??7月10日，綠城管理（09979.HK）成功赴港上市，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“代建第一股”。綠城管理是綠城中國(guó)分拆出來(lái)的“輕資產(chǎn)”代建業(yè)務(wù)。綠城管理的上市，讓人看到下一個(gè)行業(yè)藍(lán)?！暂p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的代建業(yè)務(wù)。

??在資本市場(chǎng)上，綠城管理上市前的暗盤收?qǐng)?bào)2.88港元，比招股價(jià)2.5港元漲15.2%。首日開盤后，綠城管理每股報(bào)價(jià)2.65港元，較發(fā)行價(jià)上漲5.6%；首日收盤價(jià)為每股3.25港元，較發(fā)行價(jià)上漲30%。截至7月13日13:30，綠城管理報(bào)價(jià)4.23港元，當(dāng)日漲30.15%，綠城管理市值漲到80.8億港元。

??30+房企分食代建業(yè)務(wù)

??房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。

??一般來(lái)講，房地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)是房企在主營(yíng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，縱向多元化戰(zhàn)略發(fā)展思路的延伸。截至目前，房企中有30+涉足代建業(yè)務(wù)。此外，目前還有中梁控股等房企提出布局代建。

??房地產(chǎn)代建行業(yè)根據(jù)委托方的不同，通常被分為政府代建、商業(yè)代建、資本代建這三個(gè)類型。

??但在代建業(yè)務(wù)上，房企的具體操作方式也是不同的。有單純收取項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)的純代建模式，代表公司有濱江集團(tuán)；也有小股操盤形式，如萬(wàn)科；還有類似信達(dá)地產(chǎn)的金融投資+監(jiān)管代建模式等......

??代建業(yè)務(wù)是擴(kuò)張企業(yè)影響力的一個(gè)有力武器。尤其是對(duì)于很多深耕區(qū)域的房企，如深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)、深耕西南的藍(lán)光發(fā)展等，代建業(yè)務(wù)都為公司的規(guī)模及影響力擴(kuò)張貢獻(xiàn)力量。

??建業(yè)地產(chǎn)2019年的合約銷售金額約為718億元，加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額293億元之后，建業(yè)合約總銷售達(dá)到1011.5億元，成功跨入千億陣營(yíng)。建業(yè)在河南省的市占率提高到了11.2%，在河南市場(chǎng)繼續(xù)保持領(lǐng)軍者的地位。

??但總體來(lái)說(shuō)，在整個(gè)代建行業(yè)，綠城管理一騎絕塵。截至2019年12月31日，綠城管理代建項(xiàng)目覆蓋中國(guó)26個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的85座城市以及柬埔寨的一座城市，擁有共計(jì)260個(gè)項(xiàng)目，管理代建建筑總面積為6750萬(wàn)平方米。據(jù)媒體，按2017年至2019年累計(jì)已訂約建筑面積、2019年新訂約建筑面積及2019年總收入計(jì)算，綠城管理是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的代建公司。

??母公司依賴度低，毛利率參差不齊

??此外，代建業(yè)務(wù)不同時(shí)下物業(yè)管理業(yè)務(wù)，對(duì)母公司的依賴度并不高。如綠城管理在財(cái)務(wù)方面獨(dú)立于綠城中國(guó)營(yíng)運(yùn)。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，綠城管理自綠城中國(guó)產(chǎn)生的收入分別為人民幣84.9百萬(wàn)元、人民幣82.4百萬(wàn)元及人民幣118.5百萬(wàn)元，占公司總收入的8.4%、5.6%及5.9%。

??這項(xiàng)漸漸被房企發(fā)現(xiàn)的業(yè)務(wù)盈利情況如何。據(jù)目前已披露了代建業(yè)務(wù)的毛利率可知，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率參差不齊。2019年，格力地產(chǎn)的受托開發(fā)項(xiàng)目毛利率是17.6%；濱江集團(tuán)房產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)的毛利率是19.33%；綠城管理的毛利率是44.2%。