??新冠肺炎疫情之下，物業(yè)作為居民日常生活最前沿的保障單位，在社區(qū)疫情防控中存在感不斷上升。

??在物企受到關(guān)注的同時(shí)，今年房企分拆物業(yè)上市的熱情更加高漲。2020年上半年共有3家物企成功上市。截止6月30日，已有27家物業(yè)企業(yè)在港股和A股上市，上市陣容擴(kuò)大趨勢(shì)明顯。

??今年上市企業(yè)數(shù)量或?qū)⒋蠓瘸^(guò)去年，整個(gè)物業(yè)上市公司會(huì)在短短的兩三年內(nèi)達(dá)到100家以上。

??過(guò)去幾年房企拆分物業(yè)上市的熱潮不斷，自2014年首家物企彩生活上市以來(lái)，截止2018年的5年間，僅有12家物業(yè)公司成功上市。

??2019年，物業(yè)企業(yè)上市引來(lái)井噴，全年共有12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場(chǎng)，與過(guò)去五年主板物業(yè)股的總數(shù)相當(dāng)，成為物企上市數(shù)量最多的一年。

??截止2020年6月30日，累計(jì)已有27家物管企業(yè)在港股和A股上市。除了今年已上市的3家之外，近期金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、正榮物業(yè)相繼通過(guò)聆訊，即將于7月初正式上市，此外還有星盛商業(yè)、宋都物業(yè)、第一服務(wù)、卓越商企、金科智慧服務(wù)等多家物企已遞交了招股書(shū)。

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??物企上市已達(dá)27家

??“IPO盛宴”繼續(xù)升溫

??行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代之后，物業(yè)管理作為存量維護(hù)的重要內(nèi)容之一，市場(chǎng)需求逐步攀升，隨著今年一場(chǎng)始料未及的新冠疫情，物業(yè)的價(jià)值被最大化的體現(xiàn)了出來(lái)。

??在整體疫后市場(chǎng)趨于穩(wěn)定后，6月下旬，物企的“IPO盛宴”繼續(xù)升溫。6月24日，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬(wàn)家生活服務(wù)、合景泰富集團(tuán)旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請(qǐng)；6月26日，佳源國(guó)際旗下的佳源服務(wù)遞交招股書(shū)；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務(wù)和世茂集團(tuán)旗下的世茂服務(wù)同日遞表。

??2014年6月30日，花樣年控股分拆彩生活在港上市，成為“內(nèi)地物業(yè)公司分拆上市第一股”，受到國(guó)際資本市場(chǎng)的追捧，股價(jià)一漲再漲，給內(nèi)地房企打開(kāi)了一扇窗，讓房企看到拆分物業(yè)公司、單獨(dú)上市融資這條捷徑。

??2018年，大部分物業(yè)公司的上市意識(shí)被點(diǎn)燃，經(jīng)過(guò)1-2年的籌備期，很多企業(yè)做好了財(cái)務(wù)、架構(gòu)等方面的準(zhǔn)備，所以出現(xiàn)了今年物業(yè)企業(yè)集中遞交招股書(shū)的情況。特別是一些體量本身較小的企業(yè)，由于港股對(duì)物業(yè)公司上市比較友好，門(mén)檻不高，所以會(huì)看到一些中小型物業(yè)公司近年登入港股。

??截止2019年底，24家香港上市的物企全年股價(jià)綜合看漲，股價(jià)漲幅平均值為63.8%，高于同期恒生指數(shù)9.1%的漲幅。

??不僅如此，今年的百?gòu)?qiáng)房企中也有不少在做拆分物業(yè)上市的準(zhǔn)備，除近期密集遞表的企業(yè)外，越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、禹洲地產(chǎn)、陽(yáng)光城等多家企業(yè)亦紛紛表示擬分拆物業(yè)上市或正在研究。更多房企雖未公開(kāi)透露，但也在籌備相關(guān)事宜。

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??行業(yè)集中度加速提升

??企業(yè)已開(kāi)始分化

??隨著物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)升溫，物企也在逐步擺脫僅作為房企附屬產(chǎn)品的狀態(tài)。

??從市值方面看，截止到2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率多超過(guò)20倍，擁有較高的估值。2020年，受新冠疫情的影響，雖然整體市場(chǎng)的表現(xiàn)并不盡人意，但物管板塊平均增幅卻達(dá)到了37%。

??不僅如此，部分物業(yè)公司市值甚至開(kāi)始跑贏母公司，數(shù)據(jù)顯示，截至7月2日，綠城服務(wù)總市值達(dá)到299.18億元，高于其關(guān)聯(lián)房企綠城中國(guó)218.22億元的市值；雅生活服務(wù)同樣以522億元的總市值，超越母公司雅居樂(lè)的377億元。

??即便物業(yè)企業(yè)發(fā)展整體向好，但值得注意的是，上市物企之間的分化仍然明顯。

??截止至2020年7月2日，碧桂園服務(wù)總市值穩(wěn)居榜首，市值達(dá)到1,013.30億元，相比上市首日市值增長(zhǎng)260%，而最末的燁星集團(tuán)市值僅6.16億元，相比上市首日市值驟減15%，兩家物企市值相差164倍，并且差距有進(jìn)一步拉大趨勢(shì)?？梢?jiàn)頭部企業(yè)發(fā)展愈發(fā)迅速，而規(guī)模較小的企業(yè)發(fā)展后勁略顯不足。

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??20%上市物企

??占六成以上營(yíng)業(yè)收入

??從25家已披露2019年業(yè)績(jī)的上市物管公司取得43%的平均營(yíng)收增幅，其中碧桂園服務(wù)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)了翻倍，新城悅服務(wù)和永升生活服務(wù)增幅達(dá)七成以上。

??在板塊整體獲得營(yíng)收高增長(zhǎng)背后，也有部分物管公司增幅低于預(yù)期，如彩生活、燁星集團(tuán)營(yíng)收增速分別為6%及9%。

??綜合來(lái)看，2019年，25家已上市物企全年?duì)I收總額567.2億元，其中TOP3營(yíng)收總和241.9億元，占據(jù)全部上市物企的42.6%，TOP5營(yíng)收總和342.2億元，約占60.3%。

??同時(shí)上市物管公司管理規(guī)模間差距進(jìn)一步拉大，2019年，除了彩生活所有上市物管公司在管面積均取得增長(zhǎng)，23家披露在管面積數(shù)據(jù)的物管公司2019年平均取得30.12%的在管規(guī)模增長(zhǎng)，在管面積均值9307萬(wàn)平米，其中，在管面積增幅前三的企業(yè)為時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好及雅生活服務(wù)，增速接近或超過(guò)七成，不同企業(yè)間增幅存在10倍差距。

??從具體規(guī)模來(lái)看，在管規(guī)模最高的彩生活管理規(guī)模約為最小的興業(yè)物聯(lián)的150倍。

??由此看來(lái)，上市物企的營(yíng)業(yè)收入和在管面積均已開(kāi)始向頭部企業(yè)集中，行業(yè)的集中度正在加劇。

??與此同時(shí)，今年已經(jīng)上市的三家公司中建業(yè)新生活實(shí)現(xiàn)了2%左右的微漲，但興業(yè)物聯(lián)和燁星集團(tuán)股價(jià)是下跌的。這主要源于投資者對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)性的判斷不同。隨著上市企業(yè)標(biāo)的越來(lái)越多，未來(lái)企業(yè)間的分化會(huì)體現(xiàn)在股價(jià)、估值上的不同表現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)的企業(yè)天花板會(huì)更高，而各方面比較弱勢(shì)的企業(yè)也可能難以獲得投資者的關(guān)注。

??上市物業(yè)企業(yè)越來(lái)越多是行業(yè)逐步走向成熟的標(biāo)志，未來(lái)行業(yè)的上市進(jìn)程還會(huì)持續(xù)，應(yīng)該還會(huì)有一個(gè)密集的上市期。但是資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的估值能否繼續(xù)保持高位存在一定的不確定性。目前投資者對(duì)物業(yè)公司的高估值中疊加了對(duì)企業(yè)未來(lái)規(guī)模和增值服務(wù)高增長(zhǎng)的預(yù)期。如果物業(yè)公司能夠在未來(lái)逐步兌現(xiàn)這部分預(yù)期，估值就會(huì)有一定的支撐，否則也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

??今年物業(yè)企業(yè)上市將迎來(lái)一個(gè)高峰，我相信在短短兩三年內(nèi)，物業(yè)上市公司會(huì)增加到100家以上，就資本市場(chǎng)而言，上市仍是一個(gè)較好的窗口期，這是因?yàn)閷?duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生關(guān)注的投資者越來(lái)越多，物業(yè)板塊的未來(lái)成長(zhǎng)性仍然明確。目前整體相對(duì)大盤(pán)仍是一個(gè)表現(xiàn)較好的板塊，但并不是任何上市公司都會(huì)受到追捧。

??上市物企的分化與其背后實(shí)力強(qiáng)、操盤(pán)面積大的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)不無(wú)關(guān)系，從另一角度看，物企市場(chǎng)仍較分散，也遠(yuǎn)未達(dá)到充分競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，這給行業(yè)整合、龍頭企業(yè)提升市場(chǎng)占有率提供了充分的空間。

??我認(rèn)為目前只要幾家最大的物業(yè)公司還沒(méi)有完成上市，如恒大、華潤(rùn)、萬(wàn)科的物業(yè)公司沒(méi)有完成上市，那么整體物業(yè)市場(chǎng)仍然值得看好，一旦這些最大的物業(yè)公司完成上市之后，物業(yè)企業(yè)的分化則會(huì)迅速加劇，物企的本身價(jià)值也會(huì)趨向于理性。