nèi)地25個(gè)城市及香港共新增53幅土地，新增總樓面面積1146萬(wàn)平方米，其中68%的新增土地儲(chǔ)備位于粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群以及長(zhǎng)三角都市圈。

??顏建國(guó)表示，2019年全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.1%，銷售額則同比增長(zhǎng)6.5%，表明驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)主力市場(chǎng)，向價(jià)值更高的一二線城市及核心城市群回歸。同時(shí)，高鐵與城軌大力度建設(shè)，正在加快人口向高能級(jí)城市轉(zhuǎn)移。我們堅(jiān)持深耕安全邊際更高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的一二線城市。

??過(guò)去僅依靠收并購(gòu)的中海，在規(guī)模發(fā)展最快速的時(shí)代掉隊(duì)，而招拍掛，卻讓中海重新跟上節(jié)奏。在2017年至2019年，中海分別投得76宗、63宗和53宗土地，投資金額951.16億元、913.53億元和1133.6億元，分別新增1741.41萬(wàn)平方米、1764.1萬(wàn)平方米以及1145.61萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

??在拿地策略上，近兩年中海地產(chǎn)也更加傾向公開招拍掛。據(jù)中海地產(chǎn)行政總裁張智超在投資者會(huì)議上提供的數(shù)據(jù)，2019年的權(quán)益地價(jià)里面，非公開市場(chǎng)的獲取大概占15%，公開市場(chǎng)獲地占到85%。

??但這些并未讓中海在土地?cái)U(kuò)張任務(wù)上如愿。按照顏建國(guó)曾在業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)，買地貨值要超過(guò)當(dāng)年的銷售額是中海的底線。2019年，中海拿地預(yù)算高達(dá)1210億元。但實(shí)際上，中海距離這一目標(biāo)相差近80億元。

??3月13日，中海地產(chǎn)官方微信公眾號(hào)發(fā)布了中海2020尋地合作計(jì)劃。在這份以“共贏”為主基調(diào)的計(jì)劃中，股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國(guó)企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等詞匯高頻在集團(tuán)以及各個(gè)區(qū)域的海報(bào)出現(xiàn)。

??這一計(jì)劃城市范圍包括但不限于全國(guó)一二線城市及強(qiáng)三線城市，涵蓋了中海地產(chǎn)旗下華東、北方、華南、華北和西部區(qū)域，以及專攻二線以下城市的中海宏洋。

??顯然，多渠道獲取土地被中海地產(chǎn)視為“必須路徑”。在3月26日的投資者會(huì)議上，顏建國(guó)表示，只要能拿到地，無(wú)論是公開還是非公開渠道都不重要。

??新模式的出現(xiàn)，或許與中海的人事變動(dòng)有干系。2020年此次人事變動(dòng)除了可以理解為中海更加“職業(yè)經(jīng)理人”化之外，也可理解為顏建國(guó)將權(quán)利正式下放。2018年11月，中海專門為城市更新發(fā)布的白皮書中，北方區(qū)域的濟(jì)南華山片區(qū)改造便是兩個(gè)典型項(xiàng)目之一，當(dāng)時(shí)隸屬?gòu)堉浅诘谋狈絽^(qū)域。雖然銷售業(yè)績(jī)上不及華東、華北，但有著成功的樣板，也就存在復(fù)制的可能。

??“在中海地產(chǎn)的評(píng)價(jià)體系中，無(wú)論是公開市場(chǎng)還是非公開市場(chǎng)拿地，都要根據(jù)具體項(xiàng)目的效益和運(yùn)營(yíng)效能來(lái)判斷，并購(gòu)類項(xiàng)目則要看具體的項(xiàng)目回報(bào)和周轉(zhuǎn)情況?！睆堉浅岬?，中海對(duì)于非公市場(chǎng)和公開市場(chǎng)的判斷刻度是完全一樣的。

??按照預(yù)期，今年中海地產(chǎn)新增土地的權(quán)益投資預(yù)算為1400億元，同比增長(zhǎng)23%。

??“這個(gè)預(yù)算安排代表了我們今年對(duì)增長(zhǎng)的信心，包括對(duì)現(xiàn)金流的整體安排。它里面是有邏輯的，需要有收入才能安排支出，我們的整體安排具有一定邏輯性。”顏建國(guó)說(shuō)，在具體執(zhí)行過(guò)程中，將會(huì)以收定支來(lái)進(jìn)行支出，根據(jù)市場(chǎng)的變化、收入的情況隨時(shí)調(diào)整。

??“中原逐地，海納百城”、“逐鹿天下，攏賢拓疆?！边@背后展現(xiàn)的或許正是中海地產(chǎn)對(duì)規(guī)模更大訴求。